中小城市房地产发展问题探析调研报告
“知金”通过精心收集，向本站投稿了14篇中小城市房地产发展问题探析调研报告，下面是小编为大家整理后的中小城市房地产发展问题探析调研报告，供大家参考借鉴，希望可以帮助您。
篇1：中小城市房地产发展问题探析调研报告
中小城市房地产发展问题探析调研报告
伴随美国次贷危机的开始，我国房地产市场从房改后十多年的快速发展，遭遇了20__年的拐点，并正经历岁末年初的严冬。在国家连续出台维护房地产市场稳定措施，楼市局势仍然雾里看花的背景下，中小城市尤其是县市一级楼市将如何发展，政府应有什么样的作为，是当前各地必须面对的问题。
一、继续坚定房地产市场平稳运行的信心
房地产市场是商品市场，市场供求关系的内在规律决定了房地产市场今后的走势。从基本面来看，当前中小城市房地产市场保持平稳运行的趋势没有改变。这个判断主要基于以下三点：
1、普通群体购房的刚性需求普遍存在。以我市为例，全市近年来外出务工人员保持在65万左右，加上市内长期务工人员，总人数超过75万；20__年底全市到法定年龄未婚人口约90万，这两类人是购房的主力军，数量仍处历史高峰时期。除了这两类人，购买改善型住房的'人群也有相当的数量。同时，全市城镇人口为192.54万人，占总人口的35.62%，人口城镇化率比全国低9.28个百分点，比全省低4.18个百分点。做大中心城区、加速农村人口流转尚有较大空间。
2、普通群体具有消费能力。就我市10个县（市、区）而言，目前商品房均价突破了20__元/平方米的仅有经济条件相对较好的中心城区、丰城和樟树，其余地区均价在1600元/平方米上下，并且与全国房价一样，正在呈下行状态。全市城市居民人均月收入以1000元计算，家庭平均就业人数为1.6，家庭年收入为19200元，按收入购房、每套120平方米计算，19200＊10/120=1600元/平方米。也就是说，普通居民凭自身经济能力可以承受接近1600元/平方米的房价。不少人还可以通过住房公积金、银行贷款、私人借款、亲友资助等多种途径，减轻和缓解房价带来的经济压力。
3、中央科学有效的宏观调控。除了上述两个基本因素外，国家近来出台的一系列稳定房地产市场发展的措施，为房地产市场持续健康发展创造了良好的宏观环境，这是房地产市场保持稳定的重要外因。今年中央经济工作会议上，五项重点任务中有两项涉及房地产行业，“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来”，“增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用”。可见，中央对今年房地产市场的宏观调控，将更加科学、果断和有效。
二、地方政府在平稳房地产市场上应有所作为
20__年11月5日，国务院进一步扩大内需、促进经济增长的十条措施出台，房地产行业的地位被提到空前高度。11月10日，国务院部署落实了中央政策措施七项工作，明确表示房地产业是国民经济的重要支柱产业，要促进房地产市场平稳健康发展。因此，各地政府应及时改变和提升对房地产业的原有认识，在应对国际金融危机，促进本地发展中做出应有的努力。
1、应在可能的范围内出台相关政策。中央就全国范围出台了有关政策，但针对地方实际，各地应出台促进房地产市场稳定发展的具体措施，不能只依靠大环境，更不能被动消极。在金融危机普遍影响市场信心的背景下，要根据中央精神及时制定出台地方性措施，这不仅仅是主观能动性的表现，更是政府坚定当地市场信心的必要姿态。这个动作的底线是，发挥市场调节作用，不通过直接的行政干预去限制房价。20__年11月20日，奉新县政府出台了《关于促进房地产市场健康发展的试行办法》，该项办法在公积金贷款、商品房预售、商品房开发收费、建设周期、严格控制城区农民建房审批、从严从紧供应土地等10个方面对房地产市场进行了规定。这在全市各县（市、区）中是比较早的，对促进当地房地产市场发展的作用虽有待时间考验，但其对稳定当地房地产市场的作用已经初步显现。
2、适时举行商品房集中销售活动。房展的直接目的有三个：一是推动房地产业发展；二是夯实地方财政；三是有利于改善民生。房展的顺利实施是达到房展目的的关键，公开公平公正是房展顺利实施的核心，必须贯穿整个房展的每个环节。20__年11月22日—30日，奉新县采取企业让利、政府返还、全程监管的方式，成功举办了首届房地产展销会。一是企业让利。在政府有关部门核价的基础上，房地产企业对购房户让利3—10％进行销售。二是政府补贴。根据购买国有土地使用权成交单价的高低，分为5个档次，政府分段给予购房户3—9％的现金补贴，并免收房产证、土地证办证工本费。三是全程监管。抽调房管、国土、财税、公安、监察等13个部门，现场全程做好宣传、布展、备案、纳税和监管等服务工作，确保房展便捷、安全、有序进行。房展期间，15家参展房地产企业共销售商品房住宅507套，销售面积达8.15万平方米，销售额达1.56亿元，产生税收2322万元，购房户获得购房补贴1166万元，取得了经济效益和社会效应的双丰收。
3、继续保持保障性住房建设力度。经济适用住房和廉租房建设对稳定房地产市场发展是一把双刃剑，建得偏多，会对商品房市场产生消极影响，对也会造成一定负担；彻底放弃，对控制房价有害无益，也不符合中央和省有关精神。因此，适度建设经济适用住房或廉租房，大力解决中低收入住房困难家庭的安居问题，这是今后一段时期政府明智的举措。
4、适度提供金融支持。国家已经将房地产业上升为重要基础产业，首次提出“对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务”。这样开发商获得金融支持的政策有了保障，也为房产业的兼并重组提供了金融支持的政策支持。各地应及时跟进，在有效防范风险的前提下，适度提供金融支持，促进当地房地产业复苏、稳定和健康发展。
篇2：房地产发展情况的调研报告
房地产发展情况的调研报告
近期，由市统计局牵头，就准旗房地产开发情况进行了专项调研。此次调研活动共走访了21家房地产开发公司，实地考查了都市雅园经济适用房、锦丽苑、名盛园商住小区、桃园盛景商住小区等小区的建设情况，走访了部分小区住户，听取了各房地产开发公司的情况介绍。通过调研，了解了全旗房地产业发展现状及存在的问题。
近年来，准旗在工业经济迅猛发展的带动下，经济社会实现了跨越式发展，城乡居民收入逐年增加，生活水平不断提高，固定资产投资快速增长，前三季度累计完成401亿元。为遏制房价过快上涨，抑制投资、投机性需求，促进房地产市场平稳健康发展，国家和地方先后出台了一系列政策，从限贷、限购、限外、限价，到提高存款准备金率、加息、扩大保障性住房供给等各个方面加强了房地产市场的宏观调控。在此背景下，前三季度准旗房地产市场运行稳中有升，一方面，房地产业继续保持高位运行，新开工面积多于去年，施工规模继续扩大;另一方面，市场销售稳中趋缓，价格涨幅有所回落，市场观望氛围渐显。总体而言，全旗房地产市场运行正朝着宏观调控预期方向发展。
一、20**年前三季度房地产运行情况：
1、开发投资继续高位运行，住宅投资增速加快
三季度，全旗共有房地产开发企业45家(其中资质企业24家)，启动开发项目65个，计划总投资达100.96亿元，累计完成投资46.55亿元，同比增长548.6%，比前四年累计完成额高出0.55亿元，达到有史以来最高。其中：住宅投资31.7亿元，同比增长521.6%;办公楼投资3.58亿元;商业营业用房投资7.33亿元;其他投资3.94亿元。住宅投资占总投资的比重达68%，处于主体地位。
2、资金来源逐渐趋紧，自筹资金和其他资金成为主渠道
前三季度，全旗共开发65个项目计划总投资100.96亿元，到位资金39.55亿元，资金到位率为39.2%，缺口资金约7亿元。
据调查，8成房地产商资金缺口大，来源趋紧，主要受信贷收紧等因素的影响，国内贷款在资金来源中所占比重下降，自筹资金和其他资金所占比重提高。前三季度，在所有资金来源中：国内贷款1.28亿元，同比下降39%。所占比重由上年同期的29.3%下降到2.8%。自筹资金、其他资金分别为38.6亿元和6.67亿元，分别增长3512%和156.5%，所占比重分别由上年同期的34.1%、13.2%提高到82.9%、14.3%。
3、安居性保障房建设进度加快
准旗保障房建设有序推进，至9月底，全旗已开工建设各类保障房5024套，其中新开工3486套，开工率为100%;施工面积为128.45万平方米，其中：廉租房4.87万平方米、公共租赁住房1万平方米、经济适用房2.4万平方米、各类棚户改造120.18万平方米;累计完成投资6.07亿元，其中：廉租房0.26亿元、公共租赁住房0.07亿元、经济适用房0.34亿元，各类棚户改造5.4亿元，住房保障工作进度居全市前列。
4、商品房供销出现明显差距，成交数量下滑
从供应方面看：前三季度，全旗商品房屋施工面积364.1万平方米，在建规模同比增加248.6万平方米，增长215.2%，增速比上年同期提高7.6个百分点。其中，商品房新开工面积330.37万平方米，增长297.9%。由于大量房地产商加入保障房开发建设中，使得房地产投资规模继续扩张，未来房源供给充足。
从需求方面看：1-9月，全旗商品房竣工面积70.58万平方米，同比增长70%，7、8、9月销售面积分别为18.94万平方米、28.86万平方米、29.36万平方米，同比分别下降4.7%、0.4%、53.3%;7、8、9月销售量分别为1201套、1897套、1936套，同比分别减少244套、486套、1599套;第三季度销售额14.94亿元，同比下降55.9%，住宅平均售价略有下降。9月本是商品房销售的传统旺季，但由于受限购环境和调控政策影响，明显呈现出金九成色不足，银十开盘不畅，所签售合同不到20%，销售面积也仅为存量房的10%。主要原因是开发量较多，而且购买群体多为本地储户，加之宏观调控政策进一步趋紧，房贷收紧，限购扩大，贷款利率上调，投机性购房获利必然减少，大部分消费者购买意愿下降，加之政府搬迁尚未明确，使大部分购房者持观望态度。另据历年来统计数据显示：1990-全旗城镇累计开发商品住宅面积为723.81万平方米，全旗20城镇常住户数以7.27万户估算，这样平均每户理论住房面积达到99.56平方米，不难看出到今年年底房地产市场已基本饱和。
二、准旗未来房地产市场走势情况
总的来看，政策调控的累积效应对房价上涨的.遏制作用已逐渐显现，未来房地产市场随着宏观经济不确定因素的增多及调控力度的增大，短期内房贷政策收紧的态势将不可能放松，加息和提高存款准备金率的货币政策仍将延续。在调查中，六成房地产商认为照目前速度和开发量，我旗房地产市场将很快饱和，形成供大于求的局面，市场销售将迎来一个拐点，房价上涨空间不大，而企业为了回笼资金，降价打折出售是唯一的明智选择。因此，为了缩小供需矛盾，政府应适度控制房地产建设规模，让投资需求回归理性化，从而使房地产市场有序健康发展。
三、需要关注的几个问题
1、各大房地产企业资金缺口压力大
准旗几家较大的房地产商资金来源主要靠自筹，融资压力很大。筹资压力问题在承担保障房建设的企业中也普遍存在，今年全旗各类保障房建设任务为4434套，总量比去年增长23%，在规模扩大的情况下资金到位率却有所下降，存在较大缺口。因此，我旗应在积极争取中央财政补贴的同时，从各方面多渠道筹集资金，弥补保障性住房资金存在的缺口，加快推进保障性安居工程建设，加大保障性住房供给，改善住房供给结构。
2、房地产项目审批手续复杂，审批流程长，在一定程度上影响了项目开工进度。
3、部分保障房建设项目供电，供水、供暖、室外管网等基础设施不到位，导致项目建设进度缓慢。
4、保障房开发用地不足。由于旧城改造拆迁难度大，不能整体拆迁，使得房地产开发项目容积率变小，部分项目难以大规模开工建设。
篇3：房地产统计工作问题调研报告
房地产统计工作问题调研报告1500字
房地产业作为民生的重要问题，目前备受关注，有关房地产业的信息也日渐成为各级政府、广大群众、社会各界和新闻媒体普遍，加强房地产业的统计工作，可以很大程度上促进中国房地产市场的健康发展。20xx年，国家统计局创立了房地产开发统计报表制度，把房地产开发统计报表从固定资产投资统计制度中单独列出来，这表示出国家对房地产业的重视。笔者作为一名房地产统计工作人员，深感责任重大，同时，随着房地产业企业的增多，统计的难度也在加大。为搞好这方面的工作，特针对房地产统计工作中存在的问题与对策作简单探讨。
一、房地产开发统计工作中存在的问题
（一）统计制度缺乏完整性
（1）房地产业统计的范围单一。房地产业是从事土地和房屋的投资、开发、经营、管理和服务的经济活动，它包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动。目前房地产业统计的范围仅限房地产开发企业，而物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动在制度上还是个空白。
