「房地产经纪人经验」房地产经纪人：万科新项目发展管理制度
“news0729”通过精心收集，向本站投稿了4篇「房地产经纪人经验」房地产经纪人：万科新项目发展管理制度，以下是小编帮大家整理后的「房地产经纪人经验」房地产经纪人：万科新项目发展管理制度，欢迎大家分享。
篇1：「房地产经纪人经验」房地产经纪人：万科新项目发展管理制度
万科新项目发展管理制度
一、绪言
目的：为适应集团公司日益扩大的业务规模，规范对新项目的论证，提高决策效率，提升集团公司竞争力，特制定本制度，
范围：本办法适用于集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司。
职责：
1、集团企划部负责本制度的制订、修改、指导和监督；
2、本制度解释权、修订权归企划部。
二、释义
本制度中，除非文意另有所指，下列简称具有如下特定意义：
集团公司：指万科企业股份有限公司
一线公司：指集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司
企划部：指集团企划部
决策委员会：指万科企业股份有限公司投资决策委员会
小组：指项目发展工作小组，是决策委员会下属工作机构
三、操作规范
第一条新项目发展信息通报
一线公司定期或不定期向企划部通报新项目概况和进展程度，企划部及时汇总整理并通报。具体格式参见《新项目发展信息通报》表格。
第二条项目发展工作小组
1、小组负责项目进展过程中，各种信息的上传下达，保证信息通畅。
2、小组成员3―4人，由集团企划部、财务部、法律室委派的人员共同组成，组长由企划部第一负责人担任或委派，负责领导具体工作。出现时间局限等不可抗力因素造成小组不能如期成立，企划部可替代行使小组职责，但必须经过集团领导批准。
3、原则上，小组一经成立，小组成员不得随意变动，不同项目小组成员可以不同。
4、小组对“决策委员会”负责，
一线公司与合作方（土地方）签约后，小组自行解散。
5、工作内容和流程：
（1）对重点介入的项目，一线公司向企划部提交《成立项目发展工作小组》的申请和项目资料。
（2）企划部根据一线公司上报资料对项目进行初步评估，并征询集团财务部、法律室意见后，决定是否成立小组，同时知会“决策委员会”主任或集团主管领导。
（3）决定成立小组后，企划部、财务部、法律室应及时委派本部室专业人员成立工作小组，组长制定具体工作时间。
（4）小组成立一周内（视项目紧迫性可适当延长），完成实地调查和评估工作，提出项目发展意见和建议（小组各成员的专业意见事先应经其所在职能部门通过），向“决策委员会”委员、集团主管领导汇报，同时抄送一线公司和集团办公室、财务部、企划部部门第一负责人。
（5）一线公司应根据小组提出的意见和建议跟进和完善相关工作，并及时通报小组。
（6）一线公司应于听证会召开两周前向小组报送《项目可行性报告》初稿或《万科企业股份有限公司上会项目概况》。具体格式参见《上会项目概况》表格。
（7）小组完成实地调查和评估工作后，一线公司方可提交《召开项目听证会申请》。
（8）一线公司应提前一周向小组报送《召开项目听证会申请》和《项目可行性报告》。
（9）小组根据《项目可行性报告》和项目进展情况，评估是否召开项目听证会。召开与否的动议报“决策委员会”主任或集团主管领导审批，并自收到《召开项目听证会申请》2个工作日内向一线公司回复意见，意见应包括会议召开的时间、地点、方式或不同意的理由及后续跟进工作要求。
（10）决定召开项目听证会，小组应向“决策委员会”委员、项目所在一线公司、其他与会人员发出会议通知和《项目可行性报告》、小组专业意见等资料，同时抄送集团总经理层和集团各职能部门负责人。
