房地产估价师考试《理论与方法》模拟题
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篇1：房地产估价师考试《理论与方法》模拟题
房地产估价师考试《理论与方法》模拟题
单选题
1.某宗房地产成交价格为4000元/m2，首付40%之后以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折现率为8%，则该宗房地产的实际成交价格为( )元/m2。
A.3620
B.3742
C.3909
D.4000
2.市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%;估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为( )。
A.1.05
B.0.97
C.0.98
D.1.03
3.已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是( )。
A.2.5%
B.3.0%
C.5.06%
D.8.0%
4、某建筑结构为钢筋混凝土的冷库，其经济寿命为( )年。
A.70
B.60
C.50
D.40
5.某建筑物的重置价格为800万元，有效年龄，目前该建筑物的剩余经济寿命为30年，残值率为5%，土地剩余使用年限为25年，未约定不可续期。则建筑物的每年折旧额是( )万元。
A.13
B.14
C.19
D.23
6.建筑物的实物因素中的采光和( )尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。
A.保温
B.隔声
C.日照
D.隔热
7.( )是对房地产所有权、使用权的一种限制。因而它的存在对房地产价格有一定的影响。
A.相邻关系
B.使用管制
C.市政府监督
D.其他管制
8.有的地方对临街住宅改为铺面的，经过工商登记、依法纳税、在( )以上的，可以根据实际用途予以拆迁估价。
A.半年
B.一年
C.两年
D.三年
9.在评估期房价格时，( )。
A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的`状态
B.估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态
c.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态
D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态
10.估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是( )。
A.建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区
B.建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外
C.建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区
D.建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区
答案：1.B 2.D 3.C 4.B 5.C 6.C 7.A 8.B 9.D 10.D
篇2：房地产估价师考试《理论与方法》测试题
房地产估价师考试《理论与方法》测试题
1.某房地产在3月的价格为元/m2，现要调整为209月的价格。已知该类房地产年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为( )元/m2。
A.2700.8
B.2800.1
C.2800.8
D.2817.7
答案：D
2.某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为( )元/m2。
A.2593
B.2619
C.2727
D.2862
答案：A
3.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。
A.2139
B.2146
C.2651
D.2659
答案：D
4.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分;
估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为( )。
A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05
答案：A
5.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。
A.某标准厂房
B.某酒厂厂房
C.某待出让土地
D.某写字楼
答案：B
6.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为1005元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为( )元/m2。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000
答案：D
7.某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月1目对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为( )万元。
A.4091
B.4182
C.4250
D.5000
答案：B
8.某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的.重置价格为200万元。平均寿命为5年，有效经过年数为4年;设备的重置价格为250万元，平均寿命为，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为( )万元。
A.400
B.628
C.656
D.700
答案：C
9.某企业拥有一办公楼，建成于191月，1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( )年。
A.45
B.50
C.52
D.55
答案：C
10.某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目己建设2年，估计至项目建成还需25年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为( )万元。
A.375
B.3942.03
C.3966.10
D.476985
答案：D 11.某估价机构于8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为208月16日。因估价结果有争议，年12月15日进行复估，则复估的估价时点为( )。
A.2005年8月16日
B.2005年12月15日
C.估价作业期间的任意一天
D.估价人员与委托人商定的某天
答案：A
解析：可参考教材162页，最后一个自然段的内容。因为是复估，即要对估价对象重新估价，并与原估价对比，为保持可比性，估价时点应不变。
12.一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔( )以上的不易采用。
A.1年
篇3：房地产估价师考试《理论与方法》试题
房地产估价师考试《理论与方法》试题
多项选择题
1、在实际运用假设开法估价结果的可靠性如何关键取决于( )。
A、是否根据房地产估价的原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式
B、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来最佳开发利用方式后的房地产价值
