地产营销策划

“bikecat”通过精心收集，向本站投稿了6篇地产营销策划，以下是小编为大家准备的地产营销策划，希望对大家有帮助。

篇1：地产营销策划方案

房地产开发大致要经历如下阶段：投资意向、地块选择、市场调查、产品定位、投资报酬分析、投资决策、方案设计、建筑规划、广告企划、业务行销、物业管理、企业形象整体策划等，对前6个阶段进行的营销策划活动就是“前营销”。从房地产开发整个过程看，房地产的前营销与后期的推销工作相比，则处于整个营销策划的最前端。这里应该说明两个问题。第一，前营销不同于房地产开发的前期工作。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里，把房地产开发划分为房地产开发投资机会选择与决策、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理等几个阶段，认为前期工作是在确定了具体开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前需要做的工作。由此可见，前营销是在“前期工作”之前进行的营销策划活动。第二，前营销是在“拿到地块”之前进行的营销策划活动。洪建宁在《前营销――房地产开发制胜的密诀》一文论述房地产前营销的必要性时指出：“大多数的开发商拿到地块后不去认真做市场调查工作，而是凭自己的感觉、老经验得出一些粗造的产品概念”，他实际上把前营销看作是“拿到地块”之后进行的营销策划活动。笔者认为，前营销是在“拿到地块”之前，因为拿到地块表明投资者已经做出了投资的决策。其实，如果地产市场是规范的，“拿到土地”也应包括在前营销里。如当今使用权的招投标挂牌出让，土地使用的位置、面积、功能、容积率等等都已明白地告诉投资者，即便于给投资者作决策之用。至于“拟应将项目的总体规划、建筑景观设计划分在内为宜”的提法，是不妥的，这应是“前期工作”的内容。

房地产企业发展的长远战略

前营销尽管处于房地产开发的早期，是营销策划的前端，但是，对于一个房地产开发项目来说，前营销做得好坏，直接关系到未来开发建成的项目是否能够成功地销售，是否能够按期收回投资并为企业带来利润，可以说前营销是房地产开发成本的关键。对于一个房地产企业来说，也只有通过前营销策划，找准目标人群，进行产品市场的恰当定位，通过成功的房地产开发项目来树立自己的产品和企业品牌，才能使企业长久地立于不败之地。因此，前营销也可以说是房地产企业成功谋划未来发展的一个有效的、长远的战略。

前营销策划工作的误区与问题

在我国，1992年和1993年上半年房地产热带来的后果还没有完全消除，某些地方遗留的“烂尾楼”工程还未清理完毕的情况下，进入之后，整个宏观经济环境又渐趋宽松，房地产又开始升温，20**年新一轮房地产热的争论与治理又拉开序幕。尤其是―20**年，房地产开发的各项指标增幅均在30%左右。据有关部门统计，20**年全国有11个省、自治区和直辖市房地产开发投资增幅超过50%，35个大中城市中有10个城市投资增幅超过70%。房地产投资的过快增长，势必使房地产开发数量大大超过居民对住房的需求，房地产的空置率迅速上升。造成房地产投资盲目增长和空置率上升的原因是多方面的，但笔者认为，房地产开发商营销策划不力，尤其是前营销策划的极不到位是其主要的原因。

其存在的误区与问题主要表现在：

重后期推销轻前期营销，本末倒置

尽管不少开发商都知道营销在房地产开发项目中的重要性，但却不知道什么是营销。甚至把营销等同于推销，常见的做法有如下几点：一是成立公司、立项目、选择图纸和广告宣传等工作几乎是同时进行；二是前期无任何营销策划，在项目建设过程中直接做广告以便推销；三是征地手续的办理和项目可行性分析同时进行；四是开发前期虽有市场调研，但要么是全国范围的资料，本市资料不详，要么资料的获取缺乏可靠的依据，要么是可行性报告的承担者为了应付差事而做的一篇“调查报告”。总之，他们都不大重视“前营销”，从而耽误了房地产营销策划的最佳起步期。至于涉及企业长期发展战略的形象策划大多都没有引起足够重视，即使有也是围绕某一开发项目或为销售某一产品不得不进行的一种活动。

篇2：地产营销策划方案

前营销是房地产开发的龙头。1995年以来，全国各城市房地产闲置率一直在30―40%之间徘徊，现实压力使广大房地产企业认识到房地产竞争很激烈，粗放型经营已经不行了。房地产企业要想在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，必须了解市场，熟知市场，实施“重心前移”的市场定位。这时，国内不少房地产企业，尤其是从事地产代理的企业，纷纷投入人力、物力，进行房地产营销策划问题研究。之后，全国大中城市相继展开房地产市场营销大战，群雄逐鹿品牌，使市场营销策划观念不断地融入到企业的经营方针中。实施前营销战略更成为诸多房地产开发企业打造自己品牌的势在必行之事。

房地产营销策划的重要环节

按照现代市场营销观念，营销策划要贯穿房地产开发经营的始终。前营销与后期的销售（推销）一样，都是房地产营销链中不可缺少的一环。当开发商有了投资意向后，通过对房地产市场的供求、软环境的调查与分析，以及对市场的定位，财务上的可行性分析等一系列前营销活动，最终作为投资决策。由于前营销最能体现“发现愿望并满足他们”营销的本质属性，因此，与房地产开发的后期推销工作相比，前营销还是房地产策划的最重要的组成部分。如果没有前营销的介入，开发商就很难真正把握市场需求，其开发出来的商品房也无法顺利的销售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风险。

篇3：做好地产营销策划的条件

做好地产营销策划的必备条件1

优秀的方案的提纲大约包括以下几个内容：

一、整体分析：市场特征、行业分析、竞争对手分析、消费趋势分析、销售状况分析

二、本产品(公司)SWOT分析：优势、劣势、机会、威胁

三、整个环境PEST分析：政策、经济、社会、技术

四、营销战略规划：市场引爆点、市场布局、主导操作思路、运作模式、市场进入与运作思路及设计

五、营销战术规划：产品策略、产品定位与细分;价格策略;渠道策略、渠道选择、渠道拓展顺序、渠道规划、渠道占比、渠道销售量预测分析、上市时间计划。

六、促销思路概要及促销与推广细案：上市渠道促销计划、上市终端消费者促销计划、上市终端推广计划、媒介促销安排、后期促销跟进计划。

们可以共同探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式。 封面策划书的封面可提供以下信息：①策划书的名称;②被策划的客户;③策划机构或策划人的名称;④策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有一定时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。

