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建筑物区分所有制度

2023-10-16 07:54:22 收藏本文下载本文

“aos512”通过精心收集，向本站投稿了7篇建筑物区分所有制度，下面是小编为大家整理后的建筑物区分所有制度，仅供参考，欢迎大家阅读，一起分享。

建筑物区分所有制度

篇1：建筑物区分所有制度

建筑物区分所有制度在德国法上称为“住宅所有权”，法国法中称为“住宅分层所有权”，瑞士法上称为“楼层所有权”，英美法中称为“公寓所有权”。日本和我国台湾称为“区分所有权”，我国大陆学者一般采纳了“建筑物区分所有”概念。我国有关行政规章的规定也采纳了这一观点，如建设部1989年发布的《城市异产毗连房屋管理规定》第2条指出：本规定所称异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋。可见所谓“异产毗邻房屋”就是指建筑物区分所有。而建筑物区分所有又是由单独所有和共有构成的。在法律上建立区分所有制度，可以明确在区分所有情况下的产权和利益关系，解决各种产权纠纷，维护住户生活的安定，从经济上也可以通过促进房地产交易的繁荣而带动整个经济的发展。

重点问题

建筑物区分所有权的客体的确定?建筑物共有部分的法律特点与专有使用权?基地使用权的确定与共有关系各区分所有人的团体关系的建立

篇2：建筑物区分所有制度

所谓建筑物区分所有权，系指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。所谓建筑物区分所有权的客体也就是指区分所有权的标的。如前所述，建筑物区分所有权是由共有和单独所有构成的。因此区分所有权客体也包括两个方面：即单独所有部分和共有部分。单独所有部分主要是指通过一定方式而对建筑物加以区分，由此所分割出的兼具建筑构造上的独立性和使用上独立性的部分房屋。共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等，它们都是区分所有权的客体。

由于在区分所有情况下，只能以共有和专有部分作为所有权客体而不能以整个建筑物作为所有权客体，所以在登记过程中，如果各个所有人已就各专有部分进行了登记，那么就不能再将整个建筑物登记为这些人共有。目前由于我国有关房屋登记制度并未对建筑物区分所有的登记作出规定，因此在实践中重复登记（专有部分登记后又将整个建筑物作为共有财产进行登记）现象十分严重。这样就必然会产生将区分所有等同于共有的误解，从而不利于明确产权归属，解决产权纠纷。

在区分所有情况下，单独部分经分割以后成为区分所有权的客体，必须要具备如下几个条件：?

第一，必须具有构造上的独立性。构造上的独立性又称为“物理上的独立性”，各个部分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，也只有这样才能客观地划分不同部分并为各个所有人独立支配。如一排房屋以墙壁间隔成户。在法律上要求构成上的独立性的原因在于，一方面，由于区分所有是要将建筑物分割为不同部分而为不同所有者单独所有，因此单独所有权的支配权效力所及的客体范围必须明确，要明确划分范围就必须以墙壁、楼地板、大门等作间隔和区分标志。另一方面，只有在客体范围十分明确的情况下，才能确定权利范围，同时准确地判断他人的行为是否构成对某一专有权的损害，如果各个权利的客体都不能区分开，也就很难判定某人的权利是否受到侵害。?

第二，必须具有使用上的独立性，也就是说，建筑物被区分为各个部分以后，每一部分都可以被独立地使用或具有独立的经济效用，不需借助其他部分辅助即可利用，如区分的部分可以用来住人，用作店铺、办公室、仓库、停车场等。假如区分为各个房间以后，该房间并无独立的出入门户，必须利用相邻的出入单位门户才能出入，则该房间并不具有使用上的独立性，从而不能成为区分所有的客体。?

第三，通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。构造上和使用上的独立性，乃是经济上的独立性，只有通过登记才能表现为法律上的独立，也就是说，通过登记使被分割的各个部分在法律上形成为各个所有权的客体。如果被分割的各个部分登记为各个主体所有，则建筑物作为整体不能再作为一个独立物存在。应当指出的是，通过登记表现出来的法律上独立性，是以构造上和使用上的独立性为基础的，如果构造上或使用上的独立性不复存在，则法律上的独立性也难以存在。例如原被区分所有的二部分同属于一人，间隔除去后，二部分合二为一，则各部分失去其构造上的独立性或使用上的独立性，应解释为一个所有权。?

第二节专有部分、共有部分的所有权

所谓专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分。专有部分通常是在将建筑物分割为各个不同部分的基础上形成的，专有部分是各个区分所有人所单独享有的所有权的客体，此项单独所有权与一般的单独所有权并无本质区分，所以，权利人可以行使完全的占有、使用、收益与处分权。?

所谓共有部分，是指区分所有人所拥有的单独所有部分以外的建筑物其他部分，对共有部分享有的权利称为共有权。共有部分的范围主要包括建筑物的基本构造部分（如支柱、屋顶、外墙或地下室等），建筑物的共用部分及附属物（如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管等），仅为部分区分所有人所共有的部分。共有部分具有如下法律特点：?

第一，共有部分与专有部分不可分离。在经济上，共有部分的存在是专有部分得以存在的基础，也是各专有人满足其生活需要所必不可少的。从财产权利角度来看，共有权与专有权密切联系并且是依附于专有权的。因为在区分所有权情况下，区分所有人取得专有部分所有权，自然就应取得共有部分所有权，而转让专有权自然导致共有权的转让。专有权的大小也常常要决定其承担修缮共有财产的义务范围，任何买受人购买房产，一旦取得专有部分的所有权，则自然取得共有部分所有权。?

