集体非农建设用地使用权流转管理面临的主要矛盾与对策
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篇1：集体非农建设用地使用权流转管理面临的主要矛盾与对策
集体非农建设用地使用权流转管理面临的主要矛盾与对策
现行法律规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，换言之，集体土地资产价值的实现只能通过征为国有而没有别的途径。建设用地供地渠道的单一性，使得集体土地各种产权不仅先天发育不足，而且后天还受到种种歧视，集体建设用地一直游离于土地市场之外。即使进入市场。也受到诸如使用主体、使用范围等种种限制。一涉及流转，一般都先征为国有再办理出让。这种简单划一的做法，利少弊多，其最大的弊端在于：人为制造了国家所有制和农民集体所有制在土地收益权上的不平等。以现行的征地制度为例来分析，不难看出这一点：在用地者所要支付的总地价的构成来看，第一部分为用地单位所要支付的被征地农民及集体经济组织的土地补偿、安置等费用；第二部分为上缴国家的各项税、费；第三部分为交地方政府的土地出让金及各项配套费用。在这过程中，用地者动用了国家征地权（实际上显得过于泛滥），以相当低廉的使用资源的“补偿”价格代替国家解决了对农民集体土地永久性所有权的“买断”，取得了一定年限的土地使用权；国家在得到用地者支付的土地税、费后，拥有了永久性的土地所有权；农民（包括农村集体经济组织）在得到了一定的土地补偿（这种补偿在总地价中所占比例是较低的）后永久性失去了在土地上投入、收益的权利。这种由于历史原因形成的不合理已引起越来越多的有识之士的关注和政府管理部门的反思。在市场经济条件下，如何确保经济和社会可持续发展对资源的合理利用，如何切实保护农民的土地财产权，维护集体土地所有者的合法权益，促进农村的社会稳定，已成了从中央到地方各级政府普遍关注的热点问题。笔者以为，在《宪法》承认农村集体土地所有权与国有土地所有权并存的今天，国有土地、集体土地不同的“出身”不应该影响各自主体产权的地位。如同国家对城镇国有土地使用权拥有土地处置、收益等相应权利一样，农村集体土地的处置、收益权也应交还给集体土地所有者。两种产权，纳入同一市场，可促使其互为补充，共同发展，这是本文立论的基础。下面，本文将就集体建设用地流转管理方面存在的几种矛盾作些剖析，并结合实际谈谈对策。
一、当前面临的主要矛盾
（一）在城市化进程中大批集体土地转为国有与离开土地的农民进城后缺少基本生活保障之间的矛盾
新《土地管理法》实施以来，随着城市化进程的加快和土地用途管制的逐步到位，在城市规划区内各功能区的划分越来越具体。而所有权则体现为单一化。以近郊工业园区为例，按现行政策，这类项目用地必须使用国有土地。考虑到招商引资的“门槛”问题，一般工业用地地价普遍较低，而地方政府在这其中又不可能贴补资金，因此，牺牲较多的往往是集体土地所有者的利益。这种情形类同于20世纪70—80年代初各种乡镇集体企业大规模兴起时。所不同的是，乡镇集体企业以低成本取得地价，以后土地增值部分的产权仍界定为乡镇集体所有，而且从理论上讲，每一个集体经济组织成员都将有可能享受未来土地增值所带来的利益。而现行工业园区以低成本取得地价，源源不断的增值部分却名正言顺归企业（转化为利润）及国家（转化为税收）所有。虽然出让金的大部分返还给了乡镇，但一次性较低的补偿费不足以解除失去土地后的农民长期的后顾之忧。
不少农民虽然进了城。但由于种种复杂的历史原因，使他们在诸如就业机会、社会保障等方面不可能真正与城市居民享有同等权利，由此造成这一大批“非农业人口”进了城却离不开村。为了维持基本的生活，出租、买卖宅基地等隐形交易现象就产生了，客观上造成了城乡结合部土地管理上的混乱。且大量农村待业人员的存在也成了潜在的社会不稳定因素，反过来，又加剧了农村人多地少的矛盾。
（二）集体建设用地流转主体的约定性与流转方向客观上的要求多元化之间的矛盾
集体非农建设用地使用权流转受现行法律规章的制约，一般都严格设定了范围：①地域范围在规划区以外；②使用主体为同一集体经济组织内部，一般外来经济成分原则上要求使用国有土地。但实际操作中，往往陷入两难境地：首先，从主观意愿来讲，乡镇集体经济组织希望在更大范围内盘活存量资产，确保集体土地资产利益实现的最大化；其次，从客观条件来讲，既然承认集体建设用地是一种资产，它必然要随同其他资产进入市场。而在资产盘活中，必然不可能受“同一集体经济组织”的限制。以湖州市为例，改革开放以来，个私经济、民营企业发展迅猛，使用集体建设用地成本低、方法灵活等优势吸引了一些尚处在资本原始积累阶段的小型作坊式企业。因此，跨村跨乡镇承租、受转集体存量建设用地（连同厂房、机器设备等）的现象相当普遍。如按现行习惯做法，所有这些项目用地都要先征为国有再补办出让，企业不堪重负，乡镇集体经济组织也没有积极性。此外，抵押作为一种准转让行为，集体建设用地随同地面建筑物一并抵押时，一旦抵押权实现，也涉及集体建设用地跨越“同一集体经济组织”进行流转。因此，在当前法律己允许国有土地使用权的使用主体扩展到境内外所有经济组织或自然人的情况下，对集体非农建设用地使用权流转，在强调规划协调、用途管制前提下，也不应该人为设置障碍。客观存在的实际要求我们在设定集体建设用地使用主体时应有所突破。
（三）农村村民一户一宅政策的硬性规定与实际上随着大量农民离乡进城而带来的宅基地被动连同私房买卖现象之间的矛盾