产品策略：通过前面产品市场机会与问题分析，提出合理的产品策略建议，形成有效的4P组合，达到最佳效果。

1)产品定位。产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使产品迅速启动市场。

2)产品质量功能方案。产品质量就是产品的市场生命。企业对产品应有完善的质量保证体系。

3)产品品牌。要形成一定知名度，、美誉度，树立消费者心目中的知名品牌，必须有强烈的创牌意识。

4)产品包装。包装作为产品给消费者的第一印象，需要能迎合消费者使其满意的包装策略。

5)产品服务。策划中要注意产品服务方式、服务质量的改善和提高。

3、价格策略。这里只强调几个普遍性原则：

拉大批零差价，调动批发商、中间商积极性。

给予适当数量折扣，鼓励多购。

以成本为基础，以同类产品价格为参考。使产品价格更具竞争力。 若企业以产品价格为营销优势的则更应注重价格策略的制订。

4、销售渠道。产品目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励中间商、代理商的销售积极性或制定适当的奖励政策

5、广告宣传。

五粮液黄金酒品牌定位战略

——本案例受邀《哈佛商业评论》整理，

刊于其中文版4月号

作为一个刚刚推出的新品牌，黄金酒从一面世就获得了业内和媒体的超高关注度，这不仅因为底各大电视媒体铺天盖地的“送长辈，黄金酒”的广告，还源于五粮液集团和史玉柱巨人投资的双重背书。而这种超高关注更是在史玉柱宣称黄金酒将在3个月内为其赚到10亿元后掀起最高潮。

黄金酒释义

黄金酒全名黄金牌万圣酒，为保健食字号产品。该酒由五粮液集团和上海巨人投资有限公司共同打造，根据双方签署的一份长达30年的战略合作协议，五粮液集团负责黄金酒产品研发和生产，销售策略和团队执行则由位于上海的巨人投资来完成，巨人投资作为大股东，占收益分配的大头。应该说黄金酒很好的集合了五粮液集团和巨人投资在品牌、技术、资金和营销网络等方面的优势。

从产品层面看，黄金酒的酿造者是掌握五粮液绝密配方的中国酿酒大师陈林。黄金酒以五粮液公司生产的浓香型白酒为酒基，这是对传统保健酒采用清香型白酒做酒基的一个改革，从而确保了黄金酒在酒的色香味上更适合大多数消费者对酒的偏好。同时精选老龟甲、天山鹿茸、美国西洋参、宁夏枸杞子、汉中杜仲、关中蜂蜜六味传统药材，来确保具有滋补保健功能。

一波三折的合作

成美营销顾问公司(以下简称“成美”)第一次接触黄金酒项目是在7月，当时巨人投资副总裁程晨了解到成美为王老吉凉茶制定品牌定位的情况后，带领黄金搭档公司市场部到广州与成美进行了初次接触。

当时巨人投资希望通过比稿竞标的方式确定合作伙伴，而成美制定品牌定位需要40多天的系统研究才能确立，即在完成研究前无法提供任何品牌定位方向，因此成美仅提供了针对黄金酒如何展开定位研究的思路、研究方法与模型。

同时，巨人投资希望合作伙伴是一家能完成品牌定位制定、广告传播和促销活动策划的全案执行公司，而成美多年来只专注于品牌定位的研究，因此当时双方并没有确立合作关系。

在初次沟通中，成美和大多数人一样产生了一个疑问，作为保健品行业龙头的巨人投资为什么会突然进军酒业?经过此次沟通，成美对巨人投资有了一个全新的认识——巨人投资一直将自己定位为礼品公司而非保健品公司，在五花八门的礼品中他们目前只选择可食用的礼品，由于多年运作脑白金、黄金搭档，在保健品行业积累了不少经验，因此他们会更优先选择可以食用的有保健功能的礼品。

众所周知，巨人投资一旦看准一个目标市场后，会狂风暴雨般重兵投入以达成目标，但鲜为人知的是该公司还有一个不成文的惯例——在旗下品牌形成稳健的销量和领先的市场地位后，才会考虑进入下一个新目标市场，而选择进入哪个新市场往往会进行长达数年非常细致的研究和评估，正可谓审时度势，谋定后动。

从沟通中成美了解到，黄金搭档目前已经步入正常的运转轨道，巨人投资数年前已经在积极寻找下一个新市场，而礼品酒市场成为他们的新目标。在与成美初步接触之前，巨人投资计划在20底上市以争夺20春节礼品酒市场。

选择进军酒业，则是源于他们对礼品市场进行多年研究——中国消费者在礼品选择上主要是烟、酒和保健品。

其中香烟虽然选择的比率很高，但属于国家垄断行业，巨人投资无法介入。

保健食品作为新兴的礼品选择，巨人投资已经拥有两个重磅炸弹：脑白金和黄金搭档，但由于保健食品行业过去无序经营造成行业信任度较低，同时，国家针对保健食品的政策不断出台，使得保健食品的大环境非常不稳定，这些均不利于保健食品新品牌的塑造。

而酒作为中国人送礼的传统选择，其礼品市场规模远比保健食品大得多，哪怕在其中细分一小块也是非常可观的。正是出于这个考虑，巨人投资将礼品酒市场作为未来进入的领域。

巨人投资在保健食品方面积累了丰富的实战操作经验，在如何与其他礼品酒形成差异的考虑上，他们选择了添加保健功能。

为此，巨人投资还重点研究分析了当年以“送给父亲的爱”诉求赢得市场的椰岛鹿龟酒。虽然目前椰岛鹿龟酒的销售从高峰的6亿下滑至4亿，且市场从全国范围收缩到目前的华东局部，但他们认为主要原因是椰岛鹿龟酒获得市场认可后并没有很好地坚持，而且海南椰岛的企业实力有限，同时多元化经营使其在进行战略追击上存在现实问题。尽管如此，但椰岛鹿龟酒当年的市场反应和目前仍然保留数亿销售额足以说明，用保健酒细分礼品酒市场的方向是可行的。

巨人投资在礼品和保健食品市场上拥有多年的成功经验积累和一支8千人的队伍，并为推广新品准备了5亿元的项目资金，再加上椰岛鹿龟酒的前车之鉴，按常理巨人投资应该可以下定决心大干一番了。然而此时史玉柱却将全部精力转移到了网络游戏业务上(黄金酒业务他只作为大股东而不会参与管理和运营)，巨人投资第一次面临着没有史玉柱亲自指导下去开拓全新市场的状况，经研究后他们认为，应该再上一道保险——请一个外脑公司对黄金酒进行品牌定位研究，用“保健”细分礼品酒市场的方向是否可行，其市场规模是否足够大。