（11）项目通过论证后，一线公司对各评委意见应予以高度重视并跟进相关工作，并及时通报小组，小组继续跟踪项目进展情况，直至正式签约。
（12）小组对正式签约合同文本负有审核责任，对合同文本与听证会通过内容有较大差异，应提请一线公司给予合理解释，同时评估是否签约，抄送各评委。
第三条论证报告
进入新城市开发，在完成实地考察和调研工作后，必须编写《城市发展和住宅市场调研报告》。
项目立项，必须编写《项目可行性报告》，具体内容可参照《万科企业股份有限公司房地产项目可行性报告内容指引》。
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篇2：「房地产经纪人经验」房地产经纪人考试备考建议
一、对考试用书的认识
考试用书是严格按照房地产经纪人考试大纲编写的，是考生学习、备考的依据，考试用书按照大纲，依章、节、目、条的顺序编写，在每一目的名称前面，标以“掌握”、”熟悉”或“了解”，表明其重要程度。“掌握”的内容约占总内容的70%，“熟悉”的内容约占总内容的20%，“了解”的内容约占总内容的10%。当然，考试命题多少的顺序依次是掌握、熟悉、了解。因此，学习的时间和精力也应当基本按这个比重分配。
二、联系实际，减少记忆的知识点
考试的知识点通常可分为下面三类：
1、平时工作中经常接触的问题，且在工作中处理这类问题的方法与教材中的知识点―致。即这部分知识已被自己了解和掌握。
2、平时工作中经常接触的问题，且在工作中处理这类问题的方法与教材中的知识点不一致。即这部分知识未被自己所掌握。自己对这部分知识的了解似是而非，在考试时容易出错，
3、平时工作中没有接触过的问题，自己不了解、不清楚的问题。
在上述三类中，第一类是不需要记忆的，第二类在复习时要严格按教材进行强记，第三类是要记忆的。
三、及早看书，加强记忆
房地产经纪人考试的学习量是比较大的，要求的知识面相当广，提醒参加考试的考生们一定要提前备考，保证足够的准备时间，经过刻苦的学习和成功的考前准备，把考试用书的内容全面学好。
四、掌握学习顺序，阅读有关参考资料
一般来讲，学习时先学习需要理解的内容，如：网络知识，后学习(特别是在考试前―个月)需要记忆的内容，如：法律法规。除了看书外，还要通过做一定量的习题来加深记忆，辨析似是而非的概念。在考试前，至少要完整地做―套模拟题，以掌握考试的题型、考试进度，避免在考试规定的时间内来不及做完试题等现象发生
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篇3：「房地产经纪人经验」房地产经纪人：小户型概念和分类
1. 概念：
对于小户型的概念目前没有一个严格规范的说法，但比较认可的一种说法是无论一居室、两居室还是三居室，其特点是每部分面积都比较小，但能满足人们生活的基本需求，
市场上需求量大的小户型住宅一般具有以下一些特点：
1）建筑面积：一居室建筑面积在60平方米以下，二居室建筑面积在80平方米以下，三居室建筑面积在100平方米以下。小户型由于面积小，空间安排得相对紧凑，厅的面积在20平方米以内，卧室的面积在15平方米以内。
2）房屋设计：房屋设计合理，功能齐全，在不影响居住的前提下，还具备会客、洗浴、做饭等功能，一般都只有一个卫生间。
3）配套设施：良好的区位、便捷的交通、方便的购物和娱乐环境等因素是消费者选择小户型时的重要考察因素。小户型的配套建设方面主要注重三点：符合日常生活的需求，符合日常生活的成本，符合日常生活的习惯。
2．分类：
目前统称的“ 小户型” 其实包含三种类型的楼盘
一是住宅（单身公寓），吸引对总价敏感又想住在市区的客户，用地年限一般按照住宅类为70 年，为居住者提供高档生活配套和便利设施，以蓝朝部落为代表，