C、是否根据我国的房地产相关税法规定，正确地扣除了开发完成后作为卖方要缴纳的税费
D、是否根据我国的房地产估价相关约定，正确地扣除了开发完成后要获得的开发利润
2、建筑物的重新构建价格，可以采用( )来求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价格后的比较修正来求取，也可以按照工程造价估算的方法来求取。
A、比较法
B、成本法
C、收益法
D、假设开发法
3、房地产估价的重要性在于( )。
A、为了建立合理的房地产交易秩序
B、促进房地产公平交易的基本保障
C、有助于将房地产价值导向正常化
D、为了方便买卖双方
4、重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估计时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的.新建筑物的正常价格。( )
A、对
B、错
5、某高层楼房占用的土地总面积为800 m2，总建筑面积为2000 m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为( )m2。
A、40
B、45
C、48
D、50
6、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的( )作为标准深度。
A、中位数
B、众数
C、平均数
D、分位数
7、在进行城市基准地价评估时要明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等。其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况，包括土地的基础设施完备程度、平整程度及( )等。
A、权利性质
B、使用年限
C、用途
D、容积率
8、一般地说，如果家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数量下降房地产价格会有下降的趋势。( )
A、对
B、错
9、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是( )。
A、过去数据简单算术平均法
B、过去数据加权算术平均法
C、未来数据简单算术平均法
D、未来数据加权算术平均法
10、下列费用不用计入商品住宅价格的为( )。
A、非住宅小区级的公共建筑的建设费用
B、住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
C、住宅小区内的公共设施
D、住宅小区的文化娱乐中心
答案：1、AB2、AB3、ABC4、B5、C6、B7、ABCD8、B9、D10、AB
篇4：房地产估价师《理论与方法》备考试题
房地产估价师《理论与方法》备考试题
1.某套住宅建筑面积100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为( )元/㎡。
A.2400
B.2580
C.2607
D.2760
2.为评估某房地产10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为204月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为( )元/㎡。
A.3673.20
B.3673.68
C.3790.43
D.3790.93
3.某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )。
A.2427元/㎡
B.2500元/㎡
C.2575元/㎡
D.2632元/㎡
4.为评估某宗房地产10月的价格，选取了可比实例成交价格为3000元/㎡，成交日期为204月末，该类房地产自年1月至2006年6月末每月价格递增1%，2006年6月末至2006年10月末平均每月比上月价格下降10元/㎡。该可比实例在2006年10月末的价格为( ) 元/㎡。
A.3018
B.3020
C.3144
D.3050
5.为评估某房地产9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为203月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。自年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为( )元/㎡。
A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.89
6.评估某宗房地产9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000 元/㎡，成交日期为201月末，该类房地产自年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为( )元/㎡。
A.2938
B.2982
C.3329
D.3379
7.现需评估某宗房地产10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/㎡，成交日期为201月末，该类房地产自7月末至年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/㎡。该可比实例在2004年10月末的价格为( )。
A.2648元/㎡
B.2688元/㎡
C.2708元/㎡
D.2734元/㎡
8.为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/㎡，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的'价格最接近于( )㎡。
A.3790元/㎡
B.4238元/㎡
C.4658元/㎡
D.4663元/㎡
9.某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3%，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为( )万元。
A.1372.7
B.1309.9
C.953.9
D.900.6
10.某房地产正常年收益为6000万元，直接资本化率为10%，房地产价格应为( )元。
A.54000
B.3
C.48000
D.60000
参考答案
1. A 【解析】：使用面积=100×0.8=80(㎡)
建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/建筑面积=3000×80/100=2400(元/㎡)
参见教材P181
2. D 【解析】：可比实例的正常交易价格=卖方实际收到的金额/(1-应由卖方承担的税率)=3500/(1-6%)=3723.404(元/㎡)，市场状况调整后价格=3723.404×(1+0.3%)6=3790.93(元/㎡)
参见教材P187
3. D 【解析】：正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2500/(1-5%)=2631.58(元/㎡)
参见教材P187
4. B 【解析】：该可比实例在2006年10月末的价格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元/㎡)
参见教材P191
5. A 【解析】：4000×95/100=3800(元/㎡)，用3800×(1+0.3%)6=3868.92(元/㎡)。
参见教材P191
6. A 【解析】：此题需注意的是：在采用环比价格指数进行交易日期调整的公式时，应从成交日期的下一时期的价格指数开始逐乘。
2005年9月末的价格=3000×(1+2.5%)×(1+0.5%)×(1-1.5%)×(1-2.5%)×(1-1.0%)×(1+1.5%)×(1-1.5%)=2937.6(元)。