第二，区分所有人对共有部分所享有的权利主要是法定的。也就是说，对共有部分的权利是依据法律规定产生的，无论当事人之间是否有约定，共有权都是存在的。共有部分的范围以及权利和义务内容，在当事人之间不存在特别约定的情况下，应当依据法律和法规规定。例如建设部颁发的《城市异产毗连房屋管理规定》第9条规定建筑物的主体结构、共有墙体的修缮义务按各所有人专有部分的份额分担，这就规定了对共有财产的修缮义务。此外，为维护共有部分的安全与完整以及全体住户对共有物的利用，法律一般禁止区分所有人请求实际分割共有部分。应当指出，我们说区分所有人对共有部分所享有的权利主要是法定权利，是指在各区分所有人未特别约定时应采用法律的规定，这并不排斥共有人基于约定产生约定共有，例如某些区分所有人将不设定专有权的部分设定共有权。同时也不排除各区分所有人通过约定而规定共有物的使用方法（如规定是否允许他人在建筑物之上设置广告牌等），一旦区分所有人作出了特别约定，则此种约定应优先于法律规定而适用 .?

第三，各区分所有人对共有部分享有的共有权利既可以是按份共有，也可以是共同共有。对区分所有共有部分的性质不应一概而论，而应根据具体的使用情况来确定。所谓根据具体的使用情况，是指如果共有财产是各区分所有人共同使用的财产，不能具体将哪一

部分的财产确定为他人使用，也不能按照一定的'份额确定使用范围，则只能认为该财产为共同共有的财产。例如共有楼梯、共用的设备和附属建筑将均应共同使用，这些财产显然应为共同共有的财产。但是如果能够将某些共有财产确定为何人使用，或按照一定的份额确定使用范围（如隔墙、为某些层专用的楼梯、房屋共有部位必要的装饰等），可认为是按份共有的财产 .此外，如果当事人就共有财产特别约定应按照一定的份额使用、收益并承担修缮等义务，应认为该财产为按份共有的财产。?

对共同共有的财产，各区分所有人应不分份额地共同合理地使用，而对按份共有的财产，则各区分所有人应按照确定的份额使用、收益。任何区分所有人超越权利范围而使用，侵害他方权益，应停止侵害并赔偿损失。?

在共用部分中，某些为全体区分所有人在生活中必须使用的共有财产，如公共楼梯、公共走廊、大门等，由全体区分所有人共同使用，不得将其确定为哪一部分区分所有人所专门使用。但也有一些共有财产，如地下停车场、专供某些区分所有人所使用的阳台、与一楼连接的庭院，是可以依据法律规定和区分所有人之间的共同约定，由某一个或数个区分所有人享有排他的、独占性使用权的，此种权利称为专有使用权。?

专有使用权的设定，根据国外的立法经验来看，一般都是根据区分所有人的合意而产生的。我们认为，从共有物的性质来看，既然共有财产为共有人所有，那么对共有物的使用必须经过大多数共有人的同意才能决定，所以设定专有使用权应根据区分所有人的协议而予以确定。根据我国建设部《城市异产毗连房屋管理规定》，对共有财产的修缮责任分担，应根据各区分所有人所拥有的专有部分的比例分担，这样在决定共有财产的使用中，必须要根据持有专有部分份额占半数以上的区分所有人的同意，才能够将某一共有部分确定为某些区分所有人所使用。?

区分所有人也可以将某些共有财产提供给区分所有人以外的其他人使用。根据前述《城市异产毗连房屋管理规定》第7条规定，“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。”可见，如果全体区分所有人未达成一致同意，或未得到持有份额占半数以上的区分所有人的同意，某些区分所有人便与他人达成租赁等协议，其他区分所有人可依法请求法院宣告该协议无效。

第三节基地的使用权

在我国，土地属于国家或集体所有，任何通过建造、购买等方式取得建筑物所有权的主体，不能自然取得对土地的所有权。所以，在建筑物区分所有的情况下，一般不存在着区分所有人共同享有对基地的所有权的现象。由于我国现行立法并未承认地上权，因此也不存在着各区分所有人区分地上权的问题。在实践中，通过土地使用权出租而形成建筑物区分所有的现象极少存在。因为根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条规定， “土地使用权出租是指土地使用权人作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”土地之上如无建筑物或附着物是不能出租的，如果未按土地使用权出让合同规定的条件投资开发利用土地的，土地使用权不得出租。而在建筑物、其他附着物连同土地使用权一块出租的情况下，只能形成建筑物的租赁权，而不能形成建筑物的区分所有。?