年的10月，令成美倍感意外的是，巨人投资再次来到成美。在寻找合作伙伴一轮未果后，巨人投资决定将原计划的寻找一家公司进行全案合作改成寻找数家专业公司，分别展开品牌定位制定、广告代理等合作。并且在品牌定位制定方面，巨人投资也不再进行比稿竞标，直接选择成美进行品牌定位战略研究制定。

此时黄金酒已无法实现2007年底上市的原定计划，原因在于成美最快也需要40天来完成黄金酒定位研究，然后再根据品牌定位对产品、价格、推广、渠道等提供整合规划建议，最后由专业广告公司进行广告创意拍摄、铺货等等，时间压力过大。

成美接触过不少企业往往会根据上市时间计划来调整上市前期准备工作，而巨人投资则选择为更好进行上市准备工作而推迟黄金酒的上市时间。

巨人投资习惯用看似疯狂的投入开拓市场，这造就了史玉柱“史大胆”的绰号，但通过更近距离的接触，才能真切的看到这个人和这个公司身上在战略决策上的异常谨慎，也许正是因为比别人在制定战略时更胆小，所以在战略执行时他们可以更大胆。

作为礼品酒，黄金酒送给谁?

首先，黄金酒已经明确是在礼品酒市场进行竞争。

从消费者行为学角度来看，消费者赠送礼物，他们赠送的不仅仅是产品实体，而且还包含重要的象征信息，他们要确保通过礼物的种类、价格和品牌这些形式，向接受礼物的对象发送正确的信息。由于赠送礼物的这种特性，不同受礼对象会导致消费者选择不同的礼品预算，并影响礼物品种、品牌的选择。因此成美首先需要确定黄金酒可能会被送给谁，并以此界定黄金酒需要研究的目标礼品市场范围。

在礼品市场中，送领导、求人办事等功利型送礼市场较为特殊，此类礼品的一般高价值，注重品牌，品牌能保证礼品的高价格广为人知，而新品牌难以短期内企及。因此黄金酒作为新品牌主攻亲朋好友间送礼市场。

消费者在选择礼品时首先会有一个整体的礼品预算，而决定亲朋好友间送礼预算的关键因素是：受礼者与送礼者关系的亲疏。我们从巨人投资了解到黄金酒由于用五粮液集团的优质白酒为基酒，又加入了老龟甲、天山鹿茸、美国西洋参、宁夏枸杞子、汉中杜仲、关中蜂蜜六味传统药材，产品成本已经较高，而中国人送酒的习惯是要送两瓶酒，然后还会搭配一些其他礼品，这意味着送礼的预算相对较高。消费者调查显示，如亲朋好友间礼品预算超过200元，主要是送给和自己关系亲近的长辈，包含夫妻双方的父母、叔伯等等。因此黄金酒更多会送给和消费者关系亲近的长辈。而作为送礼人一般都是已经有工作的成年人，其长辈的年龄相对处在老年阶段。

同时，黄金酒加入6味中药材有一定的保健功能，根据消费者观念这种加入中药材的酒更适合送给老年人，如送青年人存在忌讳，等于暗示对方身体不好。因此黄金酒的产品与送给作为老年人的长辈是匹配的。

作为礼品酒，黄金酒进入哪个市场?

项目组研究发现，保健酒存在官方和民间两种不同的定义。

目前国家标准中并没有保健酒这个产品类别，保健酒具有露酒和保健(功能)食品双重身份，其中露酒属于饮料酒的范畴，官方定义是以发酵酒、蒸馏酒或食用酒精为酒基，加入可食用的辅料或食品添加剂，进行调配、混合或再加工制成的、已改变了其原酒基风格的饮料酒。保健(功能)食品的官方定义：保健(功能)食品是食品的一个种类，具有一般食品的共性，能调节人体机能，适于特定人群食用，但不以治疗疾病为目的。

无论从保健食品还是从露酒的定义看，保健酒都首先是食品，应该具有酒的一般共性，能调节人体机能或具有营养补益的功能，而不以治疗疾病为目的。

而在民间消费者将保健酒基本等同于药酒，这是因为过去数千年中，二者统称为“药酒”，前者为“治疗型药酒”，后者为“滋补型药酒”。但按照国家相关规定药酒属于药品范畴，是以治疗疾病为目的。

这两种不同的定义，其实蕴含了作为礼品酒，黄金酒有两种截然不同的推广方向可供选择。

一种是将黄金酒定义为是饮料酒，黄金酒应该具备酒的一般共性，消费者选择这种产品是基于酒的基本属性“好喝”，是种享受，而保健功能是增加的一个新利益。这就对黄金酒的色香味要求更高，而对其功能的期望相对较低。

就像王老吉首先是饮料，具有饮料的基本属性如好喝，解渴等，然后才是“防上火”的功能，消费者只会在想喝饮料时选择王老吉，味道不错还可以防上火，而不会在已经上火后，期望通过喝一瓶王老吉解决上火的症状。

另一种是将黄金酒定义为民间理解的保健酒(药酒)。由于传统药酒在消费者头脑中的认知主要是针对疾病的，加之过去不少保健酒宣传过度夸大疗效，将保健酒包装成壮阳补肾、祛风湿甚至包治百病的神药，导致中国消费者将保健酒和药酒混为一谈，消费选择保健酒主要是基于药品的基本属性：药效，而酒只是产品的一个剂型。这就对黄金酒的配方及所含药材要求更高，而对其是否好喝的期望相对较低，甚至在“良药苦口”的传统观念下，其药味应该更浓。

就像广东另外一个凉茶品牌黄振龙的癍痧凉茶，其颜色、口感、销售渠道和包装形式、推广内容都更贴近传统中药茶，消费者只会在解决上火等症状时选择黄振龙斑砂凉茶，而不会在想喝饮料时选择苦口的黄振龙。

这两种不同的方向选择其实是进入不同的目标市场，它不仅影响黄金酒的产品、包装、推广、价格，更是影响黄金酒的市场规模。因此成美分别对礼品白酒和礼品保健食品进行研究。

黄金酒进入传统保健酒(药酒)市场去细分?