参见教材P191
7. C 【解析】：从2004年1月末至2004年6月末的期数为5;2004年6月末至2004年10月末的期数为4：2500(1+1%)5+4×20=2707.53(元/㎡)。
参见教材P191
8. D 【解析】：可比实例正常市场价格=4000×100/(100-2)=4081.63(元/㎡)。
房地产状况调整：408 1.63×1.087=4436.73(元/㎡)。
市场状况因素调整：4436.7×(1+1%)5=4663.02(元/㎡)。
参见教材P189、191
9. D 【解析】：参见教材P216。该房地产的收益价格为：
10. D 【解析】：参见教材P211，房地产价格=房地产净收益/直接资本化率=6000/10%=60000(元)。
篇5：房地产估价师《理论与方法》复习题
2017房地产估价师《理论与方法》复习题
单项选择题
1、关于房地产估价误差的说法，错误的是( )。(2011年真题)
A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较
B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准
C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值
D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围
2、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是( )。(2010年试题)
A.高层建筑地价分摊
B.房地产投资价值评估
C.因环境污染导致的房地产价值减损评估
D.城市房屋拆迁中的停业损失评估
3、从科学且具有可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是( )。(2010年试题)
A.估价对象的真实价格
B.估价对象的实际成交价格
C.估价对象的重置价格
D.合格估价师的重新估价结果
4、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。
A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B.房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见
C.房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围
D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
5、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。
A.独一无二和供给有限
B.流动性差和价值最大
C.独一无二和价值量大
D.不可移动和用途多样
6、专业估价与非专业估价的本质区别不包括( )。
A.由专业机构和人员完成
B.实行有偿 服务
C.目的是评估市场价值
D.要承担法律责任
7、某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为( )元。(2011年真题)
A.49627
B.57647
C.65548
D.65920
8、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是( )。(2009年试题)
A.了解某宗房地产的出租****益价值
B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的.企业价值
C.了解某地区地震后房地产价值的变化
D.了解某宗房地产的应缴纳城镇土地使用税额
9、在保险事故发生后，房地产保险需要评估( )，以为确定赔偿金额提供参考依据。
A.市场价格
B.保险价值
C.商品价值
D.所遭受的财产损失
10、关于征收和征用，下列说法正确的是( )。
A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题
B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿
C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为
D.征收是无偿的，征用是有偿的
11、除了耕地占用税和( )应按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。
A.房产税
B.土地增值税
C.城镇土地使用税
D.契税
12、王某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计王某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给王某造成的损失为( )元。
A.12650
B.5000
C.13911
D.12574
13、一个估价项目中的估价时点，本质上是由( )决定的。(2010年试题)
A.估价委托合同签订时间
B.估价目的
C.实地查勘估价对象的时间
D.委托人意愿
14、一个估价项目中的估价目的，本质上是由( )决定的。(2009年试题)
A.估价机构
B.估价师
C.估价报告使用者
D.估价委托人的估价需要
15、商品住宅可同时采用市场法、收益法和( )估计，以相互验证，但不互相替代。
A.路线价法
B.成本估价法
C.长期趋势法
D.假设开发法
16、如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应( )。
A.视为无租约限制的房地产来估价
B.视房地产的具体情况来估价
C.考虑房屋租赁者的意见
D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定
17、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作( )年以上的房地产估价师。
A.1
B.3
C.5
D.6
18、下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，不正确的有( )。
A.应做到诚实正直、公正执业
B.通过努力学习，可以接受部分超过自己专业能力的估价项目
C.未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开
D.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章
19、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是( )。
A.2004年8月中央政府与香港特别行政区政府签署了《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》
B.2004年8月首次完成了内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认
C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师
D.内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一
20、中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作不包括( )。
A.房地产估价师执业资格考试、注册和继续教育
B.建立房地产估价机构信用档案
C.拟定房地产行业相关政策法规
D.对会员的执业行为进行日常监管
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