新《土地管理法》明确规定，农村居民只能一户一宅。且法律严禁宅基地买卖。在城郊结合部，如涉及全队（组）农转非，宅基地通过整体置换、复垦的，就不存在宅基地买卖问题。但大部分远离城市的乡村，村民或异地打工进了城市，或投亲靠友离开了故土的现象不同程度存在着。在变卖房产中，势必涉及宅基地转移。据前几年调查，集体土地流转中占相当比例的就是宅基地的买卖；此外，在各种经济活动中，以农村村民私宅进行担保、以致担保实现时法院裁决房产（连同宅基地）过户的现象也不在少数。虽不合法，但却在情理中，因为宅基地上建造的房屋属于农民的私产，是农民投资所形成的。如简单规定为“不予办理”，一是剥夺了农民住房的私有财产权，人为制造房与地的分家；二是客观上纵容了私下买卖行为（在政府部门“不予办理”的同时，不少城市居民以低廉的价格购得乡村农民住宅作为别墅，就是例证）。但如按现行做法补办出让，则矛盾更多：一是征用主体难以界定；二是土地补偿难以到位；三是不便于管理-规划区外村民住宅群中夹杂着零零星星的国有土地，这些零零星星的国有土地，往往会成为集体管不了、国家又管不好的管理“空白区”。
（四）集体土地所有权变更补偿低与改变用途后（尤其是征为国有后）带来巨额土地收益之间的矛盾
以集体建设用地使用权从村级所有变更为乡（镇）级所有为例，一般对所有权的界定是按照原集体企业的隶属关系：企业原是乡（镇）投资兴建的，土地界定为乡（镇）级所有；是村投资兴建的，则为村所有。然而，20世纪七八十年代乡镇企业在起步阶段办理使用手续时，对农民的补偿是极其有限的，且方式多样。有的仅以安排村民进企业的方式处置。企业一旦转制，这些村民大多又回到了村里，这使乡镇集体对村级集体（包括农民）的土地安置补偿往往落了
空。所以，这个问题如处理不妥，就侵犯了村集体经济组织的利益；另一种情况是规划区内土地征为国有的（尤其是规划一旦确定为商贸、房地产用途的），往往所有权一转变即地价猛涨。同一宗地，无期限的集体土地所有权征地补偿低，而所有权变更后一定年限的土地使用权价格高，这前后巨大的反差刺激了集体土地所有者。于是，一方面在企业补办征用手续时，集体土地所有者抵触强烈；另一方面，规划区内集体土地新的私下流转现象又频频发生，包括乡镇政府擅自改变土地用途，进行房地产开发、建造商业用房私下转让、出租等案件时有发生。（五）集体资产的捉襟见肘与集体土地收益使用的随意性之间的矛盾
乡镇集体企业发展走过了20多年的历程，其发展也有类似于国企发展的阶段与过程。到进行转制时，集体经济三大资产中，货币资产匮乏，固定资产也差不多折旧光了，所剩的就是土地资产，它成了加强农村基础设施建设、土地整理开发、保证农村社会长期稳定、增加农民收入的最重要的资金来源。然而，长期以来由于农村集体土地所有权主体被虚化，乡（镇）政府作为最基层的一级国家行政机关与乡（镇）资产管理委员会作为集体土地所有权产权代表两者之间的关系容易被混淆，其结果往往导致集体建设用地流转收益最后成了补充乡（镇）财政不足，用于支付机关干部工资福利的财源，而失去了土地的农民的后顾之忧仍然没法解决。同时，相比较国有土地收益由土地管理部门、财税部门实行严格收支两条线的管理及制约机制，乡镇集体土地收益的使用缺乏相应的制约与监督。
二、主要对策
市场经济条件下，土地管理部门作为城乡土地统一管理者，其职能除了以土地利用规划和建设用地年度使用计划来统一协调城乡土地的规划利用以及计划利用外，主要还在于对土地市场的培育和规范：通过制定相应的游戏规则、公开办事程序、设置入市条件等，来规范各类土地的市场行为，以确保国有、集体土地资产利益实现最大化；同时，通过合理分配和调节土地收益，确保各种土地权利人的`合法权益。
（一）以用途管制为龙头，以税费调节为手段，确保集体土地所有者在处置权上的公正地位和在收益上的利益实现
正像通过企业转制来打破所有制的界线，使无论是国有企业还是民营企业都将处在同一起跑线上公平竞争一样，土地进入市场的条件也不应区别“出身”。具体而言，国有土地、集体土地应进入同一市场，共同受规划、税收的调控和建设用地年度计划的约束。
首先，应把“征用”范围严格限制在法律所规定的“公共利益需要”内；除“公共利益需要”外，需要将集体土地转为国有的，必须按等价交易的原则，由政府以市场价予以收购。以避免将“征用权”内涵和外延任意扩大，造成对农民集体土地所有权永久性的侵害。
其次，为确保集体经济组织凭借土地所有权获取源源不断的土地收益，就必须保证集体建设用地拥有一定库存量。在土地利用总体规划划定的建设用地范围内应留出一定比例保留集体土地所有权的工业小区、个私园区用地，由集体经济组织进行配套建设（报批程序依法进行），用以储备。既可解决企业用地成本过高的矛盾，又保证了农村集体经济组织拥有源源不断的土地收益，以确保广大农民的增收和农村社会的长治久安。
再次，对受转主体的限制应尽可能打破界线，使用集体建设用地，不应受所有制、区域的限制。除国家法律明确规定必须使用国有土地的以外（列出用地目录清单），一般经济组织和个人都可以选择使用集体建设用地。
最后，集体建设用地流转所带来的土地收益应合理分配。一般而言，国家不参与分配。但可通过收取级差地租和土地增值税等形式获取国家在基础设施建设、环境发展方面投入的相应回报。
（二）以市场价格为基准，以各种细化的权利为依托，尽快建立完善集体土地基准地价体系及相应的地价评估体系
土地作为特殊商品进入市场的核心问题就是产权的明晰和价格的确定。但目前，我国的基准地价体系是相当不完整的，占据建设用地半壁江山的集体建设用地使用权，由于产权本身一直未被承认，在价格体系上更是空白，典型的例子是《担保法》规定，集体土地不能单独设定抵押权，只有在房产抵押时，土地才可随之抵押。因此，要将集体土地推入市场，当务之急是要尽快细化各种权利，建立相应的地价体系及地价评估体系。具体如下：
集体建设用地使用权转让（含作价入股）及其转让价格。适用于保留集体所有权不变的集体土地内部转让价格。
集体建设用地使用权租赁及其租赁价格。适用于短期出租，以支付租金形式支付土地收益。
集体建设用地使用权抵押及其抵押价格。适用于以集体土地抵押融资时设定的价格。