（2）统计指标设计重投资轻经营。在日常房地产统计工作中，计划总投资、本年完成投资，商品房建设投资、土地开发投资等投资指标涉及较多，房地产企业经营状况的统计指标如收入、利润、税收等经营指标涉及的较少。另外目前房地产二、三级市场已经形成，而房地产业的统计制度还残留着计划经济时期的烙印，与市场经济条件下经济成分和经济结构日趋复杂、投资主体和利益主体日益多元化的实际不符合。
（二）房地产开发统计报表制度缺乏可操作性
房地产开发统计采用的是全面定期统计报表制度，在实际工作中，随着房地产开发企业的增多，全面定期统计报表的操作性难度加大。具体表现在：
（1）房地产开发统计基层表收集难。一是人难找。目前许多房地产开发企业没有固定的统计人员，一遇到统计局要报表，老总总是临时指定人员来做，往往是这个月报表做了，下个月又不做了，统计人员变动频繁，培训又不及时，经常造成房地产开发企业漏统，或者填报的基层表质量不过关。二是按时上报难。按照制度要求，房地产开发企业基层表一般均在月底前上报统计局，方不影响统计资料的汇总和上报，在现实中，总有些企业以各种各样的理由无法按时上报。从客观上讲，房地产开发企业月底才能结账，如果不给企业一定的时间，企业就无法完成统计工作，如果碰到星期六或星期天，上报报表会更加困难。三是全面统计难，目前房地产开发统计采用的是全面定期统计报表的方式，统计范围包括各种登记注册类型的房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发单位。目前房地产开发企业逐渐增多，县市级统计人员缺少，一个人往往要从事许多工作，再加上房地产统计报表上报的时间紧，工作难度可想而知。
（2）房地产统计报表填报难。据填报房地产开发情况的统计人员反映，如果要填好统计局的一套报表，非下一番苦功夫不可。一是报表指标太多太细。例如房地产开发企业（单位）投资、资金和土地情况共有40个指标，40个空格；房地产开发企业（单位）施工、销售和空置情况29个指标，168个空格，在年报中在加上房地产开发企业财务报表，又要增加44个指标，44个空格。二是逻辑关系很复杂。一套房地产开发统计报表指标之间的关系也是很复杂的。房地产按用途分组的`投资额与房地产施工面积是有对应关系的，房地产竣工面积、房地产竣工套数和房地产竣工价值是相对应的，所以在填报房地产开发统计报表时，刚开始接触统计报表的人员往往感觉到很头痛。三是填报的指标搜集难。据填报房地产统计报表的人员反应，填报房地产开发报表需要房地产开发企业工程部、财务部、销售部三部门配合。如果房地产统计人员不与工程部销售部去联系，填报数据的真实性就值得怀疑。如本年完成投资额指标来源于施工企业填报的“工程进度报告单”或“工程价款结算帐单”，如果施工单位没有或施工单位不能够按时提供，统计人员又怕麻烦，很容易造成投资额数据不准确。
（三）房地产开发统计指标设计缺乏实用性。
房地产开发统计指标设计不够实用主要表现在：一是统计指标设计过于专业。过于专业的指标只宜用作专业研究，如果发布的统计信息老百姓连看都看不懂，他们又如何能使用呢？二是统计指标设计没有做到与时俱进。在实际工作中，有时领导和群众关心的热点、难点问题，统计部门无法用数字去回答。而领导和群众不关心的问题，报表中涉及的很多，这是因为统计指标的设计还比较传统，没有做到与时俱进。传统的统计工作主要是为政府部门的决策提供统计资料和统计咨询意见，重点在于为如何管理好国家、企业、百姓提供依据，而可能为广大百姓所用的统计指标则很少。三是统计的结果缺乏真实性。只有真实、及时的数据方能为社会所用。如果基层统计报表填报的不准确，填不全或干脆不填，造成了汇总数据不准确，无法为社会所用。
（四）政府综合统计和部门统计间缺乏协调性。
一是数据发布较乱，数出多门的现象时有发生。笔者从网站上曾看到多篇反映政府部门发布的数据不一致，甚至打架，给房地产市场造成了一定的混乱，也给社会带来了不好的影响。二是同一指标，由于部门之间的统计标准、统计口径、统计方式不一致，导致数据不一致；在向外发布信息时，部门之间缺少沟通交流，给人们造成了数据不一致的误解。比如房价，因为商品房有住宅、办公楼、商业营业用房和其他之分，也有期房和现房之分，又有一级、二级地段之分，如果笼统地发布某个城市的房价是多少，这样发布数据不一致的可能性很大。
二、解决当前房地产统计工作中存在问题的对策
1、建立、健全房地产业统计制度。目前，房地产业的发展加快，而与此对应的房地产业的相关统计信息已经不适应房地产业的发展要求，物业管理、房地产业中介服务的统计制度还没有建立，房地产业交易的多级市场已经形成。所以建立健全房地产业统计制度已是摆在统计部门的议事日程了。笔者对建立健全房地产业统计制度有两条粗浅建议，一是增加物业管理、房地产中介服务和其他房地产业的统计。二是改房地产开发统计月报为季报，增加房地产业人员劳动报酬、利润、税收等经营统计指标，以满足gdp核算的需要。
2、简化统计报表，增强实用性。一是统计指标设计要提纲挈领、突出重点。丰富多彩的市场经济，加上差异巨大的区域经济，往往使不同区域、不同时期关注的焦点是互异的。如果国家统计指标设得太细，会使得有些城市、地区难以完整填报。所以，国家级的指标设计得简要些，既能满足管理部门的需要，又能减轻填报单位的负担，提高统计质量。二是统计指标的设计尽量做到实用、便于搜集。在如今的市场体制下，企业经营活动和个人投资行为日前活跃，他们也需要一定的统计信息来指导自己的活动。故此，统计体系应能针对他们的需要，设置相应的指标，提供相应的信息。另外在设计统计指标中，应充分考虑数据的来源与出处，便于企业操作。如在房地产开发企业（单位）投资、资金和土地情况报表中本年完成投资按工程用途划分的商品住宅、办公楼、商业营业用房和其他的分组，在实际工作中，企业很难掌握这方面的数据，不如删去。
3、加强对企业统计人员的培训，增强对报送报表重要性的认识。一是加强统计法的培训，按照《统计法》的规定，基层单位向统计部门报送报表是其应尽的义务，不按时上报、屡次迟报、拒报就是违法行为，但在一些基层统计人员甚至极少部分领导的脑海里并没有这种法律意识，他们缺乏应有的统计法律法规知识，觉得迟报或不报报表也不会有多大问题。为此，必须加强基层统计人员统计法律法规知识的教育，增强他们的法律意识。二是加强房地产统计专业知识的培训。从笔者多年从事房地产开发统计工作的经验看，经常开展房地产开发统计人员的业务培训，提高统计人员业务素质是必不可少的，由于房地产开发统计人员变动频繁，统计部门利用年报或统计人员进行上岗培训的机会，系统地讲授房地产统计基本知识和房地产业报表，对企业报送报表和提高报表质量可以起到事半功倍的效果。
4、加强协调，规范统计信息发布制度，统计方式变上报汇总为政府行政记录、抽样调查和重点调查相结合。统计法规定，凡通过抽样调查、重点调查、行政记录能取得统计数据的，不得制发全面定期统计报表。在实际工作中，统计部门可以整合其他部门的房地产信息，充分利用其他部门的行政记录数据进行统计。另外对市场特征较强的指标，适时采用抽样调查方式；对目的性明确但数据化不强的信息则采用专题问卷调研、综合分析的形式。三者相结合，既可避免兴师动众、劳民伤财，又可取得较好的统计效果。对于信息的发布，政府应制定信息发布制度，规范各部门的信息发布范围，另外，在信息发布前，各有关部门还应加强沟通交流，定期召开房地产运行情况分析会，做到发布出去的信息真实可信可用而且一致。
篇4：脱贫发展问题调研报告
根据《**市民族宗教事务局转发省民委〈关于组织开展三江一线四个特困民族脱贫发展问题调研〉的通知》(内部明电 [20xx]3号)要求，我局成立调研工作领导小组，于20xx年6月11日，深入**族聚居的花山乡芦山村，以查阅资料、召开村干部座谈会、走访群众、听取群众意见等方式，对**族聚居地区经济发展、基础设施建设、社会事业发展等情况开展了广泛深入的调查，就**族经济发展中面临的困难、存在的问题作了全面分析，提出了今后脱贫发展的思路和政策措施建议。现将调研情况报告如下：
一、**族人口分布情况
20xx年末,****族人口为1301人，在全县13个乡都有分布。**族人口在70人以上的乡镇有锦屏、文井、大朝山和花山4个乡镇，其中，花山乡569人，文井镇463人，锦屏镇112人，大朝山东镇80人。**族人口占行政村总人口20%以上的有一个村，即花山乡芦山村，**族人口为305人，**族人口占总人口数的22%。**有部分**族是苦聪人恢复**族称谓的。
二、**族经济发展状况
****族大部分居住在无量山和哀牢山的山区和半山区，区域海拔为1200米至2580米。为立体型高山气候区，年平均降雨量在1200毫米以上，年平均气温16度。粮食生产以种植玉米、小麦、水稻和豆类为主;畜牧业养殖猪、牛和羊;经济林木和经济作物有核桃、茶叶、蚕桑和烤烟;经济收入主要靠种植业、养殖业和手工副业收入。调查表明，20xx年，**族人均经济纯收入1200元，人均所得粮食280公斤。在**族人口中90%的为贫困人口。
三、**族地区自然资源状况
****族大部分居住在无量山和哀牢山的山区和半山区，区域海拔为1200米至2580米。为立体型高山气候区，年平均降雨量在1200毫米以上，年平均气温16度。在森林、气候、土地等方面有一些发展的潜力，主要是：
1、森林资源 **族居住地区森林覆盖率都在50%以上，森林植被状况良好，有丰富的森林资源。发展茶叶、核桃、蚕桑、烤烟等产业有潜力，适宜走绿色经济发展之路子。
2、气候资源 **族人口居住地区，大部分属亚热带高山气候区，光热资源丰富，雨热同季，干凉同步，年平均降雨量在1400毫米以上，年平均气温在16度，适宜发展立体式的农、林、牧等产业。
(3)土地资源 **族人口居住地区，可开发利用的荒山荒坡多，适宜发展蚕桑、核桃、茶叶、果木、烤烟等经济林产业和经济作物。
四、**族的语言文字、宗教信仰、风俗习惯
**族大部分与汉族、**、哈尼族等民族杂居，生活习俗基本上延续汉族的生活习俗，无语言文字，无特殊的建筑风格，不信仰宗教，无特殊的民族传统节日和风俗习惯。**族和其他少数民族一样，与**同过火把节。
五、**族生产生活方式
**族群众生产生活方式，以传统的生产生活方式为主，无其特殊性。
(一)生产情况
在种植业方面，**族和其他民族一样，粮食作物种植玉米、小麦、水稻和豆类，绝大部分以传统的耕作方式种植，科技含量低，粗放经营，广种薄收。经济林木和经济作物种植泡核桃、茶叶、蚕桑、烤烟甘蔗等。
养殖业也方面，**族和其他民族一样，饲养猪、牛、羊和家禽，以传统的饲养方法饲养为主，采用科学的饲养方法饲养的较少，养殖生产水平低，出栏率不高，养殖产业效益低，基本停留在养牛为耕地，养猪、养鸡为过年的发展水平。
(二)生活状况
**族群众大部分居住于山区，交通闭塞，信息不灵，产业发展滞后，群众经济贫困，生活条件还比较差。绝大部分农户居住的房屋为土木结构的瓦房，目前还有一部分为茅草房、木片屋和杈杈房，无水泥地平，卫生条件差。绝大部分**族群众没有现代家庭生活用具，如电视机、摩托、电冰箱等。
六、基础设施建设发展状况
调查表明，20xx年末，**族地区不通简易公路的自然村还有20%左右;人畜饮水困难人口还有400余人，占**族总人口的30%左右;人均高稳产田地0.5亩，大部分**族农户没有沼气;水利化程度仅达15%。
七、社会事业发展状况
(一)**族教育状况
**族地区已普及九年义务教育，**族适龄儿童入学率99%，巩固率98%，小学毕业率98%;初中入学率98%，初中辍学率20%左右，初中毕业率80%;初中升学率10%左右。
(二)**族科技状况
**族地区科技发展缓慢，村委会一级虽然建有科技文化活动室，但是科技图书配备少，可供**族群众学习的不多。**族群众的科技意识淡薄，科技对经济发展的贡献率20%左右。
(三)**族文化状况
**族地区文化发展缓慢，**族群众文化素质低，高中学历的村民较少，**族群众居住的村民小组一级无文化活动室，无特色的民族传统文化。
(四)**族医疗卫生状况
**族地区村一级都有卫生室，配备有必要的医疗器具和药品，村民享有初级卫生保健，100%的**族群众参加了农村合作医疗保险。**族群众有较强的计划生育意识，能较好的贯彻执行党和国家的计划生育政策，无计划外生育的情况。
(五)**族广播电视状况
**族地区大部分无电视转播站，群众收听收看广播电视困难，有电视机的农户自己购买卫星地面接收机收看。村一级大部分未通有线电话。
(四)**族人才培养情况
**族大部分与**、汉族等民族杂居，教育文化发展缓慢，**族群众的文化素质低，**族受教育年限为 年 ，无**族本科生，**族的文化教育有待进一步加强。
八、**族脱贫发展过程存在的主要困难和问题
(一)经济发展方面
1、受环境条件的制约，**族群众产业发展步伐慢。由于**族大部分居住在高寒山区，山高坡陡，土地贫瘠，气候冷凉，烤烟、蚕桑等短、贫、快项目无法覆盖，**族产业发展步伐慢。
2、**族群众文化素质低，科技普及推广难度大。**族地区教育文化发展滞后，**族群众文化素质低，长期受陈旧观念的影响，接受新技术能力差，新项目、新技术推广步伐慢，科技对经济发展的贡献率低。
