房地产政策解读：再谈房地产限售的政策隐喻兼评房产税开征的必然
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篇1：房地产政策解读：再谈房地产限售的政策隐喻兼评房产税开征的必然
前两天媒体上有则热议的新闻：“【媒体：房地产税可以在财政困难地区先行先试】房地产税问题由来已久，房地产税立法后，应根据实际情况先试先行、因地制宜，这也符合“立法先行、充分授权、分步推进”的原则。房地产税最大的功能是增加地方政府税源，因此可在财政困难地区先行先试，增加财政收入，缓解财政问题。”这则新闻基本上是今年有关房产税最明确的一次吹风，可以说房产税的开征没几无悬念，唯一不确定的是什么时候在财政困难的地区先行先试。
我在《房地产市场的未来政策走势的几点猜想》中说过：房地产市场未来的政策路径将分两步走。第一步是全国加大限售的范围和力度，第二步才是房产税的开征。现在全国房地产市场限售的标配是2年，从明年开始会逐步延长，估计未来两年5-8的限售将是全国很多城市的标配。今天再深入聊一下限售在全国房地产市场中的政策作用。
第一，减少房地产市场的抛盘压力。限售后，很多投机资金将不能在短期内套现离场，因此，缓解了房地产市场的抛盘压力。特别是当下房产税的开征意图已如此明显，一些投机资金肯定想获利走人。游资一旦离场肯定会去其他市场兴风作浪，这不是政策制定者希望见到的场景，政策制定者特别担心游资从房地产市场涌出后在大宗商品市场坐庄，一旦大宗价格被游资拉高，会显著提升国内的通胀压力。今年国际大宗价格已经不断上涨，如果国内资金里应外合，通胀将逼迫央行加息，这是央行最不希望面对的场景。所以通过政策手段将游资锁死在房地产市场是几方乐见的选择。
第二，减少外汇市场的卖盘压力。政策制定者除了担心游资突袭大宗价格外，央行更加担心游资冲击外汇市场。全国房地产市场的存量估计有300万亿人民币左右，10%的游资撤离就是30万亿人民币的体量。现在外汇储备仅存3万亿美元，用现行汇率折算仅仅20万亿人民币，还不够10%的房地产市值冲击。外汇市场一旦发生秩序失控将对国民经济产生巨大冲击和影响，这是央行绝对不想见到也不允许发生的事情。所以锁死房地产市场的流动性以绝后患。
限售政策有利而无害?也不是。限售虽然打掉了房地产市场中游资的流动性，降低了游资对于其他中央需要保护市场的潜在冲击，但限售将实实在在的把房地产的投资价值给快速消退。社会大众最终明白：房子的确是用来住的，不是用来炒的。由于没有流动性，也没有炒作的价值。因此，房地产市场在缺少投机性需求后，仅仅留下刚性需求。但刚需相对投机性需求而言，是那么的微不足道，总是那么的平稳，因此房地产市场将进入一轮长久的缩量下跌的状态。房地产市场一旦缩量，土地销售也必然缩量，地方政府的土地出让金必然大幅减少。一些财政原本就困难的地方，财经将更加困难。中央拿什么来弥补地方财源?房产税!