集体农用地转为集体建设用地及其补偿标准。适用于办理集体建设用地使用权手续时，对承包农户和集体经济组织的补偿。
集体建设用地转为国有建设用地及其补偿、征购价格（不包括因公共利益需要而征用土地）。主要是一次性对终极所有权的收购价格，除了对承包农户、集体经济组织的补偿及安置，还应包括凭借土地所有权，在用途改变后永久性对该宗地所能享有的预期收益权价格。而且，这个价格不应由用地单位来支付，而应由未来的土地所有者-国家来支付。现在有一种比较普遍的说法，把工业用地以较低的成本出让的原因归结为降低企业用地成本、降低招商引资的门槛。这话其实混淆了一个最基本的概念，即企业购买的是一定年限的土地使用权而非所有权，国家要让利给企业，不能以慷集体土地所有者之慨作为代价。
（三）以规范管理为手段，以推进土地市场一体化为目标，将集体建没用地流转纳入统一、有序、公开的市场管理轨道
为了推进集体土地的集约、高效利用，培育公正、公开、公平的有形市场，逐步实现以市场规则来配置集体土地资产的目标，同时也为了拓宽建设用地的供应渠道，缓解用地压力，必须将集体建设用地纳入到统一的市场，充分利用国有土地市场运作的固有机制及信息渠道，真正实现两种产权、一个市场的管理。
首先，要把好储备关。农村集体经济组织对集体土地资产进行经营管理，通过工业园区等建设，使存量建设用地达到一定保有量，以供应市场的用地需求；也可通过土地置换、收购等方式储备集体建设用地。
其次，要把好供应关。积极探索运用市场机制来促进集体建设用地流转的有效途径。在土地有形市场，要逐步建立和完善公告、公示等制度，尝试引入招标、拍卖等行之有效的供地方法。
最后，要把好地价关。为了体现公正、公平，流转价格应委托有资质的土地专业评估机构进行评估。同时，应合理核定土地增值额及应上缴的增值税、费。
（四）以规范资金管理为“抓手”，确保集体土地收益在促进农村经济发展、农民增收和农村社会稳定方面发挥作用
集体土地流转收益原则上应专款专用，主要用于被用地农户的安置补偿，乡镇基础设施建设，公益事业发展，土地开发整理以及包括兴办企业在内的投资等，为集体经济组织所有成员谋求源源不断或直接或间接的收益。
资金的收缴直接在项目报批中完成。按规定的比
例分配给相应的集体经济组织。集体土地收益要设立资金专户，严格执行收支两条线管理办法。资金使用要接受集体经济组织所有成员的监督，严禁移作他用；
建立相应监督机制，增加集体土地收益收支管理上的透明度，促进基层的廉政建设。监察部门、土管部门、财政部门，应按各自权、责加强对流转的管理和监督，以防止侵犯农民利益及腐败现象的产生。
（五）以制度创新为前提，以依法行政为保障，尽快制定相关的法律规章
市场经济从根本上讲是法制经济，没有相应的法律规章及制度作保障，就不可能从根本上维护土地权利人的利益。
首先，要尽快制定集体建设用地流转管理的办法，内容包括范围、形式、程序等，以平衡区域范围内的政策，规范面上的工作。
其次，应尽快健全完善相应的土地登记制度，实现用前、用中、用后的全程管理，解除用地者使用集体土地的后顾之忧，保障各种权利人的利益。要细化各种权利，完善各项登记，如土地收益收缴情况、抵押情况等。
更为重要的，为了使集体建设用地流转纳入有形市场轨道规范运作，最终还必须有法律规章的保障。否则，一旦涉及诉讼等。政策毕竟不能代替法律，土地使用者也缺乏安全感。集体建设用地大量流转的客观存在呼吁着相关法律法规的尽早出台。
早在300多年前，英国著名经济学家威廉。配第就曾意味深长地把土地称作“财富之母”。土地使用制度改革（严格意义上应称之为国有土地使用制度改革）10多年来的实践印证了这一点。不少城市正是借助于土地的滚动开发，完成了现代化建设所必需的资本积累。这一点，同样也适用于集体土地。集体土地是广大农民赖于生存的根本。为了维护占全国总人口绝大多数的农民的利益，集体土地所有权不可能最终为国有土地所有权所代替，换言之，经济和社会的发展不可能以牺牲广大农民（尤其是这一阶层中的弱势群体）的集体利益为代价。
总之，集体非农建设用地使用权的流转管理，既要体现有偿、有限期、有流动的“地改”总体要求，又要兼顾国家、集体经济组织和农民三者的利益。通过法律规章的保驾护航，将其统一纳入公平、公正、公开的土地有形市场，真正实现两种产权一体化管理的目标。
篇2：长沙市集体建设用地使用权流转管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范集体建设用地的管理，促进土地资源的优化配置和高效集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《湖南省集体建设用地管理暂行办法》等规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称的集体建设用地使用权流转，是指已经依法批准为集体建设用地的土地使用权，在保持土地所有权不变的前提下，依照规定的程序，通过有偿、有限期的出让、租赁、作价(出资)入股、联营、转让、转租和抵押等方式发生转移的行为。
篇3：长沙市集体建设用地使用权流转管理办法
第四条 市、县(市)国土资源管理部门负责本区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督工作，财政、建设、规划、民政、环保、农业、林业等有关部门协同做好相关工作。
各乡镇人民政府、街道办事处应当配合有关部门做好本行政区域内集体建设用地使用权流转管理的相关工作。
第五条 市、县(市)农村土地流转交易中心(以下统称交易中心)负责组织实施职责范围内集体建设用地使用权流转交易工作。
第六条 集体建设用地使用权的流转，坚持依法、自愿、有偿、公平、公正和诚实信用的原则，应当进入交易中心公开进行。