3、**族地区经济发展缓慢，**族群众经济收入少，贫困面大，自我发展能力低，又无国家的特殊扶持帮助，对产业发展的资金投入不足。
(二)社会事业发展方面
1、文化体育设施有待进一步改善。**族地区由于经济发展缓慢，经济贫困，群众无能力投资文化体育设施，缺少必要的文化活动设施。
2、**族居住的村民小组无科技室，缺少供**族群众学习的科技图书资料。
3、**族聚居地区村无有线电话及电视转播站，**族群众群众收看电视难。
(三)人才培养方面
**族地区教育发展缓慢，教育质量低，**族人才缺乏，无**族本科生毕业人才。
(四)社会生活保障和民族团结方面
1、**族贫困人口多，贫困程度深，这部分贫困人口，发展难，致富难。还有一部分为茅草房、杈杈房和木片户，这些**族农户居住条件简陋，卫生条件差。在**族人口中约30%的享受农村低保。
2、**族大部分与**、汉族、哈尼族等民族杂居，在生产生活过程中能与其他民族和睦相处，互相帮助，共同发展进步。
九、**族脱贫发展思路和对策建议
1、扶持发展**族的总体思路
(1)设立县级扶贫资金和少数民族发展资金，帮助**族群众加强水利、交通、能源等基础设施建设，不断改善农业生产和交通条件，解决能源、人畜饮水等困难。
(2)因地制宜做好区域产业发展规划，帮助**族群众发展蚕桑、茶叶、核桃、烤烟等产业，建立经济支柱产业，不断增加经济收入，逐步解决经济贫困问题。
(3)加强文化、教育、卫生、广播电视等基础设施建设，加快社会事业发展步伐，实现**族地区的村民小组有文化活动场所、能收听收看广播电视的目标，改善**族群众的就医和文化娱乐生活条件。
2、扶持**族的总体目标和政策措施
抓住国家继续实施西部大开发和建设社会主义新农村的重大战略机遇，以实现**族地区可持续发展为目标，增加对**族地区基础设施、社会事业、生产发展、生态环境建设等方面的投入，逐步改善**族的生产生活条件。通过建设支柱产业的方式，带动**族地区的资源开发和产业发展，加快经济发展步伐，逐步缩小发展差距。
(1)加快**族地区水利、交通、能源、农田地等基础设施建设，进一步改善农业生产条件，发展沼气洁净能源，到20xx年，实现每个**族自然村通路、通水的目标，解决好**族群众的用电、交通、人畜饮水等困难，增强**族群众的`发展后劲。
(2)做好**族地区产业发展布局规划，帮助**族群众发展畜牧、蚕桑、茶叶、烤烟等产业，因地制宜的培植地方经济支柱，加快经济发展步伐。到20xx年，**族族群众人均纯收入达1600元以上;到人均纯收入达1900元以上。
(3)增加对**族地区教育、文化、卫生、广播电视等社会事业的投入，加快**族地区社会事业发展步伐。到20xx年，实现每个**族自然村有文化活动室、能收听收看广播电视、人人享有初级卫生保健的目标，进一步改善**族群众的文化娱乐生活条件，促进**族地区精神文明建设的健康发展，进一步提高**族人口素质。
(4)增加对**族地区科技推广的投入，举办种植和养业实用技术培训，加快**族地区科技推广步伐，进一步提高**族劳动者素质。
篇5：房地产市场发展现状调研报告
关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照20xx年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：
一、基本情况
近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。
20xx年榆林市区商品房均价1646元/㎡，20xx年涨至2300元/㎡，20xx年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，20xx年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管20xx年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。20xx年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。
经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。20xx年--20xx年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中20xx年完成22万㎡;20xx年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;20xx年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。
廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。
二、我市房地产市场的主要表现及原因分析
1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是20xx年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，20xx年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。20xx年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。
7县区20xx年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救*政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了20xx年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于20xx年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合 国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。
2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县20xx年-20xx年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投资型购房减少，消费者趋于理性。20xx年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从20xx年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。
4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从20xx年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升(见表4)：
20xx年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而20xx—20xx每亩均价为207.4万元，20xx年亩均价94.1万元，基本与20xx年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，20xx年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。20xx年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从20xx到20xx年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。
20xx年至20xx年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍;之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得20xx年至20xx年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价)，从20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。
总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：
一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，20xx年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。
二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。
三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。从20xx年—20xx年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。20xx年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到20xx年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。20xx年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%
企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。
面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。
三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用
1、房地产业对经济增长的贡献。废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从19到20xx年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。年到20xx年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到20xx年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。
2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：
3、房地产业对消费增长的贡献。20xx年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择(见表7)：
4、房地产业对财政收入的贡献。20xx年—20xx年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。20xx年房地产税收7116万元，较上年同期减少2742万元。20xx年1—10月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。20xx年1—10月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16.96%。
此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。
从表8可以看出，20xx年全市房地产税收占税收总收入的2.87%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，20xx年房地产税收收入占税收总收入的2.53%，所占比例略有下降。但实际上，与同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入20xx年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完成7116万元，占税收总收入的1.18%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了1.35个百分点，下滑幅度较大。20xx年1—10月份，房地产行业税收完成6256万元，同比增长16.96%，占税收总收入的1.21%。
四、对规范我市房地产的几点建议
促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。
为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：
1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。