二是酒店（酒店式公寓），在配置上，参照星级宾馆配备休闲运动设施，物业服务方面应达到宾馆要求；物业属性为商业地产，产权一般以公司整体持有或通过保证固定受益来卖给散户，同时聘请专业酒店管理公司来管理物业；主要针对“海归”派创业人士及上海本土的金领阶层，其租金可达到甚至超过同标准的星级酒店。目前市场上有高档的88 新天地、浦东雅仕阁等，中档的万源晶典等为代表。
三是办公（商住两用），一般位于办公气氛浓厚的区域，需要气派的大堂、优雅的会客厅、功能完备的商务中心以及可供出租的大小会议室等，目前已入住的巴黎时韵以及在售的时峰不夜城可作为代表。
以上三种楼盘尽管形式上都属于“ 小户型” ，但除了单套面积小之外，所面对的客户以及楼盘本身配置的设施则完全不同，是截然不同的三种产品。
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篇4：「房地产经纪人经验」房地产经纪人：关于小户型物业的研究
小户型物业，一种依托在都市的产物，从物业分布的区域特征来看，小户型物业有着依赖于成熟生活配套、路段繁华，交通方便的显著特征。从物业用途来看，主要分为投资型及过渡加投资型两种。从规划指标来看，小户型物业均存在容积率高；梯户比值高；绿化面积少；有多层商业裙房，生活环境不纯粹的特点。但因其置业门槛相对较低，投资风险较小，与其它物业有着很强的互补性，因此长期存在。
一、小户型物业定义
基于更明确调研对象，现将小户型物业界定为小于等于两房的户型占项目套数比
85％以上，且两房的建筑面积在85平米以下的物业
二、建筑产品特点
1、建筑规划
小户型物业较多存在，建筑容积率高，并有二至四层商业裙房的特点。
2、建筑平面特点
小户型产品在设计上，要特别注重居住者生理、心理上的需求。所以，对于通风、采光都应多加考虑。
1) 建筑平面组合及走道布局方式
a) 组合单元式
组合单元式住宅用若干完整的单元组合成建筑物，其体形一般为板式住宅。平面较紧凑，户间干扰小。用3～4层设置一个通廊的办法将单元连通起来（空中花园），分享电梯中心。该方法可在电梯较少时提高电梯的利用率，但会带来安全管理方面的问题。
b) 走廊式
采用走廊作为电梯、楼梯与各户之间的联系媒介，其优点是可以提高电梯的服务户数。
i. 内廊式：各户布置在走廊两侧，户间干扰大，通风条件较差，易产生黑厨房。
ii. 外廊式：便于组织通风，但不节约用地。采用内圈外廊围成的天井式住宅可以或减少高层风压及形成内庭院，但天井内噪音干扰较大。
c) 独立单元式：也是常用的塔楼式住宅。以楼梯及电梯组成交通中心为核心，将多套住宅组织成一个单元式平面。可服务较多的户数，并有利于体形丰富多变。这是一个较为普片采用的平面组织方式，对于小户型而言，其布局方式再结合了短廊式来组织平面较理想。例如“丽阳天下”通过四个短廊，将18户分于四个组团，减少户间干扰，缩短走道长度。虽然走道多处已加设采光窗，但仍存在走道尽端的采光仍然不理想的情况。
d) 跃式
i. 跃层式：各户内设置小楼梯作为层间的联系，从而克服走廊式住宅层层设公共走道的缺点和局限性，提高实用率。复式小户型较适用。
ii. 跃廊式：在户外与公共走廊相接处设置多个楼梯，两层共用一层公共走廊。（如：都市千千汇）
2) 户型设计
针对目标客户的特点，选择户型面积的大小。
i. 办公商用型___一张桌――对于办公商用型的小户型而言，开间尺寸应以办公桌的尺寸量度户内开间及进深尺寸是否实用是非常适合的。尽可能考虑资料柜及进门有玄关用于设LOGO的位置。（一张办公桌的尺寸为1.2*0.6，开间尺寸建议以300mm为模数。）