篇4：长沙市集体建设用地使用权流转管理办法
(一)符合土地利用总体规划和城市、乡镇、村庄建设等规划;
(二)经依法批准的集体建设用地;
(三)未被司法机关、行政机关限制权利;
(四)已依法登记发证;
(五)界址清楚、面积准确，没有权属争议;
(六)法律、法规规定的其他条件。
第八条 集体建设用地使用权流转必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上(含本数,下同)成员或三分之二以上村民代表同意。
第九条 通过出让、转让和租赁方式取得的集体建设用地使用权不得用于开发商品房地产项目和城镇居民的住宅建设。除农村村民经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地建设住宅外，按照土地利用总体规划和城市规划或村庄、集镇规划可以开发商品房地产项目建设用于销售的，必须依法征为国有土地。
第十条 集体建设用地使用者应当按照原建设用地批准文件规定的用途使用土地。确需改变土地用途的，应当经有批准权的机关批准，城乡规划部门和土地所有权人同意。
第十一条 集体建设用地使用权转让、转租时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、转租;集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、转租时，其占用范围内的土地使用权应随之办理转让、转租手续。
集体建设用地使用权的抵押，应当符合《物权法》、《担保法》的规定。
第十二条 村民住宅用地使用权及其附属设施流转后，不再批准新的住宅及附属设施用地。村民购买商品住宅并将住宅用地及其附属设施进行复垦的，参照本城镇居民购买经济适用房的政策和标准进行货币补贴，由村民转变为居民，享受城市居民的同等待遇。
第十三条 集体土地流转实行合同管理和登记制度，以明确和规范流转各方的权利义务关系。
篇5：长沙市集体建设用地使用权流转管理办法
1、双方当事人的姓名、住址;
2、流转土地的名称、座落、面积、质量;
3、流转土地的期限和起止日期;
4、流转土地的用途;
5、双方当事人的权利和义务;
6、成交价款和付款方式;
7、违约责任;
8、解决争议的方式。
第二章 集体建设用地使用权出让、租赁
第十五条 集体建设用地使用权出让，是指集体建设用地所有者将一定年限的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股(出资)，与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，按集体建设用地使用权出让的有关规定办理。
集体建设用地使用权租赁，是指集体建设用地所有者作为租赁人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向租赁人支付租金的行为。
第十六条 集体建设用地使用权出让比照国有建设用地的方式进行，按许可用途控制在最高年限以内执行。
第十七条 集体建设用地使用权租赁年限按以下情况确定：
(一)对短期使用或用于修建临时建筑物的集体建设用地，应实行短期租赁，租赁年限一般不超过 5年;
(二)对需要进行地上建筑物、构筑物建设后较长时期使用的集体建设用地，应实行有期限租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过第十六条规定的集体建设用地使用权出让的最高年限。
第十八条 集体建设用地使用权出让、租赁，应当签订书面合同，合同文本采用制定的统一格式。
第十九条 申请办理集体建设用地使用权出让、租赁手续的，应当提交下列材料：
(一)集体建设用地使用权流转申请表;
(二)集体土地使用证原件;
(三)集体经济组织出具村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意的证明书;
(四)建设用地规划要点、规划总平面布置图等规划资料(不需要重建或新建的提供建筑物权属证书);
(五)集体经济组织有效证明;
(六)集体经济组织流转委托书和交地承诺书;
(七)地籍调查表、地籍测绘成果和地形图;
(八)法律、法规和规章规定的其他资料。
第二十条 集体建设用地所有者和使用者申请办理集体建设用地使用权出让、租赁的，由各乡(镇)人民政府(街道办事处)审核同意，报有批准权的机关批准。经审查批准符合流转条件的，依法在交易中心进行公开交易后，办理土地登记和领取相关权属证明。
第二十一条 集体建设用地使用者应当按照城市、乡镇、村庄建设规划的要求和出让、租赁合同的约定，开发、利用、经营土地，集体建设用地所有者应当协助做好管理和监督工作。
经依法批准变更土地用途的，合同双方应当重新签订合同，调整出让价款或租金，并办理相关土地变更登记手续。
第二十二条 集体建设用地使用权出让、租赁，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。特殊情况，经市、县(市)人民政府批准可采取协议方式。
第二十三条 集体建设用地使用权出让、租赁合同约定的土地使用年限届满，参照国有建设用地相关法律法规处理。其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、租赁合同的约定处理。没有约定或者约定不明的，依照法律、行政法规的规定办理。
原土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前与集体土地所有者协商，集体土地所有者同意继续使用的，按本试行办法的规定重新办理集体建设用地使用权流转有关手续。