一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用;又要科学、合理地控制投放数量;既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。
二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。
三是加强对房地产企业的监管。目前，全市共有房地产开发企业129个，其中具有二级资质的开发企业12个，三级资质开发企业31个，四级资质开发企业73个，暂定资质开发企业13个，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力;另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的'企业做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。
四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。
2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型，620个案例中，销售房价最高的为45000元/㎡，最低为1130元/㎡，地价占房价最低例为5.3%，最高为58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间，其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。
一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。
二是规范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发;如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行招拍挂出让;对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。
三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等手段，有效抑制投资需求和超前需求。
3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。
随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。
随着市民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。
4、公开税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示，土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59.42%。据不完全统计，我市共向房地产企业征收的税费共50余项:
其中一些项目的收取比例弹性较大，这就给某些政府权力部门提供了权力寻租的机会，增大了腐化的可能性，同时也减少了财政收入，加重了企业负担，损害了政府形象。因此，政府要组成清查组，对所有税费项目进行一次清理整顿，对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留;对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项目，以减轻开发商负担，增大房地产企业的投资动力。
总之，我们要通过不懈的努力，使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场，积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出积极的贡献。
篇6：房地产市场发展形势分析调研报告
房地产市场发展形势分析调研报告
房地产投资快速增长，项目遍地开花，投资（含投机）购房盛行，消费者追涨购买使大量需求提前释放……可以说，20xx年10月以前，无论是上海、北京、深圳、广州等一线城市，或是长沙、南京、重庆、武汉、北海等非一线城市，全国的房地产市场正值有史以来最红火也是最疯狂时期。
从20xx年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到20xx年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令（236号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。无疑，20xx年，中国房地产市场很关键的一年。
一、宏观调控得到落实执行
20xx年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。本文作者陈真诚认为，房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。
但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得20xx年尤其20xx年上半年的各地市场热点区域增多。
正因为城市房地产项目遍地开花，使城市轮廓线向四面八方同步外延，使得城市的市场热点区域也增多。如长沙，不再是城中、城东独领风骚，城北、城南、河西的地区供应比重也将增加。
不过，正因为这种城市轮廓线向四面八方同步外延的发展趋势，使得城市的热点区域增多，却让热点的相对热度下降。所谓热点多了就意味着热点丧失或减弱，不在少数的你我彼此彼此使得难分彼此。
国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策向记者做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优先安排、供应列入年度供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地。对未完成供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地。
毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：70/90新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。
在长沙，从20xx年本人曾服务过的“同升湖”、“山水芙蓉”开始到20xx年的“保利”、“绿城”等几十个别墅物业的集中放量，可以预见长沙高端房地产市场还将加大，高档住宅市场将出现分水岭。而其实，这一趋势在全国各大城市差不多。只是，一些别墅等高档住宅市场相对刚性但需求相对不足，可能面临更大的市场压力。
同时，另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。
二、保障性住房开发规模增加
目前，在长沙已经在全国成立了住房保障工作局。如果该局确实能为住房保障工作起到成效的话，相信会在全国其他城市陆续成立此类机构。
20xx年，住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期改变，投资（投机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。房地产市场可能出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程度的缓减。
高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障型住房的土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。
政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/70”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。
在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的非保障性住房开发规模下降。同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。一些原本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。
项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。
房价整体可能在一定程度上逐渐回落。保障性住房和小户型的价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。
因此，房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时代”，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。
三、市场竞争更趋激烈
房地产企业并购多发，房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，市场竞争激烈化，外资（或外资背景）开发商、投资者（含基金）将加大力度、加快速度进入市场或扩张。
在运作方面，房地产开发企业将更重视以品牌、服务获得竞争优势。房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化趋势将加强。
从20xx年11月1日开始生效的土地新政如果真能严格执行，土地利用将强化向适度密度、空中发展的趋势，一些地块可能被划大为小。地块规模的'缩小将成为今后土地出让的一大趋势，单宗住房地块面积一般会在100—200亩之间。出现“地王”的比率相对要减少。
同时，政府对市场秩序的监管、整顿将加强，房地产市场广告执法将加强，房地产市场（含土地市场）将进一步得到规范。
在产品品质与户型设计方面，户型适中、品质较优、设计合理、功能实用、环境较好、物业服务较好、交通比较方便、配套较好、房价适当、总价适当的品牌企业开发的中档或中偏高档产品将最受欢迎。
不过，产品同质化问题可能变得严重起来，而市场竞争日趋激烈，促使房地产企业强化包括应用技术、设计、项目策划、营销推广、经营理念等方面的创新。
其次，一如长沙定位于建成为一个山清水秀的美好家园一样，随着公众对人居环境的要求不断提高，各城市更将不遗余力地保护生态环境，各楼盘必不断提高消费者的产品品质，提高人居环境。即使是小户型、经济适用房等保障住性房，这一要求也将成为基本要求，总体趋势也不会改变，只是相对程度不同罢了。
房地产市场竞争日趋激烈的同时，消费冲动将有所趋减，进而销售速度减慢，销售周期加长，“销控”地位下降，房地产营销回归，企业将注重真正、有效的营销策划与市场推广。目前过分依靠“概念”、“销控”吃饭、全面采取跟随策略就能赢的局面，将逐步被打破。
在一些城市，自住型普通消费者的实际购房支付能力很有限。重庆的一位妈妈为她儿子在上海的购房计划向作者打来电话，说明她儿子的购房还得依靠家庭来解决支付能力问题。尤其如长沙等一些城市的消费者，其消费支出集中在吃喝玩乐上，购房置业的意识远不如一线城市，这种情况短期内也不会有较大改变。
在不少城市，炒房回报预期并不高，房价持续高位增长而支撑炒房获得高回报预期的基础不牢靠，异地投资客撤走虽还不足以构成对房地产市场整体的过大冲击，但无疑对房价的变化构成不少的冲击。因为，往往30%的炒房者就可把整个城市市场的房价拉高，带动其他70%的非炒房购房者追涨房价。同样，一旦30%的炒房者退出市场，甚至只要10%—20%的异地投资客撤走，就可把整个城市市场的房价拉低，带动其他非炒房购房者追跌房价。而且，往往是，大部分消费者看跌时，房价下跌的速度远要比上涨的速度快、幅度大、面要广，更具有“传染性”。因此，房市要当心、提防阶段性需求休克进而购买休克的情况出现。
将批准预售量与销售量进行对比分析，以不少城市的近几年情况来看，商品房开工、批准预售量明显大于商品房实际销售量，增长幅度也要高，而房地产市场预期的改变更促使需求暂时减少。因此，各城市（尤其长沙、北海等自身城市人口购房支付力和本地开发商实力有限的城市）要防止可能出现供大于求、烂尾楼、过多房屋空置等情况。
同时，尽管市场总需求在一定程度上被抑制，但廉租住房、经济适用住房等保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房的需求依然较大。
不过，由于一些未来需求和房价上涨空间已被透支，房地产市场预期改变，市场观望，保障性需求中的一部分仍可能在短期内被抑制。别墅等高档房需求在短期内可能受挫，自住普通商品房、商住两用房需求可能被较大地抑制。投资性尤其纯投机性需求和商业地产、“升级换代”需求被抑制的成分最大。