ii. 居家型___一张床――对于只有狭小空间的小户型而言，床的摆放是否合理相当重要的（床的尺寸为2.05*1.5）。客户可以根据自己的喜好，选择居中或靠墙摆放1.5米宽的大床，这是较多客户在看样板房及户型单张时较注意的地方。而鞋柜、储物柜等考虑细致的设计，是小户型应多加考虑的，以此充分体现“以人为本”的精神。
3、建筑立面造型
a) 投资型
外立面设计尽可能做到协调统一，不要过于零碎，
因其受住宅建筑功能要求的限制，过多的阳台及窗户的开设都会影响外立面的统一，特别是露台、采光井、入户花园等都增加了立面的阴影区，影响其统一性。建议多关注窗户的骨架设计，其可加强竖向线条的连续性以增强气势。楼体上还需考虑背景墙设置LOGO的位置，以提高楼体的标识性。
b) 居住型
现小户型的外立面设计多注重色彩的搭配，以线条简洁的现代风格为主。阳台栏杆的设计，窗户连续性的保持，都有助于体现立面风格。高层屋顶的造型设计，就如同选择一顶帽子，可以很好地突出个性。
4、建筑空间设计
在小户型空间内，应充斥着小就是多，精简却不缺少，完全生活空间体验等内涵。小户型虽然面积小,但却反映了我们所处时代的特有生活方式.注定与其它现代生活的简约元素相结合,反映现代生活元素，移动PC、移动电话、清淡食物或先进视频系统，使用它们可节省时间，并更好地描述大城市中的生活状态．让客户在展示空间里感受到关爱、细心、周到的生活体验，以此使“基围虾”战略得以尽情发挥。
1) 户内空间
尽可能使用多种设计手段，丰富小户型空间，使其看起来宽敞、实用。在购买资金有限的情况下，让客户觉得只是花费了不多的费用，就已得到完整的生活空间。
模块公寓：利用活动镶板墙，划分各功能空间。使各功能模块在狭小的空间内有序地组合。多个储物柜的设置，为其各空间灵活的拆合提供了方便性。
切割空间：利用楼层的高度3.4～3.6m，较一般楼层2.8～3m高的特点，划出部分空间用以其它用途。（如:城市3.6米公寓）
迷你小复式：一种阁楼文化Lofts的复兴。在较小的平面内，通过轻巧的楼梯，将动静空间彻底的划分开，加强了卧室的私密性，丰富了室内空间。（阁楼的层高在1.95～2.15米内。）
(广州某楼盘，该区内的平均楼价为5000元/平米，该楼盘通过迷你小复式赠送二楼面积实现了6500元/平米的价格，利润丰厚。)
对于起到丰富室内空间，并增加附加价值的部位，按其对小户型物业可起到价值最大化来排序为：
阁楼――夹层――落地凸窗――凸窗台――露台――入户花园
（按照附送的面积，为可用面积为原则。入户花园对于小户型而言实属奢侈品，慎用。）
2) 公共空间
a) 入户大堂、电梯厅
i. 投资型
商用的小户型与写字楼的用途非常相似，提供可办公的价值。写字楼非常注重大堂的设计。因此，商用小户型对此也较一般性住宅的要求高。入户大堂及首层电梯厅应尽可能参照乙级写字楼的标准设计，以满足客户对其商用的需求，并以此提升整栋物业的形象。电梯的数量、选型及控制系统都是非常重要的指标，需较一般住宅标准高
ii. 居住型
对于生活配套设施齐全，处于城市CBD辐射区的小户型。客户来源主要以城市精英一组为主，其入户大堂及电梯厅的设计需迎合其实用、耐用性，但同时具有个性及创意的需求。并能充分展示小户型生活的品味，且更进一步的表现出对城市精英价值、地位的认同与尊重。这将有利于拉大与传统公寓的档次，提升物业形象。
b) 共享社区配套空间
i. 商用小户型
商务会所_提供小型会议厅；健身室；短期仓库；便利店；商务服务中心。
ii. 居住小户型
小型球场；泛会所_健身房、乒乓球、桌球、室、书报室；休闲座椅；便利店。对于拥有大社区的小户型，建议可加入一些提高生活品味的设施。如小型烧烤场，小型影视厅、露天咖啡座、清吧、雪糕屋等。
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