篇6：长沙市集体建设用地使用权流转管理办法
第二十九条 集体建设用地使用权抵押，应当符合《物权法》、《担保法》及其他法律、法规的规定。
第三十条 集体建设用地使用权抵押的，应当签订书面合同，在规定的时间内申请办理抵押登记，符合抵押条件的，依法办理建设用地使用权抵押登记。地上建筑物、其他附着物应一同依法办理抵押登记。
第三十一条 申请办理集体建设用地使用权抵押登记手续的，应当提交下列材料：
(一)主合同和抵押合同;
(二)集体土地使用证、房屋产权证;
(三)双方身份的有效凭证;
(四)登记机关认为应提供的其他材料。
第三十二条 依法办理抵押登记的集体建设用地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人可与抵押人协议以抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物。协商不成的，抵押权人可以请求人民法院依法处理。
因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当办理过户登记。处分抵押集体建设用地使用权所得，抵押权人有优先受偿权。
集体建设用地所有权人与债权人、债务人协商，可以赎回集体建设用地使用权。
第三十三条 抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。
第五章 土地价格及收益
第三十四条 市、县(市)国土资源管理部门负责组织本行政区域土地分等定级估价工作，并统一制定本区域内的基准地价、标定地价，报市人民政府批准后定期公布执行。
集体建设用地交易以基准地价(标定地价)加基础设施配套费作为交易起始价。基础设施配套费由市、县人民政府收取，专项用于基础设施建设。
有关土地交易税、费和土地收入分配办法参照国有建设用地土地收入管理办法另行制定。
第三十五条 集体建设用地使用权流转参照城乡一体化地价体系确定的基准地价或标定地价，交易价格明显偏低的，集体土地所有者享有优先回购权。集体土地所有者放弃优先回购权时，市、县(市)人民政府有优先购买权。
第三十六条 集体土地所有者出让、租赁集体建设用地使用权所取得的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理，主要用于本集体经济组织成员的社会保障安排和村内公益设施建设，不得挪作他用。具体实施办法另行制定。
第六章 监督检查
第三十七条 流转后的集体建设用地闲置的，国土资源管理部门应当责令限期改正;集体土地所有者对闲置的土地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，暂停办理其新增集体建设用地审批手续。
第三十八条 违反本试行办法第二十一条的规定，未按出让合同规定的期限和城市、村镇建设规划的要求开发、利用、经营土地的，应当予以纠正;拒不纠正的，国土资源管理部门依法予以查处。
未按集体建设用地批准用途建设、使用的，国土资源管理部门应当责令限期改正;拒不改正的，依法处理。
第三十九条 集体建设用地使用权不进入土地流转交易中心公开交易的，交易结果不予认定，并责令限期改正;未纠正的，不得办理产权变更登记或者他项权利登记手续。
第四十条 农村土地流转交易中心、农村集体经济组织、乡(镇)及其他管理部门工作人员弄虚作假、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿，进行责任追究，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
土地分户登记发证管理有关规定
为规范土地登记发证工作，依法依规解决分户登记发证中存在的问题，维护住户的合法权益，保障房地产市场的健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》以及国土资源部《土地登记办法》有关规定，结合我市实际，制定本规定。
一、分户登记发证的条件及流程
(一)分户登记发证必须具备的条件如下：
1、用户申请登记。需分户单位或业主代表提出分户登记申请。
2、土地权属合法。包括土地权属来源、四至界址、面积等方面。需核实用地审批文件与图件、土地初始登记等相关确权资料，以及地籍测绘成果与地籍调查表。
3、报建资料完整。包括发改委的立项、城乡规划局的建设工程规划许可、住建委的建筑施工许可、税费缴款凭证等相关文件。
4、持有房屋权证。需分户楼栋房屋已分户核发房屋所有权证。
5、指标符合规定。主要审查建筑容积率、土地用途等指标与审批情况是否一致。
6、其它条件。
(二)分户登记发证的基本流程如下：
1、由单位或业主代表提出分户登记申请，窗口受理;
2、审核土地的权属资料、报建审批材料和土地使用条件等内容;
3、审查住户面积分摊表、房屋所有权证复印件等资料;
4、符合条件的办理注册登记，核发土地使用证。
二、不同类型住宅的分户登记发证
(一)福利性住房
1、职工房改房等福利性住房的土地分户登记发证，由行政机关企事业单位申请，并按规定提供登记发证所需资料。
2、行政机关企事业单位合并的，由合并后的单位提出申请，提供登记发证所需资料，办理土地分户登记。
3、原行政事业单位已撤销、企业破产或改制的，由留守机构、改制后的单位或业主代表提出申请，提供登记发证所需资料，办理土地分户登记。
(二)商品房
1、商品房分户登记发证由房地产开发单位申请，并按规定提供登记发证所需资料。
2、原商品房开发建设单位已撤销的，分两种情况来处理：一是土地权属资料完善，出让手续完备，相关税费已缴清的，由购买单位或业主代表提供登记发证所需资料，以及原开发建设单位工商登记注销与开发资质注销的证明材料等相关资料，申请办理登记发证;二是土地权属资料缺失，出让手续不完善，欠缴税费的，经市政府批准，按程序确定土地权属，然后进行实地认界测绘确定分户范围，根据购买单位或小区业主代表提供的房屋所有权证复印件、规划报建手续等相关资料，办理分户登记。