投资性高档住宅销售周期延长，房主力图尽快套現，异地投资客撤离等现象将有所增加。
房价整体可能在一定程度上逐渐回落。相比而言，保障性住房和小户型的房价变化幅度要相对较小些，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价下降幅度可能相对较大些。
四、企业风险控制意识加强
由于市场异变，竞争加剧，再加上房地产开发企业本来普遍资产负债率偏高（多在70﹪以上，有的高达90﹪），本文作者陈真诚认为，这将促使房地产企业加强风险控制意识，越来越注重向外资（或外资背景）的开发商学习：既重视追求最大利润的赢利管理，又重视必要的风险控制。
同时，房地产企业力求尽可能降低成本，将越来越重视管理工作。房地产项目规划、项目策划、市场营销等高级专业人才将走俏。
市场越来越细分，精细化发展成为趋势，包括企业定位细分、产品定位细分、目标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，营销策划与市场推广的个性化与差异化等。
由于房地产企业所需资金主要是靠银行贷款解决，普遍存在着自有资金不足的问题。20xx年，政府肯定将继续采取更从紧的货币政策，甚至还可能多次加息（包括大幅度加息），使得银行贷款的难度加大。甚至，还可能进一步趋严房贷首付政府或取消期房预售制度，严格预售资金管理。这意味着，虽然银行仍是主要融资渠道，但房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，融资将趋向多元化，全球化。
房地产企业将加快房地产证券化，创新金融产品，通过上市、信托、基金出售股份、收购、兼并乃至与外资企业合作等途径进入资本市场，以拓宽企业筹资渠道。
宏观调控既要避免由投资过热所可能导致的经济通胀，又避免产能过剩所可能产生的经济通缩。政府将尽力防止一些地方可能出现部分烂尾楼、房屋空置、甚至阶段性供大于求的局面出现。
在20xx年，从总体上看，长沙房地产市场是良性的、健康的，房地产企业应该多着力于通过用心打造适应不同消费者需求的品质楼盘，合理确定销售价格，不期望太高的利润，为消费者提供全方位的优质服务，以应对房地产市场异变。
篇7：我县房地产市场发展的调研报告
关于我县房地产市场发展的调研报告
随着我县经济的快速发展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费成为民众首选。我县的房地产业从开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动，目前，商品住房建设进入高潮，县城区涌现了幸福家园，荣裕国际新城等高档次的住宅小区。, 我县房地产的主要行业税费(营业税、企业所得税、土地增值税、契税)和土地出让总收入突2亿元,占到全县财政收入1/5，房地产业已成为我县经济快速发展的支柱产业之一。为促进我县房地产市场持续健康快速发展，笔者对对全县房地产市场现状、存在的问题等情况进行了调研，形成了一些认识与思考。
一、我县房地产市场发展的现状
(一)县城基本概况。永兴县地处湖南省东南部、郴州市北陲，东邻资兴，南连苏仙，西靠桂阳，北接安(安仁)耒(耒阳)，全县辖8镇17乡，土地总面积为1979.4平方公里，占湖南省土地总面积的0.93%，全县人口63.85万，是郴州市人口第二大县，县城区面积约14平方公里，城市化率达到36.75%。根据20统计数据表明，我县城区常住人口约12万，城区户籍约3万户，城区现有居住建筑面积约240万平方米。
(二)房地产开发与发展情况。目前，我县三级资质开发企业有10家，具有四级房地产开发企业有1家。近几年我县高品房年平均开发量达17.8万平方米。其中：开发量1.01万平方米，完成投资0.56亿元;开发量达14.7万平方米，完成投资1.17亿元;19.69万平方米，完成投资2.21亿元;年开发量35.9万平方米，完成投资4.37亿元。1-6月份房地产开发投资3.43亿元，房屋施工面积25.08万平方米，房屋新开工面积9.87万平方米,全县商品房销售面积6.78万平方米。
(三)商品房销售及价格情况：20，我县商品房销售面积1.1万平方米，住宅均价1193元/平方米;20，我县商品房销售面积14.4万平方米，住宅均价1269元/平方米;20，我县商品房销售面积12.2万平方米，住宅均价1316元/平方米;2009年，我县商品房销售面积15.9万平方米，住宅均价1380元/平方米; 20，1-6月县城区普通住房均价为1458元/平方米，电梯房均价为2350元/平方米，商业用房均价为4495元/平方米。
1.需求方面分析：一是进城经商者和外出打工族的安居性需求。随着城镇化的不断推进及农村富余劳动力的转移，不少农民进城先租房，做点小本生意，积累一定资金后，购买小面积居室或二手房，以稳定和改善生活;外出打工人员赚钱后回乡购房，这是欠发达地区大部分外出打工人员的中远期目标。二是居民改善居住条件的升级性需求。三是收入水平的提高使居民住房消费能力逐步提高。四是消费观念与时俱进，对住房的要求也由过去的居家过日子向追求高质量生活转变，住房升级需求强烈。五是储蓄存款利率走低，国债发行量小，股票投资风险大及房地产增值的作用逐步凸现背景下，不少群众将投资投向向房地产业。
2.成本方面分析：目前我县多层住宅成本价在1100-1400元/平方米，高层建筑成本价在1700-1900元/平方米左右。造成房价成本上涨的主要原因：一是土地价格上涨直接导致房地产价格整体走高。近年来，政府加强土地总量控制，实行统一公开拍卖，土地交易价格节节攀升。二是税费增加推动成本上升。房地产方相关的税费多达10多种，且均有不同程度上涨，增加了成本。三是建材价格及人工费等也在上涨，也增加了商品房建筑成本。钢铁、水泥等建筑材料价格不断上升，直接增加了商品房的建筑成本，是导致房价上涨的一个原因。四是现在的房地产项目都是成片开发，品质不断提高，环境改善了，售后服务、物业管理也跟进了，都相应增加了商品房开发成本，从而拉动住房价格的上涨。
二、我县房地产市场存在的主要问题
(一)市场不景气。受国际金融危机和房地产周期性调整的双重影响，居民消费预期下降，消费信心不足，观望情绪浓厚，对高层建筑的电梯维修更换、供水供电等不可预测因素和环境配套档次存在顾虑，加之到县外购房者的外流量增多，导致我县销售进度放缓，销售面积减少，部分楼盘特别是高层建筑销售状况低迷。
(二)总体规划滞后。在开发建设过程中，存在着盲目开发现象。占地混乱，没有统一划分区域，不少所谓的住宅小区建筑规模小，档次低、环境差。用地的规划布局不合理，商业区和生活区混杂，缺乏层次感。
(三)楼盘户型比例不尽合理
理。目前，我县房产市场上的住房主要以90平米-140平米的户型为主，而小户型的住房为数较少，不能满足中低收入家庭的购房需求。因为大户型的房屋结构其开发成本较小户型来说要低，开发利润空间大，开发商不愿意建造小户型住宅。
(四)资金链紧张。房地产属于典型的资本密集型产业，资金投入量大，建设周期长。而我县房地产开发企业大都是小企业，自有资金少，以期房预售为主，主要依靠滚动发展。在房地产销售旺季，房屋销售顺畅，资金回笼快，扩大投资呈良性发展趋势;但在销售淡季，特别是受08年金融危机的影响和市场不景气，商品房销售面积和销售额增速明显放缓，资金周转困难，赖以发展的资金链受到了较大的影响。
(五)房地产开发企业实力不强。我县的房地产开发企业从九十年代初期的1家发展到现在的11家，以前大的项目都是外地企业来投资的，目前只有浴荣国际新城、昌兴花园等具有一定规模的住宅小区是县内开发企业开发的。总的来说，县内房地产企业规模小、实力不强，开发产品品位不高。
(五)住房二级市场不够活跃。近年来，我县住房二级市场(二手房交易市场)的交易量较以往有所增加。但我县住房二级市场相对来说还是发展缓慢，对住房一级市场的调节作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不畅，交易行为不够规范，相关服务发展滞后;二是对住房二级市场的宣传推广力度不够;三是消费者在购房观念上总想一步到位，二手房并不作为首选目标，对消费者的吸引力有限。
(七)、建筑风格单一。大部分房地产开发企业层次低，技术含量低，开发样式单一，设计千篇 一律，缺少特色，造成建设档次与新的城镇发展不协调。在经济利益趋动下，不顾规划设计，在审批土地上多盖楼、少建绿地的情况严重，大部分小区绿地都被小房、车库挤占，绿地面积根本达不到设计要求。小区内配套设施不完善，缺乏统一标准，比较落后。
(八)物业管理滞后。我县现有7家物业管理企业，8个小区实行物业管理,普遍存在着管理不到位、发展滞后的问题。大多物业公司是从开发公司派生出来的，处在“谁开发、谁管理”的阶段，房地产开发商注重开发、销售，忽视物业管理，物业管理市场化运营没有启动，缺乏竞争。各住宅小区的业主自治机制没有建立，关心小区、自觉参与的意识和氛围没有形成。
(九)非市场化动作依然存在。 “委托代建”、“定向开发”等变相福利分的.现象、利用单位院内的土地新建联建房内及城乡结合部利用安置用地、集体土地进行“小产权房”开发仍然存在，给我县房地产消费市场造成了一定的的冲击。
三、加快我县房地产市场发展的建议
针对存在的问题，必须以科学发展观为指导，把发展房地产业作为保障民生和改善民生、推动大力培育和发展房地产业重要举措来抓。围绕实现永兴山水宜居的旅游城市的目标，加强宏观指导，完善发展规划，落实调控措施，确保市场供需大体平衡，城镇居民住房得到有效保障，城市化率及县城品位得到进一步提升。
(一)制定产业发展详规。把房地产业发展纳入县经济社会发展总体规划，作为保障和改善民生、推动经济发展的支柱产业来抓。围绕经济社会发展目标的总体建设布局，制定城区房地产业发展规划，落实建设项目和年度计划，确保房地产业有序推进。健全房地产开发投资机制，引导外来企业和资本投资开发，不断提高房地产业对经济增长的贡献率。结合修编全县总体规划，尽快制定“十二五”住房建设规划，健全和完善住房建设片区详细规划，为打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房条件、全面提升县城建设品位提供有效保障。
(二)控制土地开发规模。建议每年年初，向社会公布本年度拟出让土地计划、具体的规划设计条件，做到有计划地出让，并接受社会监督;出让土地量，按每年开发12.5万平方米左右(1280套)建筑面积来控制，按照容积率1.5计算，共120亩土地。同时，房地产开发项目的规模应在4万平方米以上，对不足4万平方米的不予审批，项目控制模式为“组团-小区”式,实行带方案招标出让，开发方式上鼓励在新区，住宅结构上鼓励高层住宅建设，主要是为充分考虑开发商的综合实力，确保小区品位的提升。在此基础上，政府采取有效措施，沿每年基础设施的投资方向合理储备土地，土地的储备量为建设用地量的10-15%，用于产业用地和调控房地产市场。
篇8：县房地产市场发展现状调研报告
县房地产市场发展现状调研报告
随着我县经济的快速发展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费成为民众首选。我县的房地产业从19开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动，目前，商品住房建设进入高潮，县城区涌现了幸福家园，荣裕国际新城等高档次的住宅小区。2009年, 我县房地产的主要行业税费(营业税、企业所得税、土地增值税、契税)和土地出让总收入突2亿元,占到全县财政收入1/5，房地产业已成为我县经济快速发展的支柱产业之一。为促进我县房地产市场持续健康快速发展，笔者对对全县房地产市场现状、存在的问题等情况进行了调研，形成了一些认识与思考。
一、我县房地产市场发展的现状
(一)县城基本概况。
永兴县地处湖南省东南部、郴州市北陲，东邻资兴，南连苏仙，西靠桂阳，北接安(安仁)耒(耒阳)，全县辖8镇17乡，土地总面积为1979.4平方公里，占湖南省土地总面积的0.93%，全县人口63.85万，是郴州市人口第二大县，县城区面积约14平方公里，城市化率达到36.75%。根据2009年统计数据表明，我县城区常住人口约12万，城区户籍约3万户，城区现有居住建筑面积约240万平方米。
(二)房地产开发与发展情况。
目前，我县三级资质开发企业有10家，具有四级房地产开发企业有1家。近几年我县高品房年平均开发量达17.8万平方米。其中：年开发量1.01万平方米，完成投资0.56亿元;年开发量达14.7万平方米，完成投资1.17亿元;年19.69万平方米，完成投资2.21亿元;2009年开发量35.9万平方米，完成投资4.37亿元。年1-6月份房地产开发投资3.43亿元，房屋施工面积25.08万平方米，房屋新开工面积9.87万平方米,全县商品房销售面积6.78万平方米。
(三)商品房销售及价格情况。