一般来说，建筑物的建造者、开发商都是在取得宅基地的使用权，或通过出让、转让、划拨等方式取得土地使用权以后而建造建筑物的，建筑物建成后，其所有人只能对土地享有使用权。那么在区分所有的情况下，各区分所有人对基地究竟享有何种权利？根据土地和房屋的权利不可分离的原则，一幢建筑物即使被区分为不同所有者所有之后，建筑物所有权与土地使用权仍然是不可分割地联系在一起的，这意味着建筑物的区分所有人应当基于对建筑物的区分所有而享有对基地的使用权。

我们认为，尽管各区分所有人不能对整个建筑物享有共有权，但是对于基地的使用权而言，应当承认各区分所有人对其享有共有权，而不能仅仅承认第一层的所有者享有对基地的使用权。其原因在于：一方面，从物质形态来看，一幢建筑物是在基地之上建筑起来的，建筑物的各个楼层都离不开地面的支持，从这个意义上说它们都与基地不可分割；另一方面，我国法律所确认的建筑物与土地权利不可分离的原则是就整个建筑物与土地的关系而言的，也就是说，对整个建筑物的所有权与基地使用权是不可分离的，只要建筑物存在，建筑物的所有权是明确的，该建筑物所有人必然对基地享有使用权。既然整个建筑物的所有权与基地使用权不可分离，那么建筑物被区分为各个所有者区分所有以后，各个所有者根据其对建筑物某一部分所享有的所有权，当然应对基地使用权享有部分权利。如果仅承认第一层所有者享有对基地的权利，而否认二层以上的所有者对基地的权利，这与我国法律所确认的上述原则是相悖的。尤其应该看到，从实践来看，区分所有者在购买楼房时，一般都会认为其通过购买而享有的对各个楼层的权利都与基地使用权有不可分割的联系，而不仅仅是第一层所有者享有对基地的权利，甚至享有对作为建筑物附属物的庭院以及草坪等的权利，否则第一层房屋的售价应大大高出二层以上各层的售价，这显然与实际情况不符。?

从法律上讲，各区分所有者都应当对基地使用权享有权利，任何一个区分所有者通过购买等方式取得对建筑物某一部分的专有权，那么就应自然享有对基地使用权的部分权利，而区分所有者转让其专有部分，其对基地使用权的部分权利也自然发生转移。任何区分所有人不得在转让其专有部分时保留对基地使用权的部分权利，也不得仅仅转让部分的基地使用权而保留其对该建筑物的区分所有权。如果整个建筑物发生毁损需要重建或者被拆除，应当确认各区分所有者都对基地的使用权享有权利。这就是说，一方面，各区分所有者都对基地使用权享有共有权，另一方面，任何区分所有者以外的人都不应对基地享有权利。即使对建筑物原所有者或开发商来说，其在转移建筑物所有权给各区分所有者时，可以在合同中明确规定保留其对室外庭院、草坪、房顶平台及建筑物其他附属物等的权利，但不能在合同中规定其转让建筑物的所有权而仍保留对基地的使用权，也不得规定建筑物一旦需重建，只有他才享有对基地的权利。作出这种规定不仅违背法律的上述原则，而且极易造成对区分所有者的损害，所以对建筑物原所有者或开发商来说，如其已将建筑物各个部分出售给他人，而自己又非区分所有者，那么在房屋重建时，他不能对基地主张任何权利。?

我们说各区分所有者对基地使用权享有共有权，即是说应将基地使用权作为一项财产而由全体区分所有者享有共有权。如前所述，由于我国法律并不承认地上权的概念，土地使用权制度已经取代了地上权制度，所以基地使用权在性质上属于使用权而非地上权。如果我们承认各区分所有者对基地享有共有权，那么这种共有究竟是按份共有还是共同共有？我们认为，这种共有在性质上应为按份共有。各个区分所有人所拥有的专有部分的面积在整个建筑物中所占比例，即构成其对基地的权利享有的份额，在此基础上构成的按份共有不仅符合各区分所有的现实情况，而

且最有利于确认和保护各区分所有人的权利和利益，并防止各种纠纷的发生。因为一方面，各区分所有人所拥有的专有部分的面积是各不相同的，有人可能购买一个楼层的面积，有人则可能只购买一套房间，假如在房屋拆毁后基地需要出售给他人，基地根据市价计算出价格，出售基地所得收入应归属原区分所有人，而原区分所有人享有原专有面积越多，其应分享的数额越大，原区分所有人享有的专有面积越少，其应分享的数额越小。假如不考虑他们原来所享有的面积多少而简单地认为应均分出售基地所得收入，这对原拥有较多份额的人是极不公平的。另一方面，由于要根据区分所有人所拥有的专有部分的面积在整个建筑物中所占的比例来决定各区分所有人对基地所享有的权利份额，这样，区分所有人将专有部分出售给他人的面积越大，其所转让出去的对基地权利的比例也越大，而买受人所获得的对基地的权利的比例也越大，反之亦然。只有这样才能确定新的区分所有人对基地享有的权利。还要看到，假如认为区分所有人对基地享有的权利都是平等的，则某人仅买到很少的面积却与购买很大面积的人享有平等的权利，这样将来在房屋拆毁以后需要对基地作出处分时，该区分所有人也仍然享有与其他具有很大面积的人平等的处分权利，这显然极不妥当。因此，我们认为各区分所有人对基地使用权所享有的权利应为按份共有。?