3、出让合同约定为综合用途的土地按以下方式处理：
(1)对于8月20日之前已完成开发建设并已预售，但尚未办理土地分户登记的，由建设单位将土地按实际用途分解为综合(商业)和住宅，其中综合(商业)部分使用年限维持50年，住宅部分修改至70年，办理修改出让合同手续。
(2)对于208月20日之前尚未完成开发建设且未预售的项目，应凭有关规划审定的文件先到国土资源部门按照商业用地使用期限40年和住宅用地使用期限70年，办理修改出让合同手续。
(3)办理修改土地出让合同的，应先缴清土地出让价款，方可办理土地分户登记发证。
4、商品房开发项目改变了商住等用途比例、提高了容积率的，经市政府批准后按有关土地出让政策补办修改土地出让合同手续，补缴相关土地价款，办理土地分户登记。
5、低层高档住宅根据长政发19号文件，按商业用地标准征收土地出让金，按住宅登记发证，使用年限70年。从开发商处买地建房的按转让办理，即属于统一规划设计，由用户办理相关用地手续自建的，在办理土地分户登记时，应先补办土地转让手续，并缴纳相关税费。由开发商统一建设销售的，可依据土地初始登记，直接办理土地分户登记。
6、房地产开发单位建设的商品房销售给单位的，其土地按分户登记办理。
(三)经济适用住房
对于经济适用住房项目的分户登记发证，开发建设单位必须提供市经济适用住房领导小组办公室的批准文件和核定允许销售一定比例经营性用房的合法文件。经济适用住房项目销售的经营性用房应在批准的经营性用房销售比例内，其有偿部分土地使用权年限一般从项目用地批准时间算起。经济适用房项目补办出让手续并缴纳土地出让金的，则以补办时间计算土地使用年限。
1、《长沙市人民政府关于做好稳定住房价格工作通知》(长政发22号)文件实施前，对于经省、市政府批准、已完成开发建设的经济适用房项目，原则上由开发建设单位统一办理土地登记，经济适用房部分按行政划拨地进行分户登记发证。对于经营性用房部分在销售比例内的分摊土地，应补办土地出让手续，签订土地出让合同，但不补交土地出让金;对于批准比例外的分摊土地，应补办土地出让手续，签订出让合同，并按该项目供地时相应的出让标准补交土地出让金。
单套经济适用房中有部分面积作为商品房销售的，不作出让地处理。
2、《长沙市人民政府关于做好稳定住房价格工作通知》(长政发【2005】22号)文件实施后，经市政府批准的经济适用房项目，经批准的商业或经营性建筑面积比例在20%以内的，按分摊的土地面积补办土地出让手续，并按项目供地时相应的出让金标准补交土地出让金;经批准的商业或经营性建筑面积比例超过20%的，按分摊的土地面积补办土地出让手续，并按项目供地时相应标准补交楼面地价。在补办土地出让手续并补交相关费用后，方可办理土地分户登记。
(四)村民安置房
使用国有土地建住宅安置小区的，由村集体组织准备用地批准文件、土地权属资料、房屋所有权证复印件等相关资料，统一申报办理国有土地分户登记。
三、土地分户登记发证的其它问题
(一)分户登记发证中的土地确权
对于单位的，历史性住房用地尚未办理土地确权手续的，需收集整理土地权源资料办理土地确权审批手续之后，方可办理分户登记。
(二)道路、地下建设用地使用权的登记发证
1、地面是本单位进出道路，其道路上所建房屋按正常土地分户登记发证;地面是公共道路，其道路上所建房屋应当剔除公共道路部分面积后，将剩余面积分摊登记发证。
2、地下空间办理了地下建设用地使用权出让手续，按规定缴纳了土地出让金的，可按地下平面分布和结构办理分户登记。
(三)分期开发建设项目的分户登记发证
房地产开发项目分期建设分期申请登记分户发证的，应严格按市规划局批准的规划平面设计图和建筑施工图进行。实际有调整的，必须以审批后调整方案为依据。第一期分户发证时，要准确核算出各项用地指标，第二期分户发证时，要将前期各项用地指标累积相加，以此类推，最后一期建筑量应控制在建筑总量的30%以上，开发项目超过相关指标的，应在修改出让合同，缴清税费后，方可办理最后一期的土地分户登记发证。
(四)关于道路和绿地规划调整问题
凡住宅的主体建筑未按规划设计进行建设，压占规划路幅和公共绿地的，不得办理土地登记;如果住宅建筑按规划部门批准文件建设后，规划道路和绿地等又进行了调整，住宅建筑主体压占调整后的路幅和绿地的，必须经市规划局同意，按规划调整后的有效面积进行分摊办理土地分户登记发证。
(五)关于查封、抵押等问题
被司法机关、行政机关限制房地产权利、设置的抵押权未解除或发生权属纠纷等情况，暂不办理土地分户手续。
四、附则
本规定自5月1日起实施，我局原有关于土地分户登记有关文件同时废止，原有规定与本规定不符的，以本规定为准。
篇7：长沙市集体建设用地使用权流转管理办法
第二十四条 集体建设用地使用权转让，是指集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
集体建设用地使用权转租，是指集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。
第二十五条 集体建设用地使用权转让、转租应当签订书面合同。
转让合同文本采用国土资源部门制定的统一格式。
第二十六条 集体建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移;集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原租赁合同，转租人与新的承租人应就有关权利义务事项签订书面合同。