2006年，我县商品房销售面积1.1万平方米，住宅均价1193元/平方米;2007年，我县商品房销售面积14.4万平方米，住宅均价1269元/平方米;2008年，我县商品房销售面积12.2万平方米，住宅均价1316元/平方米;2009年，我县商品房销售面积15.9万平方米，住宅均价1380元/平方米; 2010年，1-6月县城区普通住房均价为1458元/平方米，电梯房均价为2350元/平方米，商业用房均价为4495元/平方米。
1.需求方面分析：一是进城经商者和外出打工族的安居性需求。随着城镇化的不断推进及农村富余劳动力的转移，不少农民进城先租房，做点小本生意，积累一定资金后，购买小面积居室或二手房，以稳定和改善生活;外出打工人员赚钱后回乡购房，这是欠发达地区大部分外出打工人员的中远期目标。二是居民改善居住条件的升级性需求。三是收入水平的提高使居民住房消费能力逐步提高。四是消费观念与时俱进，对住房的要求也由过去的居家过日子向追求高质量生活转变，住房升级需求强烈。五是储蓄存款利率走低，国债发行量小，股票投资风险大及房地产增值的作用逐步凸现背景下，不少群众将投资投向向房地产业。
2.成本方面分析：目前我县多层住宅成本价在1100-1400元/平方米，高层建筑成本价在1700-1900元/平方米左右。造成房价成本上涨的主要原因：一是土地价格上涨直接导致房地产价格整体走高。近年来，政府加强土地总量控制，实行统一公开拍卖，土地交易价格节节攀升。二是税费增加推动成本上升。房地产方相关的税费多达10多种，且均有不同程度上涨，增加了成本。三是建材价格及人工费等也在上涨，也增加了商品房建筑成本。钢铁、水泥等建筑材料价格不断上升，直接增加了商品房的建筑成本，是导致房价上涨的一个原因。四是现在的房地产项目都是成片开发，品质不断提高，环境改善了，售后服务、物业管理也跟进了，都相应增加了商品房开发成本，从而拉动住房价格的上涨。
二、我县房地产市场存在的主要问题
(一)市场不景气。
受国际金融危机和房地产周期性调整的双重影响，居民消费预期下降，消费信心不足，观望情绪浓厚，对高层建筑的电梯维修更换、供水供电等不可预测因素和环境配套档次存在顾虑，加之到县外购房者的外流量增多，导致我县销售进度放缓，销售面积减少，部分楼盘特别是高层建筑销售状况低迷。
(二)总体规划滞后。
在开发建设过程中，存在着盲目开发现象。占地混乱，没有统一划分区域，不少所谓的住宅小区建筑规模小，档次低、环境差。用地的规划布局不合理，商业区和生活区混杂，缺乏层次感。
(三)楼盘户型比例不尽合理。
目前，我县房产市场上的住房主要以90平米-140平米的户型为主，而小户型的住房为数较少，不能满足中低收入家庭的购房需求。因为大户型的房屋结构其开发成本较小户型来说要低，开发利润空间大，开发商不愿意建造小户型住宅。
(四)资金链紧张。
房地产属于典型的资本密集型产业，资金投入量大，建设周期长。而我县房地产开发企业大都是小企业，自有资金少，以期房预售为主，主要依靠滚动发展。在房地产销售旺季，房屋销售顺畅，资金回笼快，扩大投资呈良性发展趋势;但在销售淡季，特别是受08年金融危机的影响和市场不景气，商品房销售面积和销售额增速明显放缓，资金周转困难，赖以发展的资金链受到了较大的影响。
(五)房地产开发企业实力不强。
我县的房地产开发企业从九十年代初期的1家发展到现在的.11家，以前大的项目都是外地企业来投资的，目前只有浴荣国际新城、昌兴花园等具有一定规模的住宅小区是县内开发企业开发的。总的来说，县内房地产企业规模小、实力不强，开发产品品位不高。
(六)住房二级市场不够活跃。
近年来，我县住房二级市场(二手房交易市场)的交易量较以往有所增加。但我县住房二级市场相对来说还是发展缓慢，对住房一级市场的调节作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不畅，交易行为不够规范，相关服务发展滞后;二是对住房二级市场的宣传推广力度不够;三是消费者在购房观念上总想一步到位，二手房并不作为首选目标，对消费者的吸引力有限。
篇9：自治县脱贫发展问题的调研报告
关于自治县脱贫发展问题的调研报告
一、x族人口分布情况
20xx年末，x族人口为1301人，在全县13个乡都有分布。x族人口在70人以上的乡镇有锦屏、文井、大朝山和花山4个乡镇，其中，花山乡569人，文井镇463人，锦屏镇112人，大朝山东镇80人。x族人口占行政村总人口20%以上的有一个村，即花山乡芦山村，x族人口为305人，x族人口占总人口数的22%。x有部分x族是“苦聪人”恢复“x族”称谓的。
二、x族经济发展状况
x族大部分居住在无量山和哀牢山的山区和半山区，区域海拔为1200米至2580米。为立体型高山气候区，年平均降雨量在1200毫米以上，年平均气温16度。粮食生产以种植玉米、小麦、水稻和豆类为主；畜牧业养殖猪、牛和羊；经济林木和经济作物有核桃、茶叶、蚕桑和烤烟；经济收入主要靠种植业、养殖业和手工副业收入。调查表明，20xx年，x族人均经济纯收入1200元，人均所得粮食280公斤。在x族人口中90%的为贫困人口。
三、x族地区自然资源状况
x族大部分居住在无量山和哀牢山的山区和半山区，区域海拔为1200米至2580米。为立体型高山气候区，年平均降雨量在1200毫米以上，年平均气温16度。在森林、气候、土地等方面有一些发展的潜力，主要是：
1、森林资源x族居住地区森林覆盖率都在50%以上，森林植被状况良好，有丰富的森林资源。发展茶叶、核桃、蚕桑、烤烟等产业有潜力，适宜走绿色经济发展之路子。
2、气候资源x族人口居住地区，大部分属亚热带高山气候区，光热资源丰富，雨热同季，干凉同步，年平均降雨量在1400毫米以上，年平均气温在16度，适宜发展立体式的农、林、牧等产业。
（3）土地资源x族人口居住地区，可开发利用的荒山荒坡多，适宜发展蚕桑、核桃、茶叶、果木、烤烟等经济林产业和经济作物。
四、x族的语言文字、宗教信仰、风俗习惯
x族大部分与汉族、x、哈尼族等民族杂居，生活习俗基本上延续汉族的生活习俗，无语言文字，无特殊的建筑风格，不信仰宗教，无特殊的民族传统节日和风俗习惯。x族和其他少数民族一样，与x同过“火把节”。
五、x族生产生活方式
x族群众生产生活方式，以传统的生产生活方式为主，无其特殊性。
（一）生产情况
在种植业方面，x族和其他民族一样，粮食作物种植玉米、小麦、水稻和豆类，绝大部分以传统的耕作方式种植，科技含量低，粗放经营，广种薄收。经济林木和经济作物种植泡核桃、茶叶、蚕桑、烤烟甘蔗等。
养殖业也方面，x族和其他民族一样，饲养猪、牛、羊和家禽，以传统的饲养方法饲养为主，采用科学的饲养方法饲养的较少，养殖生产水平低，出栏率不高，养殖产业效益低，基本停留在养牛为耕地，养猪、养鸡为过年的发展水平。
（二）生活状况
x族群众大部分居住于山区，交通闭塞，信息不灵，产业发展滞后，群众经济贫困，生活条件还比较差。绝大部分农户居住的`房屋为土木结构的瓦房，目前还有一部分为茅草房、木片屋和杈杈房，无水泥地平，卫生条件差。绝大部分x族群众没有现代家庭生活用具，如电视机、摩托、电冰箱等。
六、基础设施建设发展状况
调查表明，20xx年末，x族地区不通简易公路的自然村还有20%左右；人畜饮水困难人口还有400余人，占x族总人口的30%左右；人均高稳产田地0。5亩，大部分x族农户没有沼气；水利化程度仅达15%。
七、社会事业发展状况
（一）x族教育状况
x族地区已普及九年义务教育，x族适龄儿童入学率99%，巩固率98%，小学毕业率98%；初中入学率98%，初中辍学率20%左右，初中毕业率80%；初中升学率10%左右。
（二x族科技状况
x族地区科技发展缓慢，村委会一级虽然建有科技文化活动室，但是科技图书配备少，可供x族群众学习的不多。x族群众的科技意识淡薄，科技对经济发展的贡献率20%左右。
（三）x族文化状况
x族地区文化发展缓慢，x族群众文化素质低，高中学历的村民较少，x族群众居住的村民小组一级无文化活动室，无特色的民族传统文化。
（四）x族医疗卫生状况
x族地区村一级都有卫生室，配备有必要的医疗器具和药品，村民享有初级卫生保健，100%的x族群众参加了农村合作医疗保险。x族群众有较强的计划生育意识，能较好的贯彻执行党和国家的计划生育政策，无计划外生育的情况。
（五）x族广播电视状况
x族地区大部分无电视转播站，群众收听收看广播电视困难，有电视机的农户自己购买卫星地面接收机收看。村一级大部分未通有线电话。
（四）x族人才培养情况
x族大部分与x、汉族等民族杂居，教育文化发展缓慢，x族群众的文化素质低，x族受教育年限为年，无x族本科生，x族的文化教育有待进一步加强。
八、x族脱贫发展过程存在的主要困难和问题
（一）经济发展方面
1、受环境条件的制约，x族群众产业发展步伐慢。由于x族大部分居住在高寒山区，山高坡陡，土地贫瘠，气候冷凉，烤烟、蚕桑等短、贫、快项目无法覆盖，x族产业发展步伐慢。
2、x族群众文化素质低，科技普及推广难度大。x族地区教育文化发展滞后，x族群众文化素质低，长期受陈旧观念的影响，接受新技术能力差，新项目、新技术推广步伐慢，科技对经济发展的贡献率低。
3、x族地区经济发展缓慢，x族群众经济收入少，贫困面大，自我发展能力低，又无国家的特殊扶持帮助，对产业发展的资金投入不足。
（二）社会事业发展方面
1、文化体育设施有待进一步改善。x族地区由于经济发展缓慢，经济贫困，群众无能力投资文化体育设施，缺少必要的文化活动设施。
2、x族居住的村民小组无科技室，缺少供x族群众学习的科技图书资料。
3、x族聚居地区村无有线电话及电视转播站，x族群众群众收看电视难。
（三）人才培养方面
x族地区教育发展缓慢，教育质量低，x族人才缺乏，无x族本科生毕业人才。
（四）社会生活保障和民族团结方面
1、x族贫困人口多，贫困程度深，这部分贫困人口，发展难，致富难。还有一部分为茅草房、杈杈房和木片户，这些x族农户居住条件简陋，卫生条件差。在x族人口中约30%的享受农村低保。
2、x族大部分与x、汉族、哈尼族等民族杂居，在生产生活过程中能与其他民族和睦相处，互相帮助，共同发展进步。
九、x族脱贫发展思路和对策建议
（一）解决x族群众发展问题的总体思路、目标和对策措施
1、扶持发展x族的总体思路
（1）设立县级扶贫资金和少数民族发展资金，帮助x族群众加强水利、交通、能源等基础设施建设，不断改善农业生产和交通条件，解决能源、人畜饮水等困难。
（2）因地制宜做好区域产业发展规划，帮助x族群众发展蚕桑、茶叶、核桃、烤烟等产业，建立经济支柱产业，不断增加经济收入，逐步解决经济贫困问题。
（3）加强文化、教育、卫生、广播电视等基础设施建设，加快社会事业发展步伐，实现x族地区的村民小组有文化活动场所、能收听收看广播电视的目标，改善x族群众的就医和文化娱乐生活条件。
2、扶持x族的总体目标和政策措施
抓住国家继续实施西部大开发和建设社会主义新农村的重大战略机遇，以实现x族地区可持续发展为目标，增加对x族地区基础设施、社会事业、生产发展、生态环境建设等方面的投入，逐步改善x族的生产生活条件。通过建设支柱产业的方式，带动x族地区的资源开发和产业发展，加快经济发展步伐，逐步缩小发展差距。
（1）加快x族地区水利、交通、能源、农田地等基础设施建设，进一步改善农业生产条件，发展沼气洁净能源，到20xx年，实现每个x族自然村通路、通水的目标，解决好x族群众的用电、交通、人畜饮水等困难，增强x族群众的发展后劲。
（2）做好x族地区产业发展布局规划，帮助x族群众发展畜牧、蚕桑、茶叶、烤烟等产业，因地制宜的培植地方经济支柱，加快经济发展步伐。到20xx年，x族族群众人均纯收入达1600元以上；到20xx年人均纯收入达1900元以上。
（3）增加对x族地区教育、文化、卫生、广播电视等社会事业的投入，加快x族地区社会事业发展步伐。到20xx年，实现每个x族自然村有文化活动室、能收听收看广播电视、人人享有初级卫生保健的目标，进一步改善x族群众的文化娱乐生活条件，促进x族地区精神文明建设的健康发展，进一步提高x族人口素质。
（4）增加对x族地区科技推广的投入，举办种植和养业实用技术培训，加快x族地区科技推广步伐，进一步提高x族劳动者素质。
（二）扶持发展x族脱贫的初步规划
认真贯彻落实中央、省、市关于分类指导，因地制宜，因族举措，促进x族地区经济社会发展的战略。以提高x族群众生活水平为出发点，以加快x族地区经济社会发展为主题，以调整产业结构为主线，以科技为动力，市场需求为导向，经济、社会、生态协调发展为中心，结合x族地区实际，编制以x族为主的片区综合开发扶贫规划，以基础设施、经济发展、社会事业、生态环境等分类制定年度发展计划，进行山、水、田、林、路、电、科教、卫生、广播电视、环境与生态保护等综合治理，促进x族地区经济持续、快速、健康发展和社会全面进步，实现各民族共同进步繁荣的目标。
（1）发展措施
a、成立扶贫工作领导小组，加强对x族扶贫工作的领导和管理。
b、设立县级少数民族发展资金，对x族地区的人畜饮水、基础设施、产业发展等项目给予重点支持和帮助。
c、以村委会、村民小组、自然村为单位，分期分批组织实施扶贫项目，分步推进。