第四节团体关系

建筑物区分所有人间的关系极为密切。尽管在形成区分所有以后，仅仅根据法律关于单独所有权、共有、相邻关系的规定，可以有效地解决产权的规定问题，但不能很好地解决各区分所有人有效管理其财产，尤其是共有财产管理的问题。在我国，建设部1989年颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》，旨在对区分所有的房屋管理问题做出明确规范，从该规定来看，对于共有的部分维护、使用，以及造成损害的责任等都规定得较为具体。然而，这个规定仍难以完全解决区分所有的建筑物管理问题。随着建筑物向高空和多层发展，建筑物内部结构愈来愈复杂，各区分所有人之间的关系也随之而复杂化，因而完全由法律、法规来规定各建筑物区分所有人内部管理关系，看来是十分困难的。最好的办法是，借鉴国外的经验，要求在建筑物区分所有情况下，由各区分所有人成立一个自治性的管理团体组织。通过这个组织，召开全体所有人大会，订立规约，设置常设性的管理委员会，管理日常事务，并解决因使用专有部分、共有部分而产生的纠纷。

如果各区分所有人成立了一个管理团体组织，那么各个区分所有人应为团体成员，从而享有成员的权利。这些权利包括对重要管理事项的表决权、参与订立规则的权利、选举管理者的权利、解除管理者的权利、请求就重要事项召开会议讨论的权利、请求停止违反共同利益行为的权利等。区分所有人除享有上述权利外，作为团体成员还应承担团体协议、章程等的义务，接受管理者管理等。成员权是一种资格，它是与专有部分的所有权联系在一起的，任何人取得了专有部分所有权，自然取得了团体成员权。如果转让了专有部分所有权，其团体成员的权利也随之丧失，而由受让人取得成员资格。一般来说，如果章程、协议无特别规定，那么每个成员所享有表决权力大小应与其专有部分在整个建筑物中占有的份额相联系。某人拥有专有部分越多，其享有的投票权越大，反之亦然。?

中国人民大学法学院・王利明

篇3：建筑物区分所有的性质

建筑物区分所有的性质

访：在建筑物区分所有的理论中，对于这种新型物权的性质是有争论的。对此，您的看法是什么？

谈：关于建筑物区分所有的性质，有过一个发展的过程。《法国民法典》认其为役权的内容，《瑞士民法典》将其认作相邻关系，《日本民法》则将其规定在“所有权的界限”一节中。在20世纪60年代以后，均认建筑物区分所有为特殊的所有权形式，其特殊之处，就在于是一种共有形式。至于这种共有是何种性质的共有，则有不同主张。

我认为，建筑物区分所有的性质是复合共有。其理由是：

第一，传统的共有理论无法解释建筑物区分所有的现实。在传统的共有理论中，共有只分为按份共有和共同共有，没有其他共有形式。建筑物区分所有既强调整栋建筑物的按份共有性质，又强调区分所有部分的专有性和共用部分的互有性，是在一栋建筑物由区分所有人共有的条件下，由个人所有和共同共有有机构成的复合共有。

第二，从总体看，尽管建筑物区分所有与按份共有相似，但却难以相合。一是普通按份共有并不将建筑物区分成不同部分而设定数个平行的所有权，因而只有一个所有权，而区分所有权是数个所有权的集合；二是按份共有的共有人之一对建筑物的所有部分享有的`只是份额权，区分所有对自己专有使用的部会拥有的是完全的所有权；三是按份共有只按份额权享受权利承担义务，而区分所有不仅要区分专有的份额，而且还要对共有的部分享有互有权。第三，从共有部分看，与共同共有亦不相合。建筑物区分所有的共有部分，将其解为按份共有，其不当之处比较明显；将其解为共同共有，似嫌笼统，且有不合之处。共同共有关系可以终止，当终止时，要分割共有财产。区分所有建筑物中的共有部分，只为共有，不能要求分割，且这部分共有关系须永久维持，直至该建筑物报废或完全归一人所有时，才与区分所有关系一起消灭。因此，这样的共有不是一般的共同共有，而是互有。

综上所述，建筑物区分所有的性质是复合共有，它由整个建筑物的按份共有、共同使用部分的互有和专有使用部分的专有复合构成，是既不同于按份共有，又不同于共同共有的第三种共有形态。因此，也应当对共有制度的结构进行重新构造，将其分成按份共有、共同共有和复合共有及准共有四部分构成。

篇4：从外墙广告相邻纠纷案浅析区分所有建筑物的专用使用权

从外墙广告相邻纠纷案浅析区分所有建筑物的专用使用权

一、案情

A市某路57号第6、7层非住宅房屋原系新达公司购买所有。 11月，新达公司与新隆公司订立《外墙使用协议》，约定新达公司将57号房屋7层临街面外墙提供新隆公司修建广告牌，其广告牌的收益归新隆所有，使用期为。1912月，新达公司向农业银行贷款，将上述57号第6、7层房屋抵押给农业银行作为担保。9月，因新隆公司不能偿还A市商业银行贷款，遂将57号房屋7层外墙广告的使用权益抵偿给A市商业银行，该抵偿得到新达公司的认可。11月，A市商业银行与星辰公司订立《户外广告媒体转让协议》，约定将57号房屋7楼外墙户外广告权利转让给星辰公司。该协议签订后，星辰公司即在该外墙上发布了广告，广告牌完全遮盖了第 7层的所有窗户。1月，因新达公司不能归还农业银行贷款，遂经过司法程序最终将抵押的57号第6、7层房屋抵偿给农业银行。208月，农业银行取得该房屋所有权证、土地使用权证。5月，A市房屋安全鉴定所受农业银行委托对上述房屋及外墙附着广告牌进行检测认定，该建筑地处主干道，广告牌钢架结构锈蚀严重，存在重大安全隐患，建议对广告牌钢架立即拆除，以保护房屋及外通道行人安全。208月，农业银行以星辰公司发布的广告侵犯其与其他业主权利，侵犯采光、通风、安全等权利为由，向法院提起诉讼，诉求判令星辰公司拆除广告牌，停止侵害，恢复原状。