从医学角度而言，酒可以把药材中脂溶性、水溶性的有效成分溶出，且药可借酒的通行经络之势，从而提高药效，即药酒有单独酒或药所不具有的价值。这就是为什么医药科技突飞猛进的今天，用酒浸泡中药材仍被广泛应用的重要原因。

保健酒是近年来的新名词，调查显示，消费者望文生义上对药酒、保健酒能说出一个是治疗，一个是保健，如深入了解就会发现他们观念中两者选用的药材、饮用情况、制作情况以及成品的功效等方面均一致，而且在消费者的日常言辞中保健酒和药酒可以换用。这意味着消费者观念中保健酒和药酒是混为一谈的，认为都是用酒去浸泡中药材。

消费者对于保健酒的观念基本等同于传统药酒。传统药酒在商代就已出现，甲骨文中有“鬯其酒”的记载，这种传统药酒应用延绵数千年至今，很多中国人家中至今都习惯用中药材如枸杞、鹿茸、人参、蛇、海马、杜仲等泡药酒。中国人通过泡药酒、饮药酒，形成了对传统药酒的固有观念并影响了对保健酒的观念，主要包含几个方面：

保健酒更多被消费者看成是药，而非酒。消费者最看重的是药效，他们心目中好的保健酒(药酒)应该是传统中药企业如同仁堂生产的，用的是道地药材，对泡药材的酒则只关注酒精度是否够高(他们认为只有高酒精度的酒才能将药材中有效成分泡出来)，闻着要有明显的药味，颜色应该是红色、茶色或金黄色，口感有一点点甜。由于将保健酒看成是药，因此不适宜拿来招待客人和在饭店等公开场合饮用，更多是在家自酌自饮。

保健酒(药酒)的功效主要有治疗风湿、肾虚、怕冷、易疲劳、睡眠障碍，由于这些问题主要出现在老年人身上，因此保健酒更多被认为只适合老年人喝，送礼也只适合送给老年人。

保健酒(药酒)不能多喝，每次1两左右，但可以天天喝，讲究药效细水长流;由于中国人传统的秋冬进补习惯，自家浸泡药酒的酒精度高又有令身体发热的中药材，因此往往在冬季饮用为多，夏季少人饮用保健酒。

消费者对保健酒的既有观念，对于研究定位非常关键，因为根据心理学中“选择性记忆”的原则——如果推广内容出现与消费者既有观念冲突就会导致信息被大脑排斥，这也是定位理论强调消费者观念难以改变的基石。而通过对消费者观念的研究，成美认为如果将黄金酒定位在保健食品市场中，面临下面几个问题：

首先强调药效的保健酒更类似于药品，其市场规模相对较小。这一方面是因为对于药品消费者需求为负面需求，存在忌讳能不买就不买，如消费者调查中部分消费者就认为自己长辈身体比较健康或者自己长辈的年纪50、60岁认为还不够年长而不选择送保健酒。

同时，根据传统观念良药苦口，要强调药效好在突出药味时就难免牺牲酒的口感。消费者送酒无论是送保健酒还是白酒都是送给平时饮酒的人，而且送了保健酒一般就不再送白酒。这对于喜欢饮酒的长辈来说就很矛盾，如果强调药效必然导致口感较差，缺失饮酒的快感，此时，长辈难免会生出抵触心理。从消费者调查情况看，相当部分的消费者不选择保健酒送长辈就是因为担心长辈不喜欢其口味，或曾经送过但被长辈明确告知不希望再送保健酒。

消费者在选择礼品送给父母等长辈时，主要根据的其生活需要和喜好去选择礼品，送礼主要是图的父母长辈高兴，如果送保健酒无法实现这个目的，这种送礼行为也是难以持续的。

再者，作为保健食字号产品的黄金酒如果强调药效按照传统保健酒营销思路操作，还面临一个保健品行业信任度缺失的现实障碍。尤其是国家目前尚未出台“保健酒”的明确标准，保健酒具有露酒(属于饮料酒范畴)、保健食品双重身份，但露酒行业标准对保健酒来说并不适用(保健酒的原辅料比露酒多出了“可用于保健食品的物品”)，保健食品的行业标准对保健酒也不完全适用(保健食品的标准缺乏酒的相关规范)，这致使保健酒处于无标准的空白局面。由于缺乏统一的生产标准，保健酒行业监管呈现出真空状态，正是这种局面造成过去众多保健酒厂商纷纷夸大产品的功效，将保健酒混淆成能够医治百病的药酒，从而影响了其健康发展。

整体而言，将黄金酒定位在传统保健酒(药酒)，并按照保健品的方式去运作，从椰岛鹿龟酒的营销过程看，其市场规模是可观的。但成美认为这与巨人投资选择进入礼品酒市场的初衷一定程度上相违背——礼品酒市场绝大部分是白酒，其次是红酒，而保健酒在其中所占比例很小(数据支持)。所谓礼品市场中酒排名第二，准确说应该是白酒排名第二，只有细分礼品白酒市场才是其初衷。因此，成美的项目组决定继续对白酒礼品市场进行研究。

黄金酒进入饮料酒(白酒)市场去细分?

巨人投资的初衷是希望细分礼品酒市场，其实是指细分礼品白酒市场。

白酒是中国独有的传统酒，属世界六大蒸馏酒之一。在中国将白酒作为礼品已成为一种习俗，在逢年过节时送白酒是最安全的礼品，收礼者不仅可以自己饮用，还可以招待客人或者转送他人。

要细分礼品白酒市场，首先黄金酒首先应该具备白酒的一般共性，即应该满足消费者对白酒基本需求，好喝。在这个基础上增加保健的新利益从而实现差异化。若黄金酒仅仅强调保健功能，而忽视酒的色香味，是永远无法细分白酒市场的，因为保健和好喝是两种不同的基本需求。

幸运的是系出名门的黄金酒在“酒”方面的产品力表现非常好，国家品酒大师沈怡方品尝“黄金酒”后给予了高度评价，入口柔和，饮后口留余香，将保健酒以清香型白酒为酒基的传统改变为以五粮液特有的浓香型白酒为酒基，很大程度上适应了消费者的口感度。消费者调查结果也显示消费者对“黄金酒看上去呈浅浅的琥珀色，清澈透明无明显混浊，闻上去是典型的浓香型白酒中夹着淡淡的西洋参味，喝着酒香浓郁及其接近于浓香型白酒”都表示高度认同。

同时项目组的研究发现，消费者观念中白酒分高度酒和低度酒，其中超过38度的白酒称为高度酒，其中真正喝酒的人都是喝高度酒，并认为好酒都是高度酒，高度酒更上档次。

高度白酒虽然好喝但消费者普遍认为白酒伤身，对肝肾等不利，尤其是高度白酒对身体伤害更大，高度酒并不适合老年人饮用。成美前期判断，在选择礼品白酒时消费者可能会在保证一定口感的前提下，更倾向于选择一些酒精度低一点的白酒送长辈。但调查显示，实际上更多消费者会根据老人平时的饮酒喜好(包含香型和酒精度)来选择白酒，因此送长辈高度的白酒更为普遍。