（2）发展目标
20xx年末，达到以下目标：
a、人均纯收入达1600元以上，返贫率控制在5%以内。
b、村级学校办学条件有较大改善，每个自然村有文化活动场地。
c、广播电视覆盖率达90%以上，
d、每个劳动力掌握2门以上实用技术，农业科技普及应用率达90%以上。
e、人均拥有0。8亩左右的基本农田地，100%的x族自然村和农户饮水困难得到解决。
f、户均有4亩以上的经济林木和经济作物，80%以上的农户用上洁净能源沼气。
（三）对中央和省对x族脱贫发展问题采取的特殊政策、帮扶措施和扶持重点等的建议
1、对x族扶持发展政策措施的建议
建议中央和省增加少数民族发展资金，对x族在产业发展、交通建设、解决人畜饮水困难等方面给予帮助和扶持，不断改善基础设施和生产生活条件，加快x族地区经济社会发展步伐。
2、对x族扶持工作重点、目标任务及扶持方式等方面的建议
（1）扶持重点
对x族的扶持重点，应放在帮助改善交通条件、解决能源困难、基本农田地建设、解决人畜饮水困难、经济产业发展、提高劳动者素质、解决住房困难等方面，对失去基本生存条件的特困x族群众给予异地搬迁安置。
（2）扶持目标
a、经济目标
人均占有粮食350公斤以上，人均纯收入达1600元以上。
b、基础设施目标
人均有0。8亩左右的高稳产农田地，户均有4亩以上经济林果，人畜饮水和能源困难得到解决，户均有100平方米以上的安居房。
（3）扶持方式
坚持国家扶持与自力更生相结合，通过实地调查，以村民小组或者自然村为单位，编制x族扶持实施方案，给予分期分批组织实施。
十、其他需要反映的问题和建议
x族群众的有一部分山林、土地被划入自然保护区内，环境保护与发展生产相矛盾，x族群众保护环境的责任大于发展经济的责任，制约着x族群众的脱贫致富。建议国家对自然保护周边的x族群众，在生产发展、基础设施建设、改善居住条件等方面给予重点扶持帮助，对野生动物给x族群众粮食、畜牧、经济林木等造成的经济损失给予赔偿。
篇10：当前农村公益事业发展问题调研报告
当前农村公益事业发展问题调研报告
进行新农村建设，就要加快发展农村教育、卫生、文化等社会等公益事业，着力解决“看病难、看病贵、上学难”等一系列与农民群众生活息息相关的问题，让农民群众从新农村建设中真正受益。免征农业税后，农村公益事业建设资金筹资途径发生变化。在国家投资有限，地方财政紧缺，摊派集资废止，“一事一议”筹资难度大的情况下，农村公益事业怎么办？最近，**县委办组成调查组，就当前农村公益事业发展问题开展了调研。
一、农村公益事业发展中存在的突出问题
农村公益事业主要是指向农村居民提供的公共产品或公共服务，具体指乡村两级的公益事业。免征农业税，取消“三提五统”和各种集资摊派，财政转移支付难以弥补因税费改革造成的财政缺口，农村公益事业面临新的困难。
（一）农村义务教育经费筹措难
乡村教育相对滞后。教育是农村公益事业开支中最大的一块，税改后，国家虽然加大了教育投入力度，但仍有较大资金缺口，农村教育发展举步维艰。一是基础设施差，影响正常教学。虽然“普九”达标解决了一些学校的教室问题，但必备的教学用具仍然没有配齐。二是师资力量明显欠缺。偏远、落后的农村地区，由于经济不发达、文化生活欠缺、交通通讯不便，多数公办教师都不愿到此任教。
（二）农业基础设施建设难
农田水利设施老化严重。**县小型水库及中型水库的水利设施都是上个世纪七十、八十年代修建的，途经水渠、涵洞有的已经完全毁损不能使用，勉强可用的其维护成本也很高，无形中给农民增加了负担；加之设施的不配套，低洼农田遇雨成涝，难以排渍。离水源较远的田地水源流程长，闸口多，渠道不畅，损耗大，抗旱成本高。有些水源甚至难以到达，造成田地撂荒。据调查，目前，已有70的水利设施不能满足当前农业生产的需要，农田水利建设严重滞后。
（三）农村文化、卫生等农村公益事业建设难
税改前，国家对农村卫生事业的投入就很少。部份地方的农村乡镇卫生院、村卫生室的建设、预防保健、村级卫生人员误工报酬等也基本上靠乡村集体统筹提留来解决。很多村级卫生室基础设施老化，基本上没有集体用房，大多办在卫生员家中，有的场所十分简陋，医疗条件比较差，在医疗设备方面普遍是老三件：血压计、听诊器、体温表。由于没有防保服务经费，预防保健难以开展。税改后，乡镇统筹经费被取消，使得本来就举步维艰的农村卫生事业“雪上加霜”。**县86个行政村建有村卫生室86个，其中71个村卫生室由私人建的。
文化事业投入方面，大部份乡镇在“村村通”工程、“文明村”达标升级活动等项目匹配投入方面显得捉襟见肘。乡镇正常开支都非常困难，更谈不上发展文化事业。
（四）农村社会保障体系构建难
目前，全县农村的社会保障还停留在军烈属优抚、五保户供养、农村计生“两户”和农村特困群众救助等层面上。以**县为例，税改前，农村五保供养、义务兵家属优待、村干部报酬等经费是以乡统筹方式筹集，税改后，由于财政转移支付不能满足实际需要，农村五保户供养金、义务兵家属优待金兑现落实困难，“五保”难“保”。
（五）农村公益事业发展匹配难
以公路建设为例，凡属县以下公路建设均要求匹配，尽管要求匹配的是小头，但许多县乡村仍然难以承受。比如，木庆路属县级路，硬化时，因配套资金难以筹集，只修建了**至东兴段，且因资金筹集不及时，导致工程进程受阻，一年的工期两年才完成。市里主动给了木庆路东兴至庆安界段的建设项目，却因无力匹配资金，只好放弃。目前，东兴以北的原满天乡的农民只能望“路”兴叹，承受着因道路难行而比东兴以南地区低3-4分的粮食价差。
目前，**县的通乡公路、通村公路由于地方财力弱，资金匹配困难，既影响了工程建设的质量和进度，又增加了地方财政的负担，也影响了上级的投入。有的基层干部感慨地说：“没有项目想争项目，争取到项目又没有资金匹配，象我们这样的贫困县、是吃饭财政、要饭财政，哪有钱来配套，结果是越有钱的越能要来钱，发展就越快。这样下去，差距会越来越大。国家的政策真的该改改了，对贫困地区区别对待，少配套、不配套。”
（六）“一事一议”实施难
农村税费改革取消了乡镇道路建设费、集资和村提留，乡镇道路的建设要求列入乡镇财政预算，村级道路的修建，则通过村民“一事一议”方式加以解决。面对国家转移支付的数额有限，“一事一议”筹资筹劳标准低、数额小，与实际需要相差甚远，尤其是具体操作难、落实难。一是乡村债务的债权户要求抵扣“一事一议”资金。二是外出农户多，有的是举家外出，这部分人的“一事一议”筹资同样难以收取。三是受益不均，农户思想难统一。有些“一事一议”项目并不是平均给每个村民小组或农户带来好处，受益范围难以确定，导致意见不一
，“一事一议”方案难以通过。四是大型、长期公益事业难兴办。“一事一议”筹资有限，使一些耗资较大的公益事业，特别是跨村、跨乡的工程一时办不了。五是部分村“一事一议”资金管理不够规范，导致群众不满，甚至对来年的“一事一议”进行抵触，形成恶性循环。
二、加快发展农村公益事业的对策建议
加快农村公益事业发展，是贯彻落实科学发展观的要求，也是全面建设社会主义新农村的重要内容，农村公益事业停滞不前，必然会影响全面建设小康社会整体进程。
（一）构建城乡统一的公共财政体系，使财政逐步成为农村公益事业发展的投入主体
要以建立农村公共财政体系为重点目标，并按照建立公共财政体制和现代税制的要求，逐步统一城乡税制，以税惠农；各级财政要建立农村公益事业发展资金预算制度；深化财政体制改革，合理划分各级政府的事权和财权，调整国民收入分配结构，加大公共财政对农村公益事业的投入比重，并建立规范的转移支付制度，逐步向农村倾斜，使公共财政成为农村公益事业发展的主要投入主体。
（二）加快县乡综合配套改革步伐，大力培育农村公益事业发展主体
要通过县乡综合配套改革，逐步使政府和集体重新成为农村公益事业的主要发展主体。在改革中，要特别注意不能忽视、削弱政府部门发展农村公益事业的'职能，不仅如此，从全面建设小康社会的要求看，还应加强这一职能。财政要按照由以钱养人改为以钱养事的原则，加强支持农村公益事业发展的职能。同时，要积极培育新形势下农村公益事业的新的发展主体，充分发挥中介组织和民间力量在目前形势下发展农村公益事业中的有效作用。
（三）规范“一事一议”筹资筹劳制度，推进“一事一议”有序实施
在“一事一议”筹资筹劳问题上，除需严格执行政策外，更要规范操作。一是政策交底。只有取得农民的理解、拥护和参与才有可能取得成功。要通过召开两委会、党员代表会议、村民代表会议，广泛宣传“一事一议”的政策，公开其实施办法与程序，争取得到广大村民的理解与支持，引导其积极参与到“一事一议”中来。二是议定项目。发动群众将需兴办的公益事业列摆出来，然后将之梳理归类，根据事情的轻重缓急和村民的实际承受能力，确定“一事一议”项目。三是民主表决。通过村民大会和村民代表大会民主讨论，决定项目预算、实施方案、筹资金额及工程管理等相关事宜，并形成会议记录，张榜公布，接受群众监督。四是强化管理。“一事一议”项目民主决策后，农民将出资出劳，要对得起农民的血汗钱，强化三个管理，即资金管理、工程管理和监督管理。
（四）改革农村公益事业投资体制，积极鼓励社会资本参与农村公共品供给
目前财政转移支付及“一事一议”方式不能解决农村公益事业发展对资金的需求问题，必须改革农村公益事业投资体制。要制定能够充分调动社会资本参与农村公益事业发展的政策，积极进行市场化改革，引入市场机制，鼓励、支持个人及社会组织投资农村公益事业，以缓解农村公共产品供给和公益事业发展不足的矛盾，同时也解决了农民投入与收益不均而难以筹资酬劳的矛盾。
（五）创新公益事业建设资金筹措机制，开辟建设资金来源的新途径
农村公益事业建设，无疑最终应以国家投入为主渠道，但是就目前而言，一方面巨大的资金缺口使国家现时财力无法支撑；另一方面国民经济的快速发展，财政收入以加速度增长，对未来财力有良好预期。针对这种情况，可考虑在一定限度内，发行公益事业建设国债或公债，缓解国家财力供给与建设资金需求在时间上的矛盾，突破农村公益事业建设中的资金瓶颈。借未来资金解燃眉之急。这样，既解决了社会闲散资金无法聚集利用的问题，又解决了公益事业建设等米下锅的困境。
（六）改革支农资金的投入机制和投入方式，提高资金的使用效率。
一是规划先行，指定相关部门牵头制定农村公益事业发展规划，按照“渠道不乱、用途不变”的办法，把分散在各部门的支农项目资金集中起来捆绑使用，按轻重缓急，每年解决一批乡村的重点公益事业项目。二是改善支农项目资金的投入方式，改变目前地方争取资金的方法，由国家根据农村公益事业发展规划，合理定项拨付，减少中间环节，尽量采取项目资金直达的办法，防止层层克扣截留。同时，建立项目资金使用情况网上公开制度、跟踪检查审计制度和责任追究制度，保证资金有效使用。三是改变支农资金投入方向，减少对生产经营环节的支持，支农资金应主要用于改善农村生产生活条件，即水、电、路等基础建设和教育、科技、卫生、文化等公益事业。四是农村公益事业项目建设中，从实际出发，减少县政府项目匹配比例，取消乡镇匹配，以确保农村公益事业工程质量和效益。五是将粮食补贴和良种补贴资金集中使用，实现有限资金使用效益最大化。每亩25元左右的补贴资金分散到各户并没有起到应有的作用，应将直补资金集中起来建立农田水利设施建设基金（代替筹资部分），用于改善当地的农业生产条件；将良补资金集中起来建立品种改良基金，用于良种繁育，然后平价出售给用种农户，保障品种改良，提高科技附加值。（**县委）
篇11：当前农村公益事业发展问题调研报告
当前农村公益事业发展问题调研报告
进行新农村建设，就要加快发展农村教育、卫生、文化等社会等公益事业，着力解决“看病难、看病贵、上学难”等一系列与农民群众生活息息相关的问题，让农民群众从新农村建设中真正受益。免征农业税后，农村公益事业建设资金筹资途径发生变化。在国家投资有限，地方财政紧缺，摊派集资废止，“一事一议”筹资难度大的情况下，农村公益事业怎么办？最近，**县委办组成调查组，就当前农村公益事业发展问题开展了调研。
一、农村公益事业发展中存在的突出问题
农村公益事业主要是指向农村居民提供的公共产品或公共服务，具体指乡村两级的公益事业。免征农业税，取消“三提五统”和各种集资摊派，财政转移支付难以弥补因税费改革造成的财政缺口，农村公益事业面临新的困难。
（一）农村义务教育经费筹措难
乡村教育相对滞后。教育是农村公益事业开支中最大的一块，税改后，国家虽然加大了教育投入力度，但仍有较大资金缺口，农村教育发展举步维艰。一是基础设施差，影响正常教学。虽然“普九”达标解决了一些学校的教室问题，但必备的教学用具仍然没有配齐。二是师资力量明显欠缺。偏远、落后的农村地区，由于经济不发达、文化生活欠缺、交通通讯不便，多数公办教师都不愿到此任教。
（二）农业基础设施建设难
农田水利设施老化严重。**县小型水库及中型水库的水利设施都是上个世纪七十、八十年代修建的，途经水渠、涵洞有的已经完全毁损不能使用，勉强可用的其维护成本也很高，无形中给农民增加了负担；加之设施的不配套，低洼农田遇雨成涝，难以排渍。离水源较远的田地水源流程长，闸口多，渠道不畅，损耗大，抗旱成本高。有些水源甚至难以到达，造成田地撂荒。据调查，目前，已有70的水利设施不能满足当前农业生产的需要，农田水利建设严重滞后。