二、案件判决要旨

法院经审理认为，A市某路57号第6、7层房屋已由农业银行取得两证，故依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。相邻关系的主体，既可以是所有权人，也可以是非所有权人。故农业银行作为案件的诉讼主体是适格的。星辰公司的广告牌完全遮盖了第7层的所有窗户，已严重影响了该层房屋的采光和通风，且《房屋安全性鉴定报告》中也载明广告牌钢架结构锈蚀严重，存在重大安全隐患。另星辰公司亦未能举示外墙使用已获全体业主许可的相关证据。农业银行要求星辰公司立即拆除广告牌，停止侵害，恢复原状，理由正当。遂判决星辰公司立即将悬挂的.外墙广告牌全部拆除，恢复原状。

三、案件所涉及的外墙设置广告之权利实质为区分所有建筑物上的共有部分的专用使用权。

1、A市某路57号房屋系区分所有建筑物

A 市某路57号房屋系一栋楼房，该楼房被修建划分为数个具有独立使用价值的部分，如第几层的第几号房，这些部分被数个不同的所有权人分别所有，并在房屋行政管理机关予以单独分别登记。这种在结构上可以被区分为数个具有构造上和使用上的独立部分，且区分部分由不同所有人所有的建筑物被称为区分所有建筑物。区分所有建筑物包括专有部分和共有部分，独立使用并被登记的部分即是专有部分，除此专有部分外共用的部分即为共有部分，共有部分是基于为了成就专有部分的功用而存在，没有专有、共有区分的建筑物不是区分所有建筑物。通常典型的共有是不同所有权人对建筑物不分部分针对建筑物全部的共有，如数个继承人对一套房屋的共有，该房屋则不为区分所有建筑物。案件涉及的57号楼房中楼梯、屋顶、电梯、外墙、门厅、楼道等均属于该区分所有建筑物的共有部分，而楼内的成套房屋则属专有部分。

2、专用使用权是对区分建筑物共有部分设置的专用权利

区分所有建筑物的共有部分虽为全体区分所有权人共同所有，但往往区分所有权人或第三人为了尽量发挥其效益对一些特定的共有部分设置专用使用权。如在楼道的墙壁安置电视广告、电梯的箱壁上设置广告牌等等，这都是在作为共有部分的楼道上、电梯上设置了专用使用权，即广告发布者在约定的范围内享有对楼道墙壁、电梯箱壁特定部分的专用使用权。案件中在6、7层外墙发布广告就是在该区分所有建筑物的作为共有部分的外墙上设置专用使用权。

四、案件中57号楼房6、7层外墙的专用使用权的取得需经全

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篇5：建筑物区分所有人对地基的权利

建筑物区分所有人对地基的权利

（一）案情

秦某曾于1986年建造一栋三层楼房，面积约210平方米，1990年秦某将一层转让给本镇居民郑某，郑某在一层开了一家餐馆，双方在办理房屋产权变更登记时，在登记簿和产权证书上都注明该房屋为双方共有，但在登记薄的“附记栏”中注明一层为郑某所有，二三层为秦某所有。1994年，当地遭遇罕见的洪灾，该楼一层遭水淹，水退后房屋严重受损，秦某与郑某遂协商决定：将该房屋拆除后，由秦某出资15万元，郑某出资10万元，翻盖一栋三层楼房，郑某占有一层，秦某占有二三层。协议订立的第二天，双方遂将旧房屋拆除。十天以后，有一家公司找到秦某，提出因该块地段位置较好，愿出高价购买该块地基。秦某也考虑到自己难以筹措15万元的盖房资金，遂决定转让地基。双方协商，以8万元的价格转让该块地基。价款交付秦某以后，秦某告知了郑某，郑某并未表示异议。但提出，因该房属于双方共有，且其所有原房屋的一层，对地基享有全部的使用权。因此，卖地基的价款应当由双方均分。秦某认为自己应分得价金的三分之二，郑某只能分得三分之一的价金。双方因不能达成协议，郑某遂向法院提起诉讼，请求分得4万元价款。

（二）对本案的不同观点

本案在处理过程中，法院内部形成了几种不同观点。

第一种观点认为：该地基既然为双方共有，秦某无权将该块地基转让给他人，秦某的转让行为构成了无权处分，该转让合同是无效的。

第二种观点认为：秦某的转让行为是有效的。因为秦某占有原房屋的三分之二，因此有权单方面决定该地基使用权的转让，而且由于秦某占有原房屋的三分之二，对地基当然也享有三分之二的使用权，并应当分得出售价金的三分之二。

第三种观点认为：秦某的转让行为是有效的，但就该块地基使用权的归属而言，既不能确定是按份共有，也不能确定是共同共有。在此情况下，根据有关规定，应推定该地基使用权为双方共同共有，双方各享有一半的权利。