集体建设用地使用权转让、转租的年限，不得超过原出让合同、租赁合同约定的土地使用年限的剩余年限。
第二十七条 集体建设用地使用权转让、转租的，当事人双方应当在合同签订后30天内提出申请，向市或县(市)国土资源管理部门提出申请，经有批准权的机关审查同意。经审查符合流转条件的，依法在交易中心进行交易后，申请办理土地登记和领取相关权属证明。
第二十八条 申请办理集体建设用地使用权转让、转租手续的，应当提交下列材料：
(一)原集体建设用地使用权出让合同、租赁合同;
(二)双方签订的转让合同、转租合同;
(三)双方身份的有效凭证;
(四)集体土地使用证原件;
(五)法律、法规和规章规定的其他资料。
篇8：广东省集体建设用地使用权流转管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强国家对集体建设用地的管理，合理利用土地，规范集体建设用地使用权流转市场秩序，促进经济可持续发展，根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押，适用本办法。
第三条 取得农民集体土地进行非农业建设，应当符合国家有关产业政策及当地土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划。涉及农用地转为建设用地的，应当落实土地利用年度计划的农用地转用指标。
第四条 有下列情形之一的,集体建设用地使用权不得流转
(一)不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的;
(二)土地权属有争议的;
(三)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的;
(四)村民住宅用地使用权。
因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地。
第五条 通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。
第六条 集体建设用地使用权转让、出租和抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、出租和抵押;集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、出租和抵押时，其占用范围内的集体土地使用权随之转让、出租和抵押。
第七条 出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。
乡(镇)农民集体所有的土地由乡镇集体经济组织负责经营和管理,没有乡镇集体经济组织的，由乡镇人民政府负责经营和管理。
第八条 下列建设项目可以使用集体建设用地：
1.兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资投资企业(包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”企业)，股份制企业，联营企业等;
2.兴办公共设施和公益事业;
3.兴建农村村民住宅。
第九条 国家为了公共利益的需要，依法对集体建设用地实行征收或者征用的，农民集体土地所有者和集体建设用地使用者应当服从。
第十条 土地使用者应当按照市、县人民政府建设用地批准文件规定的用途使用土地。
确需改变土地用途的，应当经土地所有者和土地、规划行政主管部门同意，报原批准用地的市、县人民政府批准。
第十一条 县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督。 县级以上人民政府农业、审计、劳动保障、民政等行政主管部门应当按照各自的职责，对农民集体通过集体建设用地流转取得收益的管理使用，加强指导和监督检查。
第二章 集体建设用地使用权出让、出租
第十二条 集体建设用地使用权出让，是指农民集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向农民集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股(出资)，与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让。
集体建设用地使用权出租，是指集体土地所有者或集体建设用地使用权人作为出租人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第十三条 集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同。
集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。
第十四条 集体建设用地使用权出让、出租或作价入股(出资)的，农民集体土地所有者和土地使用者应当持该幅土地的相关权属证明、集体建设用地使用权出让、出租或作价入股(出资)合同(包括其村民同意流转的书面材料),按规定向市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。
第十五条 集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。
第十六条 集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用年限届满，土地使用权由农民集体土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。