黄金酒的酒精度为35度，然而因为药材的缘故，消费者的口味测试时均认为酒精度在42度左右，这就一定程度上解决了消费者对于酒口味偏好和健康冲突的问题，也满足了消费者送长辈时希望既健康又好喝的心愿(秋季糖酒会上，黄金酒为迎合市场需求，推出45度和52度两款新品)。同时五粮液集团作为白酒行业的老大，其品牌和研发能力可以给到黄金酒最大的信心保证。

经过上述研究，成美认为黄金酒凭借良好的色香味表现，完全可以进入到礼品白酒市场进行细分。

对于保健功能的诉求，项目组认为首先必须明确保健功能的信息不能脱离“白酒”好喝的属性，这就像功能饮料王老吉在整体上都体现了饮料的属性，好喝、清凉、解渴、时尚、年轻等，再去突出其“预防上火”功能的差异。

其次，明确诉求保健功能的目的是要区隔普通白酒。因此在整体上体现白酒的享受下，黄金酒应该利用消费者观念中滋补酒适应人群广的认知，现阶段诉求具有适应人群最广的笼统的滋补功能即可，而无需强调有何具体保健功能。这一方面可避免进一步将市场局限在某一个具体保健功能市场上，另一方面还可以弱化消费者对保健酒固有的认知“药酒”，尽量避免治疗药酒针对疾病的联想，从而弱化消费者对黄金酒口感和每次饮用量的担心，并符合消费者对于功能期望相对较弱的现实。

如何令消费者接受到黄金酒具有保健功能，显然只需要宣传推广酒中含有对滋补药材的信息，就能令消费者感知到保健功能，从而实现与普通白酒的区隔(巨人投资在后来的新闻发布会上直接提出功能白酒的概念)。

至此，成美对于黄金酒的定位研究有了更清晰的结论：在礼品市场，送给长辈保健的白酒。这包含三个层面意思，首先目标是细分白酒市场，其次黄金酒就与其他白酒的差异在于具有保健功能，最后这是在礼品市场专门送给长辈的酒。

竞争对手是否占据了该定位?

在礼品市场，送给长辈保健的酒。这个定位机会可行与否?必须验证其是否已经被竞争对手占据，因为定位具有唯一性，必须是竞争对手没有占据该定位，即消费者的心智资源未被竞品占据时，该定位才能成立。

目前国内有一定影响力的保健酒主要是劲酒和椰岛鹿龟酒，项目组研究这两个主要竞争对手后认为“送给长辈保健的白酒”的定位并没有被占据。

劲酒是目前公认的保健酒领头羊，2007年销售达到17亿元，其现阶段的营销更多是体现了细分餐饮渠道白酒的战略，不仅较少强调药效或保健功能，而且产品的药味较弱，酒色为淡淡的琥珀色，主渠道在餐饮。劲酒正是通过保健这个差异成功抢夺了部分餐饮渠道中低档白酒的市场，可以说劲酒同样是在细分白酒市场。

调查显示劲酒主流消费者并非传统保健酒的目标人群老年人，而是30多岁的青年男性，其饮用场合也并非保健酒传统的家中自饮而是餐饮渠道朋友聚会为主。虽然劲酒后来推出了礼品装，但劲酒70%的销售源自125ml的中国劲酒小方瓶装，即其市场并非在礼品市场，因此与黄金酒并非构成直接竞争，也未占据到“送给长辈保健的白酒”。

椰岛鹿龟酒将目标市场精准的定义在礼品市场，而且同样是“送长辈”，在高峰期达到6亿销售额。但是椰岛鹿龟酒更多是强调“保健功效”，广告中诉求内容主要是“腿脚利索多了，晚上不起夜，冬天不怕冷，就是不感冒，睡觉睡得香，气色有多好”，而且大量采用报纸软文宣传功效和产品配方龟鹿二仙膏，和真鹿茸、真龟板的中药材信息。而产品更是体现了“药酒”特色，酒色偏酱色，药味浓郁，完全忽视了产品中酒的属性。

更为可惜的是，椰岛鹿龟酒的推广并没有进行很好的追击，海南椰岛集团就匆匆走上了多元化发展的道路，至今椰岛鹿龟酒成为一个区域性品牌。显然，购买椰岛鹿龟酒的消费者是当成“药酒”，送椰岛鹿龟酒更多是在送健康，椰岛鹿龟酒同样未与黄金酒构成直接竞争，也未占据到“送给长辈保健的白酒”。

竞争对手并未占据“送给长辈保健的白酒”定位，而黄金酒集合了五粮液集团和巨人投资两大行业巨头的优势，产品力很好平衡了酒的享受和滋补保健功能，因此，成美形成研究结论：黄金酒的品牌定位是“礼品市场，送给长辈保健的白酒”。

定位下的营销整合

黄金酒的定位“在礼品市场，送给长辈保健的白酒”，这要求黄金酒将普通礼品白酒作为直接竞争对手，因此黄金酒必须在除了保健功能这个独特价值外，尽量贴近礼品白酒，包含产品、价格、渠道和推广各个营销方面。

在产品方面，成美建议黄金酒的包装应该以白酒包装为参考，并体现高档礼品的属性，通过在包装背面体现中药材和突出五粮液集团保健酒有限责任公司的企业名来体现滋补功能。

在价格方面，同样参考送亲近长辈白酒的主流价格，由于是五粮液集团出品并添加了道地中药材，成美建议黄金酒价格应该覆盖尽可能大的市场，应此建议黄金酒的零售价可以略高于送长辈的白酒主流价，而不应高得太多形成明显的价格障碍。

在渠道方面，由于黄金酒细分的是礼品白酒市场，自然铺货应该主要在白酒货架上。

在推广方面，黄金酒需要突出是一个送长辈的礼品酒，同时体现出酒的享受，还要能清晰让消费者理解这是一个不同于普通白酒的保健酒，其保健体现在具有滋补作用。显然在一条广告片中要诉求的信息相对较多，因此巨人投资根据其经验决定拍摄两条广告片，一条告知定位为主，一条强调送礼。

在定位传达广告片中，对保健功能的诉求特别需要把握尺度，如前所述，黄金酒需要区隔的是普通白酒，而且国家对于保健食品的广告推广有明确的规范，因此只要告知消费者黄金酒具有滋补功能因此更健康即可。成美建议黄金酒通过所含6味中药材来体现其具备滋补功能。

同时，五粮液集团的强大品牌力能够给到黄金酒事半功倍的帮助，自然在宣传上应该体现这一事实，从而给消费者信心。

后记

为了试探市场的反应，黄金酒精心挑选了两个区域进行试销。

年4月，黄金酒开始在山东青岛、河南新乡进行试销。青岛4月25日开始投放广告，至10月中旬累计投入广告费人民币300多万，回款1600万;新乡5月铺货，5个多月中投入广告46万，回款近350万。在这两个市场中，青岛的主要出货终端是大卖场，而新乡则由烟酒店控制着市场，两者都属于国内典型的白酒市场。