（三）农村文化、卫生等农村公益事业建设难
税改前，国家对农村卫生事业的投入就很少。部份地方的农村乡镇卫生院、村卫生室的.建设、预防保健工作、村级卫生人员误工报酬等也基本上靠乡村集体统筹提留来解决。很多村级卫生室基础设施老化，基本上没有集体用房，大多办在卫生员家中，有的场所十分简陋，医疗条件比较差，在医疗设备方面普遍是老三件：血压计、听诊器、体温表。由于没有防保服务经费，预防保健工作难以开展。税改后，乡镇统筹经费被取消，使得本来就举步维艰的农村卫生事业“雪上加霜”。**县86个行政村建有村卫生室86个，其中71个村卫生室由私人建的。
文化事业投入方面，大部份乡镇在“村村通”工程、“文明村”达标升级活动等项目匹配投入方面显得捉襟见肘。乡镇正常开支都非常困难，更谈不上发展文化事业。
（四）农村社会保障体系构建难
目前，全县农村的社会保障还停留在军烈属优抚、五保户供养、农村计生“两户”和农村特困群众救助等层面上。以**县为例，税改前，农村五保供养、义务兵家属优待、村干部报酬等经费是以乡统筹方式筹集，税改后，由于财政转移支付不能满足实际需要，农村五保户供养金、义务兵家属优待金兑现落实困难，“五保”难“保”。
（五）农村公益事业发展匹配难
以公路建设为例，凡属县以下公路建设均要求匹配，尽管要求匹配的是小头，但许多县乡村仍然难以承受。比如，木庆路属县级路，03年硬化时，因配套资金难以筹集，只修建了**至东兴段，且因资金筹集不及时，导致工程进程受阻，一年的工期两年才完成。20市里主动给了木庆路东兴至庆安界段的建设项目，却因无力匹配资金，只好放弃。目前，东兴以北的原满天乡的农民只能望“路”兴叹，承受着因道路难行而比东兴以南地区低3-4分的粮食价差。
目前，**县的通乡公路、通村公路由于地方财力弱，资金匹配困难，既影响了工程建设的质量和进度，又增加了地方财政的负担，也影响了上级的投入。有的基层干部感慨地说：“没有项目想争项目，争取到项目又没有资金匹配，象我们这样的贫困县、是吃饭财政、要饭财政，哪有钱来配套，结果是越有钱的越能要来钱，发展就越快。这样下去，差距会越来越大。国家的政策真的该改改了，对贫困地区区别对待，少配套、不配套。”
（六）“一事一议”实施难
农村税费改革取消了乡镇道路建设费、集资和村提留，乡镇道路的建设要求列入乡镇财政预算，村级道路的修建，则通过村民“一事一议”方式加以解决。面对国家转移支付的数额有限，“一事一议”筹资筹劳标准低、数额小，与实际需要相差甚远，尤其是具体操作难、落实难。一是乡村债务的债权户要求抵扣“一事一议”资金。二是外出农户多，有的是举家外出，这部分人的“一事一议”筹资同样难以收取。三是受益不均，农户思想难统一。有些“一事一议”项目并不是平均给每个村民小组或农户带来好处，受益范围难以确定，导致意见不一
篇12：我国肉鸡产业发展问题调研报告
我国肉鸡产业发展问题调研报告
经过二十多年的快速发展,目前我国已是世界第二大禽肉生产国。然而,与此地位不相符合的是我国禽肉出口量仅为生产量的3%左右,典型的生产上的“巨人”和出口上的“矮子”。美国、荷兰、土耳其、澳大利亚等国饲料原料价格较低,设备先进,大规模饲养成本比我国低20%～30%。,欧盟禁止我国禽肉产品进入其市场,使我国失去了欧盟市场3~4万吨的冻鸡产品份额;而日本也一再对中国肉鸡采取歧视性采样检查,以限制中国廉价肉鸡对其国内的冲击。我国肉鸡产品的年增长率从19的14%陡降为的4%,预计再有10~的时间,中国家禽业便可全部与世界接轨,而肉鸡业首当其冲;肉鸡业显然面临极大的挑战,肉鸡生产中的许多问题亟待解决。
1肉鸡品种、品质
我国肉鸡生产量虽居世界第二位,但主品种多为“舶来”的快大型白羽肉鸡如艾维茵、双a等,中国本地品种较少。在白羽肉鸡育种、饲养生产等方面,我国与世界先进国家相比弱势明显,表现在生产成本过高和鸡肉的安全性等方面。随着我国加入wto,进口关税的大幅削减,外国廉价鸡肉势必大量涌入,给国内的快大型白羽肉鸡生产造成更大压力。
2饲养管理水平低
我国的肉鸡养殖基地主要在农村,因此,饲养的基本条件、饲养管理技术和人员素质与发达国家相比差距较大。肉鸡是在特定的条件下定向培育成的快速生长型禽类,要求在高度集约化生产状态下进行养殖。所以,在肉鸡生产中必须要人为地为其创造良性的生态环境,满足生长发育的需要。但我国农村肉鸡生产中,缺乏合理而又规范化建筑的`鸡舍,没有良好的隔热材料,缺乏降温系统,缺乏机械通风设施等。这些都是造成鸡舍高温、高湿、空气不流通,而导致疫病发生的原因,直接影响到肉鸡的品质。另外饲养管理缺乏规范化的技术措施,如消毒程序和消毒方法、空气净化、限制饲养和光照程序等往往不能正确执行,有些养殖户随意操作,构成对鸡群健康的威胁,造成较高的发病率。这些都是鸡体携带诸多病原微生物的主要原因。
3药残超标
当前我国鸡肉出口受阻的关键问题之一是药物残留超标或含违禁药物。由于肉鸡饲养周期短、密度大、发病率高,在饲养过程中不得不使用大量抗生素预防疾病,这导致我国鸡肉药残事件屡屡发生,降低了我国鸡肉在国际市场的信誉。这主要是源于我国政府部门对这一问题的源头———兽药生产、经营企业的管理监督不力所致。我国现有多家兽药生产企业,良莠不齐,而美国仅有1000多家,且均达到gmp标准。
4疫病种类多
中国肉禽业受沙门氏菌、大肠杆菌、新城疫等诸多疫病困扰,而且我国养鸡行业几乎每两年新增一种疾病。而农村养鸡户在疫苗的选择、使用、保藏上不加注意,往往造成免疫失败,更加重了疫病的流行。诸多疫病的广泛流行以及农村养鸡户自身知识所限,导致治疗及时,使中国肉鸡业经济损失巨大。此外,也为中国鸡肉的出口造成障碍。
篇13：房地产建筑开发中存在问题调研报告{范本}
武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位。玄武区的楼盘售价在9000元/平方米~25000元/平方米之间，白下区普遍在9000元/平方米~15000元/平方米左右，鼓楼的房价普遍在10000元/平方米以上，位置较偏的苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。建邺区的楼盘大多集中在河西板块，该板块环境比较好，楼盘质量也比较高，知名地产开发商如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目，老南京和新南京都喜欢在此安家落户，目前该板块的销售均价都在10000元/平方米以上。
新楼盘比较多的是江宁区，江宁区是南京高新技术开发区，环境也比较好，售价相对较低，比较适合来南京落户的外地大学生，目前普通住宅售价大概在6000元/平方米左右，各个不同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁区房价相对较低，环境较好，并有大量别墅项目，是富人聚集地，同时将受惠于即将开通的地铁2号线，预计江宁区的房价会有较大升值空间。
根据南京市住房建设计划，南京各类住房上市量将达1120万平方米，其中普通住房上市总量约850万平方米，经适房(含廉租房)约240万平方米，比120万平方米的经济适用房供应量增加了近一倍，中低价商品房约30万平方米。08年南京廉租房建设计划投入资金3.6亿，筹建廉租住房1000套，约5万平米。08年各类住房建设用地计划供应量为850万平方米，其中住房建设用地700万平方米，保障性住房建设用地约150万平方米，相比07年土地实际供应量985万平方米减少约135万平方米。
南京普通住房上市量约800万平方米，相比08年的850万平方米有所下调，其中，中低价位、中小户型商品房约560万平方米，将逐步落实“90/70”政策;经济适用住房约225万平方米，与08的计划基本持平;中低价商品房(含限价房、拆迁复建房)可上市供应总量为60万平方米，比08年30万平方米的供应计划将近翻了一倍;廉租房建设计划投入资金3.4亿元，筹建廉租住房1000套，约5万平方米。09年各类住房建设用地计划供应1050万平方米，其中各类普通商品住宅建设用地850万平方米，保障性住房建设用地200万平方米，相比08年的土地供应量有所增加，预示土地市场将持续活跃。09年南京市住房建设计划总量与08年大致持平。
总之，未来两年南京的住房建设计划将逐步落实“90/70”政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，08年土地供应相比07年减少135万平方米左右，但是09年将在08年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。
篇14：房地产建筑开发中存在问题调研报告{范本}
(一)、商品住宅销售价格偏高，增幅过快
统计资料显示，2001年至2005年间，我市商品房销售价格一直呈增长态势，全市商品住宅的平均销售价格分别为750元/平方米、885元/平方米、1020元/平方米、1120元/平方米和1350元/平方米，今年6月末达到1468元/平方米，价格增长幅度每年平均以15.8%的速度上涨，今年6月末又比上年末上涨8.7%。海勃湾城区房价比海南乌达两地高出20%以上。据调查，在海勃湾城区已居住使用多年的旧楼房平均价格也超过1400元。
(二)、旧房拆迁问题导致工期长成本高
我市房地产业是伴随着旧城改造的步伐发展壮大的。城市房屋拆迁是一项民心工程，是各级政府工作的重点和难点。在有些拆迁区域，少部分被称为“钉子”户的拆迁户，由于要求补偿价格过高，开发商难以达成共识而影响拆迁，如钻北小区，从2004年实施拆迁以来，边建边拆，至今还有房屋散落在新楼之中，不能实施拆迁，使小区的整体开发建设和已建好入住的房屋周边环境建设受到影响。同时由于拆迁时间延长也造成大部分已拆迁户不能按期回迁，使开发商、购房户都增加了开发和购房成本，这也是房价走高的因素之一。
(三)、商品房开发结构性矛盾显露
目前我市房地产市场处于高速发展阶段，但市场供给的结构性失衡问题比较突出。主要表现在：一是经济适用房建设比例较小。二是大户型住房供应过多，而小户型住房不足。三是高价位房偏多，中低价位房少，中低收入家庭能够承受得起的房少。从商品房供求状况看，近两年来我市商品住宅基本不存在空置面积，虽然商品房屋施工面积大幅增长，但居民的购买热情和矿区、农区及市外购房者的大量涌入，商品住宅一度达到供不应求的状况。
(四)、居民家庭收入与楼价之比偏高
按照国际原则，在住房信贷制度完备的条件下，收入房价比为5-6倍比较合理。我国是一个发展中国家，乌海市又属于西部地区，房地产发展起步晚、起点低，收入房价比处于国际原则的中低水平。目前海勃湾城区新建房价升至平均1500元以上，买一套100平方米的住宅加简单装修大约需要18--20万元，在市中心或环境较好的小区购房，房价还要高一些。2005年我市城市人均可支配收入为10008元，以此测算收入房价比为1：6.2，这是平均水平，而目前我市城镇居民家庭中有60%多没有达到全市平均收入水平。年人均收入不足7800元和5100元的家庭各占20%，这些居民家庭收入与楼价比分别达1：7.7和1：11.8，由此可见，对于我市以工矿区居民为主的工矿城市来讲，如今的商品房价格偏高，超过了现阶段大部分居民的支付能力。
(五)、重先期开发轻后期服务
由于部分房地产开发商的可持续发展的认识不足，质量意识不强、有些承诺不兑现、面积出现缩水、配套服务意识不强，存在总体上的重先期开发、轻后期配套服务的倾向。物业管理不到位，由此引起的纠纷逐年增多，增加了居民购置商品房的顾虑。开发商长远发展规划意识不强，在某些企业还存在只重短期效益，忽视长远规划的现象。
(六)商业营业用房空置现象已显现
2001--2005年，我市商业营业用房累计竣工面积34.5万平方米，实际销售面积为30.8万平方米，商业营业用房空置现象已显现。目前部分竣工项目实际出租使用情况不乐观，有出现潜在空壳市场的危机，例如钻石广场、帝王广场等商业区，除外围临街房屋出租情况较好，广场内房屋空置现象较严重。一方面容易造成开发商积压和占用的资金，影响资金的回笼,不利于房地产企业的健康发展。另一方面由于大部分房屋已售给购房户，一些地段出租使用情况不好，在一定程度上投资风险已转嫁到购房户，也影响今后商用房屋的投资热情。
日前，国务院转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，建设部又最新出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，给今后抑制房价增长增加动力。我市应尽快将这些政策贯彻实施，增强对房价的调控能力，规范房地产开发市场的价格。同时尽快调整开发结构，加大100平方米以下中小户型住宅建设，使住宅价格与居民收入之比落在一个合理的区间内，让广大中低收入家庭对住宅潜在的巨大需求，转化为现实购买力，以销售促开发，推动房地产业发展再上一个新台阶。
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