（三）作者的观点

我们首先需要确定原房屋的产权形态。原房屋最早为秦某单独所有，1990年秦某将原房屋一层转让给郑某以后，尽管双方在该房屋产权登记薄上注明房屋系双方共有，但实际上该房屋却并非共有，而是区分所有。其原因在于：所谓共有，指数人对某一项财产共同享有所有权，而不是指数人对一物分别享有所有权。可见，共有乃是一个所有权，即使在按份共有关系中，各个共有人应按照各自的份额享有权利并承担义务，各个共有人的'权利都可及于共有物，但任何一个共有人都不得对共有财产主张单独所有权。共有是指财产所有权主体为数人，但其本身却并非一种特殊的所有权形式。而建筑物区分所有，是指将一栋建筑物采用某种方式进行分割，而区分为专有部分和共有部分，各区分所有人对其专有部分享有完全的所有权，对共有部分享有共有权。就专有部分而言，它是单独的所有权，与一般所有权无异，在产权登记时也应分别进行登记，因此，在区分所有情况下，一栋建筑物实际上已为多人单独享有，这样，所有权已不是一个而是数个。由于区分所有人对其专有部分享有所有权，因此他可以独立使用收益并处分该财产，他人不得干涉。由于区分所有是由单独所有和共同所有所组成的，因此，它是一种特殊的所有权形态。在本案中，秦某将一层房屋转让给郑某以后，郑某只是对一层享有所有权，而二三层所有权仍为秦某所有，在登记薄的“附记栏”中对此也作了明确记载。可见，该三层楼房已经通过横向的分割方法，而分割为两个部分并属于不同所有人所有，从而形成了两个不同的所有权。但双方对大门、楼梯、墙壁等仍享有共有权。可见，该房屋产权形态实际上是区分所有，而非共有。

有人认为，本案中双方登记时注明“产权共有”，考虑到一层为郑某所实际使用，二三层为秦某所实际使用，因此这只是一种按份共有。我认为：这一观点是不妥当的。因为一方面，在按份共有的情况下，各共有人享有的权利应该及于整个共有财产，只是应对整个共有财产所享有的权利和承担的义务应按份额来确定。而在本案中，郑某只能对一层享有所有权，

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篇6：对一起建筑物区分所有权案件的法理分析

对一起建筑物区分所有权案件的法理分析

吉林省东丰县的一起民事纠纷案件近来引起了多方人士的关注：原告刘学东1992年从一幢三层办公楼的合建者东丰县对外贸易公司处取得该楼二、三层的房屋所有权。根据对外贸易公司与另一合建人东丰县工业局1982年的约定，该建筑由工业局住一楼，对外贸易公司住二三楼，楼上住户通过一楼楼梯、门厅上下班。后一楼长期由工业局下属机电公司使用，但双方为一楼过道问题频频发生纠纷。刘学东为避免纠纷，在楼后搭建简易楼梯，被认定为违章建筑停止使用。刘学东遂要求从一楼楼梯正常通行，但遭机电公司拒绝，并将一楼楼道改作仓库，致使刘家老少只能爬室外木梯上下楼，带来诸多不便和危险。双方因协商不成，9月10日原告向东丰县法院起诉被告机电公司，要求继续使用一楼楼梯。一审法院以超过诉讼时效为由驳回了刘学东的诉讼请求；刘上诉，二审法院认定刘已取得了二三楼的专用权，同时也享有一楼楼梯的互有权，判决刘学东享有一楼室内楼梯的通行权。机电公司不服，向吉林高院提起申诉，高院认为对外贸易公司将房屋转让给刘学东未征得合建人的同意，并未办理办公用房转为住宅的手续，违反了法律规定和社会公益，且将刘学东在室外搭建楼梯通行后又自行拆除的行为视为刘放弃其权利，加之权利主张已超过诉讼效，因此判令刘学东自行在原址修建室外楼梯通行。

笔者认为这一案件中不仅包含建筑物区分所有权法律关系，还含有相邻权法律关系。

建筑物区分所有权是由所有权人对一建筑物中的专有部分的所有权与对共有部分的持分权共同构成，即区分所有权人对一建筑物中的专有部分所有权与共有部分持分权所构成的特殊的所有权。

相邻关系，指不动产相邻各方在对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，应相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系，相邻各方基于此而享有的权利被称为相邻权。笔者试对建筑物区分所有权与相邻权作一比较：一、从性质上来看，建筑物区分所有权属于物权，是所有权的一种特殊形式；相邻权则是基于法律的规定对不动产所有权或使用权当然的限制或延伸，它并不是一项独立的物权，而是基于物权的请求权。

二、从权利客体上看，建筑物区分所有权的客体分为专有部分与共有部分，专有部分指在构造上能明确区分，具有排他性且区分所有权人可独立使用的建筑物部分；共有部分则是指区分所有权人所拥有的单独所有部分以外的.建筑物其他部分，共有部分既可以由法律直接规定，也可以由区分所有权人共同约定。关于我国建筑物区分所有权的共有部分范围的界定，笔者认为可以参考建设部《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第4条第2、3项规定：“住宅的共有部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面楼梯、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。住宅的共用设施设备，是指共有的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防水泵房、消防设施和电梯等。”关于相邻权的客体，学界有诸多观点，笔者认为，其客体指相毗邻不动产所有权人对相邻不动产行使权利的行为，而相邻不动产的所有权归各所有权人专有，不存在共有的问题。

三、从权利内容上看，建筑物区分所有权的内容包括区分所有权人对专有部分自由使用、收益和处分的权利，对共有部分使用、收益和单纯的修缮改良的权利，以及作为共有权人应当承担的依共有部分本来的用途使用共有部分，分担共同费用和负担等义务；相邻权的内容包括所有权人或使用权人为相邻关系人提供方便而对自己的所有权或使用权予以限制，或要求相邻关系人为