篇2：房地产政策解读
最新房地产政策解读
奚正辉
4月17日，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔〕10号），该政策可谓空前严厉，政策出台之后的2个月内房价小幅下挫，交易量严重萎缩，但是3个月之后，价格与价格都出现反弹。由于中国的货币政策还非常宽松，经济稳步快速增长，物价也在上涨，故房地产价格没有下调。高房价严重影响了普通居民的居住问题，导致居民居住困难及改善居住困难。而且，高房价导致居民的收入都花费在房屋上，使其没有多余的钱去改善其它生活质量，也影响了其它行业的消费与发展。
居住是老百姓的民生问题，政府必须出面解决。近期，国家陆续出台了严厉的`政策打压房价，主要有：209月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部出台了《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）。2010年10月7日，上海市市政府批转《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》（沪府发〔2010〕34号）
本律师长期从事房地产交易投资，将新旧政策进行了比较，并简单总结如下，供需要的读者参考适用：
一、住房贷款中第二套住房认定标准
若有下例情形之一，就被认定是第二套住房贷款（其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款）：
1、借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）中其家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）已登记有一套成套住房的；
2、借款人已利用贷款购买过一套住房（即使该住房已经出售），又申请贷款购买住房的。
二、契税政策变化
对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。()对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
注：增加了该住房属于家庭唯一住房。
三、个人所得税的变化
对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
注：原来规定是可以先缴纳保证金，1年内重新购房可以退保证金。但是对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，依旧免征个人所得税。
四、限购房屋
2010年10月7日起，暂定上海市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手房）。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。
五、境外人购房
1、境外机构和个人在中国境内不得购买非住宅，除非先设立外商投资企业。
2、境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。（内部要求只能买一套）
篇3：国家经济政策解读：中国社科院提议明年房产税立法的政策隐喻
12月5日，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心共同发布报告指出，近两年全国住房市场总体稳中有升，为更好建设长效机制，建议明年将房产税纳入立法议程。之前提议开征房产税以及论证房产税合理性主要由财政部下面的财科所承担，现在中国社科院下面两个研究单位代表中国社科院来提议将房产税纳入立法议程，则意味着该项事宜的全面升级。
首先，财科所已经充分论证了房产税开征的必要性与可行性。全国当下只有六个省市财政盈余，经济探底尚未见到显著支撑，确保各省市行政职能的正常运转是中央必须要考量的大事。一味靠中央转移支付并非长久之计，并且也是无底洞，中央的财力也会吃紧。因此，为地方开征一个体量巨大的新财源是一劳永逸的好办法。现在由中国最高层的智囊机构提出房产税应纳入明年的立法议程，这意味着房产税的开征已箭在弦上。财科所和中国社科院是什么样的单位大家应该明白，这样的机构不会随便发表观点。一旦形成某一观点，也一定是经过内部充分论证，并且得到领导点头才会提出。所以，前天中国社科院提出将房产税纳入明年立法议程绝不是一个拍脑袋的想法。
其次，为什么明年需将房产税纳入立法议程?这里我给出一点简单的猜测。刚刚胜利闭幕的nineteenth大虽然是一个重要的战略部署，但领导更加关注twentieth大的召开。twentieth大的召开有两重重要意义。第一，事关我国的第一个百年，所以twentieth大势必、务必要开好;第二，twentieth大也事关领导的执政跨度，所以twentieth大不能有丝毫的差错。既然twentieth大如此重要，而且五年的时间转瞬即过，那么领导人必须要为其胜利召开做好充分准备。
再者，资产价格泡沫(以房地产为核心)以及债务问题已经严重影响到了大局的稳定，因此，领导人才会如此坚决地要把这个系统性风险根源给拿掉。当然，领导人也意识到了房产税开征后带来的巨大冲击，所以处理房产税这一棘手问题不会留到twentieth大之后(万一拖久后失控是领导不希望见到的)，也不会在twentieth大召开之前。从技术的角度细想，也必须要在明年纳入立法议程;因为即便明年(18年)立法，最快也是19年开征，给两年的缓冲期，21年左右再出台稳定措施，这样才能确保22年twentieth大的胜利召开。也就是说，从技术的角度看，房产税的开征刻不容缓，否则时刻会有风险影响到twentieth大的胜利召开(这是领导不允许也不愿意见到的场景)。
综上，房产税开征后，持房者每年需要交纳一定数额(甚至不菲数据)的房产税，至于是否能像大家期望的那样都转嫁到租客以及下个购房者那里，我就不多评论了，因为全社会的可支配收入、消费能力摆在那里。
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