试销成功后，巨人投资决定从2008年11月开始，启动全国市场。

，巨人投资在央视广告招标中投入1.2亿用于黄金酒的广告投放。该年，黄金酒完成销售额10亿元。

20，巨人投资在央视广告招标中投入2亿元，其中1亿用于黄金酒的广告投放。该年，黄金酒完成销售额13亿元。

做好地产营销策划的必备条件2

一、前景

介绍宏观环境和市场前景;介绍行业前景;介绍企业该产品市场现状

二、营销策划的目的

分析产品目前所处的营销阶段，提出营销策划的目的，是：

?为了实现公司产品在市场的销售目标? ?为了向市场推出新产品? ?为了提高品牌知名度和市场份额? ?为了适应环境新变化，重新制定营销方案? ?为了解决企业营销面临的某个具体困难? ……

三、市场环境分析

环境分析 swot分析 ：?营销现状与目标差距? ?优势? ?劣势? ?机会? ?威胁? ?……STP分析 ：?市场细分 ? ?目标市场选择 ? ?市场定位

企业原来市场观点的分析与评价

重新进行目标市场策略决策的必要性

四、竞争对手分析

1 主要的竞争对手2 竞争对手的基本情况3 竞争对手的优势与劣势4 竞争对手的策略

五、营销策略

?产品 /定价(策略)? ??渠道(策略)? ??促销(策略)? ??其它配套策略 ??具体行动方案(人物、时间、地点、事件)

六、费用预算

?调研、策划费 ? ?广告费 ? ?人员促销费 ? ?公关活动费 ? ?营业推广费 ?

七、应急预案

?各种危机处理预案 ?/?谣言、安全、政策突然变化、严重质量事故…… ?/?顾客投诉 ?/?货物供应不足或不准时 ?/?发现假货 ?/?有关方面发难 ?……?怎样应对?

八、营销管理方案

营销计划的执行、控制和管理等的措施。

九、效果预测

附：市场调查问卷

市场调查结果分析

资料来源表

做好地产营销策划的必备条件3

一、目标客户分析

1、目标客户群体特征，包括性别年龄工作集中类型收入程度兴趣爱好性格特征等;

2、目标客户网络习惯分析，包括喜欢去哪些网站，使用网站的习惯(浏览新闻或者参与BBS讨论等)，搜索引擎使用习惯分析(搜索引擎选择、关键词选择等);

3、目标客户接受信息反应分析：对被动接受信息的反应分析和渗透式信息的灵敏性分析等内容;

二、营销工具选择

1、搜索竞价排名：最直接最有效地锁定目标客户——费用高，容易被恶意点击;

2、硬广告：常用的方式，费用高，精准锁定目标客户难度较大;

3、群发：包括QQ、邮件群发，论坛群发等——容易急功近利，引起用户反感;

4、举办相关活动：需要有相应的方案策划，一般领导比较不看重这一块的内容，认为不够直接，但网络营销中活动及由活动带出的事件营销是主流趋势;

5、博客营销：将广告不动声色打到大站上的方法，需要有相当大的团队支持和一流的团队运作能力配合;