原土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前与农民集体土地所有者协商，集体土地所有者同意继续使用的，按本办法的规定重新办理集体建设用地使用权登记手续。
篇9：广东省集体建设用地使用权流转管理办法
第十七条 集体建设用地使用权转让，是指农民集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为。集体建设用地使用权转租，是指承租人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。
第十八条 集体建设用地使用权转让、转租应当签订书面合同。
集体建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移;集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原出租合同。
集体建设用地使用权转让、转租的年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。
第十九条 集体建设用地使用权转让、转租的，当事人双方应当持集体土地使用权属证明和相关合同，到市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。
篇10：广东省集体建设用地使用权流转管理办法
第二十条 集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地使用权人不转移对集体建设用地的占有，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。
第二十一条 集体建设用地使用权抵押应当签订书面合同，并到市、县人民政府土地行政主管部门办理抵押登记。
农民集体土地所有者抵押集体建设用地使用权的,在申请办理抵押登记时，应当提供本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意抵押的书面材料。
第二十二条 集体建设用地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权。
因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，应当办理过户登记。
第二十三条 处分抵押集体建设用地使用权所得，抵押权人有优先受偿权。
第二十四条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。
第五章 土地收益
第二十五条 集体土地所有者出让、出租集体建设用地使用权所取得的的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理。其中50%以上应当存入银行(农村信用社)专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。具体实施办法由省劳动保障部门会同省农业、民政、财政、卫生等部门制定,报省人民政府批准后实施。
第二十六条 集体建设用地使用权出让、转让和出租的，应当向土地行政主管部门申报价格，并依法缴纳有关税费。集体建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税征收标准，向市、县人民政府缴纳有关土地增值收益。土地增值收益收缴和使用管理办法由省财政部门会同省国土资源、物价部门另行制定，报省人民政府批准后实施。
第二十七条 市、县人民政府土地行政主管部门应当制定本行政区域集体建设用地使用权的基准地价，并报市、县人民政府批准后公布。
第六章 法律责任
第二十八条 集体建设用地闲置的，市、县人民政府土地行政主管部门应当责令改正;农民集体土地所有者对闲置的土地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，市、县土地行政主管部门暂停办理其新增集体建设用地审批手续。
第二十九条 单位和个人通过出让、转让、出租方式取得的集体建设用地用于开发商品房地产项目和进行住宅建设的，市、县土地行政主管部门应当责令改正，拒不改正的责令交还土地。
第三十条 违反本办法第十五条的规定，集体建设用地使用权不实行公开交易的，县级以上土地行政主管部门不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续。
第七章 附则
第三十一条 集体建设用地使用权流转的合同文本格式，由省国土资源部门制定。
第三十二条 本办法自10月1日起实施。
集体建设用地基本介绍
主要包括：乡(镇)村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。
集体建设用地所有权归集体所有，农民享有使用权，使用期限无规定。
宪法第十条之规定，自留地、自留山属集体所有。
《中华人民共和国土地管理法》相关规定：“城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 “农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请。村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡(镇)人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请。
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