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篇7：从区分建筑物所有权角度对一起房屋相邻侵权纠纷案例的思考

从区分建筑物所有权角度对一起房屋相邻侵权纠纷案例的思考

原告余某某诉称，原被告系上下邻居，1997年9月起被告开始装修住房，同年11月，原告发现自已卫生间上方有漏水现象，经交涉被告多次检修未成，被告装修房屋时将卫生间内的卫生洁具移到该卫生间的左侧卧室内，并在该房内安装了台盆、便盆、浴缸等物品，1998年2月，原告以被告装修改变房屋性质，将卫生间置于楼下卧室之上不道德及存在漏水问题为由，诉至法院要求被告恢复原状。被告辩称理由有三条：

一、原告要求被告将擅自变更用途的部位恢复原状，主张主体资格不当。被告购买的是全产权商品房，有自由支配、使用的权利，房屋性质为居住，将其中一间房改为卫生间，其性质仍是居住，没有改变房屋性质。

二、被告入住时曾与物业管理公司签订有“某某公寓公共契约”，原告无权以这份契约为据，因这是被告与物业管理公司之间的约定，原告无权引用为诉讼依据。

三、被告只有权要求原告修复渗漏，并赔偿原告损失，但不同意恢复原状，原告也无权要求恢复原状。

该案一波三折，一审判决被告修复，不支持原告的恢复原状的要求，该判决发生法律效力。但时隔二年，原审法院依职权提起再审，判决支持原告的主张，被告上诉，又被驳回。法院改判的理由是被告改变房屋用途且将有防水要求的卫生洁具装在没有防水处理的卧室内，而被告称已做了严格的防水施工证据不足，不予采信。经过三次审理，法院态度发生了截然相反的变化，从不支持到支持原告的恢复原状的诉请。

本案法院对这个问题处理的很巧妙也很令人遗憾，法院以被告在卧室里装配卫生洁具没有证据证明已做了充分的防水处理为由，判令被告恢复原状，即拆除新装设备，而回避了涉及建筑物区分所有权问题，这本是一个在法院实务中对此项法律制度进行司法探索的机遇，可惜法院没有深入研究就嘎然而止，不能不说是一个遗憾。

从区分建筑物所有权制度的角度分析本案中的有关法律问题十分必要。

一、我国建筑物区分所有权的现状。

在人类社会发展初期，建筑物一般为单层楼房，归一个主体所单独拥有，所以罗马法中规定“建筑物之所有权属建筑物所附土地所有人。”建筑物的物权主体单一而且清晰，但随着人类人口增多、居住问题的产生及建筑技术的发展，在同一块土地上建造多层或高层建筑已司空见惯，在一幢楼里存在多个所有权人，从而产生了建筑物区分所有权的概念与制度。

这项物权法上重要的法律制度在我国法律上没有得到充分重视与发展，相应地在法律上亦无建筑物区分所有权制度，原因是由于我国计划经济条件下采用房屋国家所有，个人只有使用权，房屋所有权人主体单一，没有区分所有权制度生存的土壤。目前我国与建筑物区分所有权制度相关的法规是在住房制度改革后出现的，1989年11月21日建设部颁布的《城市异产毗连房屋管理规定》和1992年6月15日建设部颁布的《公有住房售后维修养护管理暂行办法》是涉及到建筑物区分所有权问题的最早两个法规，随后又出现了居住物业管理条例等法规，逐渐开始完善我国关于建筑物区分所有权制度上的规定。但仍没有明确提出建筑物区分所有权法律概念，还没有形成完整的法律制度。

二、区分建筑物所有权制度的内容。

建筑物区分所有权指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有权建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权、对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权、因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。是一项三权为主的复合权利。（《中国物权法草案建议稿》仅划分为二项，专有部分所有权、共用部位所有权）

1、区分建筑物所有权中的专有所有权：

专有所有权是区分所有权的两个基本灵魂之一，即专有性灵魂，是指区分所有权人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利。

A.其权利内容为：

（1）对专有部分的为客体而成立的单独所有权与一般所有权一样，具有绝对性、永久性、排他性，所有权人在法令限制范围内得以自由使用、收益、处分专有部分，并排除他人之干涉；（2）相邻使用权，区分所有权人为保护自己所有部分有时不得不使用上下左右相邻的其他区分所有权人的专有部分，天花板漏水，必须从楼上着手修理，楼上区分所有权人必须容忍楼下区分所有权人利用自己的专有部分，无正当理由拒绝楼上所有权人则可能构成侵权（本案被告亦辩称，当原告告知被告自己的房屋顶楼板由于被告装修出现渗水时，被告曾主动要求到原告家中去修复，但由于原告执意不让被告进入其房间而不能修理，责任不在被告。按建筑物区分所有权制度中相邻使用权的规定，原告理应让被告进入其房间修复）。

B.其义务内容为：

（1）不得违反全体区分所有权人之共同利益。区分所有权人行为达到何种程度可认为是违反了共同利益是很抽象的概念，一般要结合具体个案。依当地社会一般观念加以区分。一般而言，下列情形可认为是对共同利益的损害：对建筑物不当毁损，如在装修中比较常见的打掉承重墙的行为；未按专有部分本来用途和使用目的予以使用，如居住用房用来开餐馆等；（2）维持建筑物存在的义务；（3）不得随意变更通过专有部分的电线、水管、煤气管等（4）应独自出资修理其专有部分；（5）维护住宅环境的卫生和安宁，及所在地之善良风俗习惯。