6、威客营销：利用威客来做营销推广——需要有相当好的威客营销策划能力与威客运作驾驭能力，否则容易运作过火而让效果适得其反。

三、效果分析

结合二的分析说明和具体项目去分析，这里没办法给出一劳永逸的模板。

四、费用预算

这里就不详细说了。

地面营销的话把相应的内容换一下，主要是营销工具要换一下，有对应的报纸广告、路演、分众广告、电视广告等。

做好地产营销策划的必备条件4

一市场分析

1企业目标和任务

? 目标：创造中国小吃行业的世界名牌

? 任务：1. 在传统粤港名吃基础上大胆创新。

2. 每月定期推出新品饮食。

3. 根据市场变化变换经营品种，引领市场消费潮流。

4. 持续对营销培训、店员培训、经营咨询和督导支持实时跟进。

5. 通过连锁经营，将成功的贸易运做模式复制到全国各地，推动社会经济的发展。

2市场现状和营销策略

? 市场现状：据中国饭店协会统计，全国餐饮业营业额实现4368亿元，占社会消费品零售总额的11.2%;2007年餐饮业突破了1万亿元

的营业总额，并持续保持以年递增17%左右的高速发展;预计到年，全国餐饮业营业额将达到1.6万亿元。进入21世纪，人们“吃饭”不再

只是为了填饱肚子，而是个人的健康营养、生活时尚、个性品味的重要

标志之一。要吃出特色、吃出文化、吃出健康、吃出品味、吃出美丽来! “粥鼎记?”作为本土特色餐饮的领军品牌，突破市场“三大瓶颈”——

特色瓶颈、品牌瓶颈、管理瓶颈，以中华传统字号为品牌，以丰富的“粥

膳”为代表，以特色的“港台名吃”为主营，以中华食疗文化为主题，

以先进的连锁经营为运营模式，顺应市场发展流行趋势，得到迅猛发展。

目前，在全国各地已有数百家“粥鼎记”正在火爆经营中，家家都有顾

客排队的好生意!。

? 营销策略：“粥鼎记”，坚持走市场名牌战略，以强势媒介巨额的广告投放为主线条，以强大技术研发能力与一流产品品质为主载体，迅速建构

起品牌价值链，发挥出其核心竞争优势。粥鼎记适合于全天候24小时营

业，即可做“早晚茶”，又可经营午餐和晚餐两正餐，两班倒经营，充分

利用了经营场地，降低了运营成本，增加了营业收入，创造更丰厚的利

润回报。

3竞争对手分析

? 丽雅人家宝华路分店：

优势：目标明确，菜式以家常菜为主。花都“家常菜的代表店”，所有菜式都“有

如家煮”，味道“因厨师心情而变化”，材料和火候都落足功夫，服务十分

周到，价格也比较实惠。店面的装修古香古色， 推荐菜品很替客人着想，服务很周到。

劣势：菜式比较传统，据顾客反映等餐时间稍微长，就餐环境比较嘈杂。 机会：该店是一家传统的家常菜饭店，在当地的知名度也较高。与我们的粥店相

比，菜式设计上我方更灵活，更容易创新。

威胁：该店开店时间较长，口碑、信誉度较好，是当地传统的家产菜餐馆代表之一。

? 百惠多蒸品餐厅

优势：是一家大众化的餐厅，以蒸饭而出名。经营模式有点象“真功夫” 主要

经营蒸饭和炖汤。品种比“真功夫“多一些，份量也多一些，价格也比较便宜。与一般餐厅比较，其营养价值相对较高。

劣势：就餐环境比较狭窄，人多的时间等餐时间较长。

机会：菜式品种也比较单一，只有蒸饭与炖汤，选择比较少。而我方粥店，菜式

搭配比较多，选择灵活度比较高。

威胁：该店口碑好，是一间大众化的餐厅，在附近的知名度较高,人气旺。

? 胜记烧鹅茶餐厅

优势:是一家港式茶餐厅，烧鹅远近驰名。除了烧腊还提供面食，选择多样。烧腊很有特色，有乡村特色。价格比较实惠。

劣势：就餐环境比较差，菜式容易上火，口味较重，营养价值不高。 机会：口味与我店容易形成对比，顾客在选择上很容易区别开来。

威胁：该店与我店同为港式茶餐厅，开店时间较长，已经形成固定消费群体。

4外部环境分析

? 技术支持：

(1) 市场启动方案支持服务

总部对全国市场进行区域划分，依照各地人口比例、收入水平与消费能力的综合指数，针对性地为加盟店提供店址选择指导和切实可行的开业筹备策划，让加盟商顺利成功开业。

(2) 经营区域保护政策支持

总部根据各地市场规模和地区范围，依据当地实际情况，为当地加盟店设立合理的经营市场保护区域，各地市场的加盟店将获得独立的经营空间。

(3) 全国统一广告宣传支持

总部已经启动央视、各地卫视、全国性报刊杂志以及各大门户网站等媒体，立体轮番“轰炸”，进行广泛的广告宣传，树立一流的品牌形象。加盟店将享受到知名品牌带来的客源，获得更大的利润。

(4) 全国系统专业培训支持

总部对加盟店进行全面系统培训，包括店址选择、店面设计装修布置、营销管理策略、技术工艺流程、成本控制、卫生标准、市场定位、扩张计划、服务规范等等，不论加盟者有无经验都让您成为真正的行家,站在巨人的肩膀上创业。

(5) 提供全方位支持与服务

总部对加盟店提供长期的原材料、专业设备以及餐具用品配送，提供优质完善的设备售后服务，提供长期技术指导和营销指导，开业时可派专业老师上门带店经营，全方位的支持与全程跟踪服务让加盟店无任何后顾之忧。

(6) 后续新品免费提供服务

总部对加盟店提供长期技术指导支持，将不定期推出新品免费提供给各加盟店，使加盟店能够获得源源不断的技术支持与店面升级，让加盟店根据市场和季节的变化变换应季品种，引领市场消费潮流!

?媒体支持：

电视媒体对粥鼎记的专题报道

CCTV-2《商道》栏目CCTV-7《致富经》栏目

广东卫视《魅力财富》栏目天津卫视《商机在线》栏目浙江卫视《财富之路》栏目东南卫视《新财富》栏目

江苏卫视《天下商机》栏目山东卫视《创富英雄》栏目四川卫视《新商界》栏目江西卫视《商机在线》栏目河南卫视《掏金榜》栏目云南卫视《创业记事》栏目辽宁卫视《创业记事》栏目内蒙卫视《创业记事》栏目深圳卫视《财富前沿》栏目山西卫视《掏金榜》栏目

湖北卫视《财富之路》栏目重庆卫视《财富快车》栏目贵州卫视《财富天下》栏目陕西卫视《财富之路》栏目 粥鼎记在电视、网络、平面等媒体的广告投放计划

CCTV

2、CCTV

7、教育卫视和各地卫视，百度、新浪、搜狐、网易、QQ、谷歌、新华、人民、凤凰等十多个门户网站，阿里巴巴、酷狗、淘宝、商机在线、淘金榜、天下商机、东方财富等专业网站，《商界》、《知音》、《中华美食》等杂志，全面广告投放，立体轰炸提升品牌知名度。

? 社会期望与需要：

今天，“食疗”成为健康饮食的关键词，“粥膳”成为餐饮市场的流行时尚，“一碗粥”催动了整个餐饮业万亿元的庞大市场。改革开放后的近十多年，由于工作环境和社会环境的需要，人们生活节奏不断加快，快餐业迅速成长为餐饮业的主体。随着人们对生活品质标准的提升，整个社会都在倡导和注重健康饮食。由于西式快餐固有的“顽疾”，被人们称为“洋垃圾”。尤其是近年来西式快餐危机频出，先是苏丹红，后是禽流感，接着又被媒体跟踪曝光“薯条转基因”事件和“一油炸千遍”的致癌油事件??一阵阵饮食健康危机的“恐慌事件”之后，本土特色快餐以绿色营养、健康美味、品种丰富、快捷实惠，更是受到人们的亲睐和厚爱。

“粥鼎记?”作为本土特色餐饮的领军品牌，突破市场“三大瓶颈”——特色瓶颈、品牌瓶颈、管理瓶颈，以中华传统字号为品牌，以丰富的“粥膳”为代表，以特色的“港台名吃”为主营，以中华食疗文化为主题，以先进的连锁经营为运营模式，顺应市场发展流行趋势，得到迅猛发展。目前，在全国各地已有数百家“粥鼎记?”正在火爆经营中，家家都有顾客排队的好生意!

“粥鼎记?”传承“以人为本，以客为尊，以市场为导向”的品牌精神，融汇中华传统经典美食与现代快餐文化时尚于一体，集特色美食、绿色营养、健康美味、食疗文化、现代快餐管理之大成，以弘扬食疗文化为始，以布粥天下为道，以强健国人为任，以“品牌经营、特色经营、诚信经营、永续经营”为经营信条，倾力打造本土特色餐饮旗舰品牌，被广大的消费者和同行业誉为“九鼎粥王”。 5内部环境分析

? 品牌优势，效益强劲

粥鼎记?”，坚持走市场名牌战略，以强势媒介巨额的广告投放为主线条，以强大技术研发能力与一流产品品质为主载体，迅速建构起品牌价值链，发挥出其核心竞争优势，为加盟商搭建好创业致富平台，为加盟店培养了大批忠诚顾客。“粥鼎记?”这一品牌就意味着巨大的经济效益!