2、区分所有权人的共有部分持分权

是区分所有权制度中两个灵魂中的另一灵魂，即共同性灵魂，指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利，如现在的生活小区，对区内停车所收费用享有的收益权等，其义务为按共用部分本来用途使用共用部分、分担共同费用、维持与保有共用部分等义务；

3、区分所有权人之成员权

系指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物之构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的、作为建筑物的一个团体

组织而享有的权利与承担的义务。也就是物业管理中的权利与义务。其权利为表决权、参与制定规约权、选举及解免管理者权、请求召集集会、请求正当管理公共关系之事务权、请求收取共用部分应得之利益权、请求停止违反共同利益之行为（甚至可请求拍卖违反义务者的专有所有权，解除共同关系）等权利；其义务为：执行区分所有权人管理团体之决议义务、遵守管理规约之义务、接受管理者管理之义务等。

结合本案，被告专有权行使问题：正如被告所称，被告对其所购买的商品房享有建筑物区分所有权人的专有使用权，可以在法令限制的范围内得以自由使用、收益、处分专有部分，并排除他人之干涉；这是被告方的权利，但另一方面，根据建筑物区分所有权制度，在享有专有所有权的同时，他还负担有义务，即不得违反全体区分所有权人之共同利益、维护住宅环境的卫生和安宁，及所在地之善良风俗习惯。这里就产生了一个重大理论问题，即在中国现今历史条件下，何为区分所有权人之共同利益、何为善良风俗习惯？这正是本案法院所面临的机遇，若能在该案中对这些问题作比较正面的回答，在中国建筑物区分所有权制度上将是一个很有意义的判例和突破。

日本一般规定，区分所有权人下列情形属违反共同利益的行为：

（1）将专有部分供居住或所定用途之外使用；（2）搬入重物、肮脏恶臭物、危险物等；（3）带有噪声、振动或其他令人厌恶的使用行为；（4）变更建筑物专有部分的'基本结构与外观；（5）饲养有危害或干扰他人的动物；（6）体育用品或较重物品之任意投掷；（7）共用部分之不法占有或任意堆放物品；（8）新设、附加或变更电气、煤气、给排水等设施，使容量受到影响；（9）私自设置专用庭院、阳台或停车场等构造物；（10）违反公序良俗的行为。

本案被告将卧室改为卫生间，并加装了卫浴设施，如果楼面防水层做得很好的话，即不存在法院认为的在没有防水处理的房间不得装备有防水要求的卫浴设备，剩下的问题是：

1、将卧室改为卫生间是否改变建筑物的用途？

对于这个问题，实际上原告是欲借已有的法规规定来达到其另一个真正所想解决的问题，不能容忍被告的卫生间在自己头上，这令原告在中国传统观念上难以接受。被告辩称将卧室改为卫生间仍是居住使用性质，没有改变住宅用途，这与一些国家的法律规定一致，所谓改变用途一般当指居住改为营业或其它非居住用途。仅仅是将卧室改为卫生间很难构成改变住宅的本来用途。

2、原告认为在楼下卧室之上安装厕所设施是否有违社会公德的问题？

社会公德这是一个相当难定义的概念，是一个多以个案来确定的范畴。被告代理人认为，这仅是原告自己的落后的观念，不能对此进行保护，以提倡新型的社会观念，而且随着建筑市场的发展，错层复式结构房在市场上受到普遍认同，错层房上下功能错位排列也没有引起什么观念上的障碍，也可推导出原告的观念不是社会普遍所持的观念，法律上没有保护之必要。被告代理人的观点不能不说是有一定道理的，可惜没有得到审判机关的正面回应。本应由审判机关回答的问题审判机关绕了过去。

本案另一个问题是原告能否依被告与物业管理公司的管理规约来作为诉讼依据，根据区分所有权人的有成员权的法律规定这个问题迎刃而解，被告作为区分所有权人的成员权义务为：执行区分所有权人管理团体之决议义务、遵守管理规约之义务、接受管理者管理之义务等，原告作为区分所有权人的成员权享受权利之一为请求停止违反共同利益之行为，故原告当然有权以被告违反管理规约之规定而向法院要求被告停止此等行为，被告的关于这一方面的答辩是不能成立的。

若仅依相邻关系，只有与被告有建筑物相邻的住户才有权向被告提出纠正要求，而依建筑物区分所有权制度，不仅相邻者可以而且只要是本建筑物内形成了相互关系，有成员权的住户均有权提出此等要求，可以突破民法相邻关系的局限性，以方便区分所有权人维护自己的权利，这是不动产相邻权所不能体现的法律制度的优越性。

综上所述，暂且不论本案结果如何，可以说建筑物区分所有权制度正日益与我们联系紧密，加强对此项法律制度研究的现实意义也日益突出，作为房地产专业律师理当积极回应法律和社会的要求，在实务中运用建筑物区分所有权理论为当事人提供优质服务，为我国该项制度的完善作出律师的贡献。

本文参考文献：

1、梁慧星主编《中国物权法草案建议方案》；

2、陈华彬著《现代建筑物区分所有权制度研究》

法律出版社 1995年3月。

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