? 特色优势，一枝独秀

“做餐饮”一定要有经营特色才会有更好的发展。粥鼎记?除具有良好的品牌知名度和优秀的品牌形象外，更以其丰富的特色美食、诱人的营养美味，以及时尚的食疗文化赢得成功。粥鼎记?既坚持传统经典又不墨守陈旧，由选料到烹调，从服务到管理，每个步骤都一丝不苟，在过去一百年历史中积累了深厚的文化内涵，今天才能够步入发展的快车道，避免了许多快餐品牌“开店一窝蜂，淘汰一大群”的尴尬场面。卓而不群的特色美食和健康饮食的经营理念，以及独特的食疗文化体验让消费者享受美食与健康，更可以让投资者体验成功与快乐!

? 管理优势，永续经营

粥鼎记?总部拥有组织合理、职能清晰、科学高效的经营管理结构体系，使加盟店能快速、高效运转。统

一、规范的财务管理系统健全，汇集资深的美食专家和运营精英团队的人力资源管理体系完善，新产品研发与技术创新能力突出，物流配送系统完善，运营管理与市场督导体系健全。这些组织机构和管理体系具有先进性、科学性、标准化，加盟店可以轻松复制，让加盟店快速步入品牌化、专业化、规范化、模式化的良性持续发展之道。粥鼎记?适合于全天候24小时营业，即可做“早晚茶”，又可经营午餐和晚餐两正餐，两班倒经营，充分利用了经营场地，降低了运营成本，增加了营业收入，创造更丰厚的利润回报。

? 投资优势，小本创富

粥鼎记?总部根据不同城市的消费能力和消费水平，投资者不同的投资实力和不同面积的经营场地，为投资者度身定做，精心设计出人性化、合理化、低门槛、低风险的四种投资方案，超低投资费用和个性化投资模式，以及对投资者进行“一对一”的配套营销服务，使投资者经营获利、成功创业绝对有保障。

粥鼎记?总部对加盟店的全方位支持和全程跟踪服务，让投资者在加盟期间

内随时都可得到总部的技术指导帮助，新产品新技术不间断研发免费提供，让加盟店四季应季新品不断，让消费者流连忘返，让投资者彻底享受加盟的优越和快乐。

做好地产营销策划的必备条件

篇4：隆塬地产营销策划案例的分析

隆塬地产营销策划案例的分析

在笔者的案头摆放着七份公司撰写的商业地产的营销策划案，这其中有数家是号称目前国内最专业的商业地产策划公司的方案。这七份案子无论从格式、构成、笔法、印刷、装祯各方面都无懈可击，完美之至，且文字内容都是有理有据，引经论典，洋洋洒洒。但是令这七家策划公司公司迷惑不解的是，他们提交的方案竟然全部被否定，那么为什么他们会被否定呢？

在这里我们不去探讨商业地产策划案的大纲格式和写作风格，而是分析一份成功商业地产策划案的核心应该是怎样的呢？什么样的策划案可以顺利通过商业地产开发商的审核？

首先，要规范、简洁、易懂。

大多数策划公司往往认为一本厚厚的案子更有说服力，更可以显示自己的高超水平和雄厚的实力。的确，一份厚厚的文字是很有气势的，并且可以证明自己付出了很多的辛劳。但是真正需要靠这份策划案来答疑解惑的人们却往往被其中错综复杂的分析和论证弄的头晕眼花，不知所云，说白了就是仍然不知道怎么办。

其实造成这种现象正好说明了策划公司自己在面对项目时，心中并没有良好、成熟的方案，不敢轻易下结论。就象民间老中医一样，开一大堆子的药方，治好了是自己的功劳，治死了，那是说明你没有把握好，与本策划公司无关。

我们承认面对SHOPPINGMALL这个庞然大物，要涉及的内容、方面非常多，几页纸肯定是说不清楚的，但是，即便无法削减策划案的物理厚度，却应该可以看到清晰的思路、分明的条理，准确知道现在应该做什么，未来应该做什么，该如何精确实行（实现）。

其次，有较强的可操作性。

开发商花钱请策划公司，是希望能够获得解决实际问题的指导性方法和步骤。那么这份东西不需要多少引经论典的内容。开发商需要的是有较强的操作性、解决问题的办法或者指明发展方向的内容，要看到通过怎样的操作流程让他们可以最终赢利。而策划公司提交的策划案多是格式化的`框架内容和无关痛痒的分析，究竟怎样执行，仍然不明所以。因此，策划公司在作商业地产案子之初，就要分析开发商究竟最关心的是什么，并明确解决方法，确定以后，要把它做透、做深，可执行性要强，便于开发商在实际运用中的操作。

再次，策划公司一定要真正懂得商业地产的运营、操作。

现在大多数从事商业地产的策划公司并没有本方面的专业人才，多是从住宅、写字楼方面转来的人员。这些人在住宅、写字楼等传统地产方面可能经验丰富，况且住宅、写字楼在中国10年了，他们可以去借鉴。但是面对商业地产呢？难道去借鉴超市、百货大楼的运营可操作模式吗？再或者把超市、百货大楼、住宅、写字楼等这些东西拼凑一下吗？所以策划公司必须要有一批从商业地产策划实践中磨练出来，或者实实在在操作过这类项目的精英，他们要对商业地产的操作流程了如指掌，懂得商业地产如何规划、怎样运营、以及解决企业发展过程中的危机应对策略等问题。

最后，以实际调查数据为基础，不可闭门造车。

其实这一点和上面有些重复，但还是应该再单独列出来。为什么强调一定要进行实际调查呢？因为由于实地进行市场调研将花费巨大的人力、财力、物力，所以多数策划公司的方案中的数据大都是臆造出来或者蜻蜓点水般的调查结果而已。这些不全面的数据一方面会使自己的策划案的出错误的结论，另一方面会误导开发商（甲方），并且在项目运营过程中产生极为恶劣的后果。所以策划公司应该就市场和项目的实际变化和开发商及本地专业人士探讨存在的问题和如何解决，并最终完成营销策划案。

附带说一点，策划公司一定要遵守职业道德，不能只为了利益的需求就轻易接手单子，否则无疑是饮鸠止渴。

篇5：营销策划

一、前言：

作为中国著名品牌，安踏仍在不断努力着，除其精湛的制鞋技术以外，安踏更在媒体宣传上作到胜人一筹，更是不惜重金请来了从事不同运动的世界顶级运动员作为其品牌代言人，在同行列中站有一定的竞争地位。目前，安踏几乎已经成为家喻户晓，人人喜爱的运动品牌，但安踏仍会不断探索，不断出新，成为世界的第一品牌。

二、情况分析

2.1市场分析

安踏运动鞋经过十几年的风风雨雨，作为一个体育用品企业，安踏在国内外具有越来越大的影响力，已经连续四年占据着国内同行业市场综合占有率第一的位置。安踏的专卖体系早已覆盖全国，建立了综合体育专卖店为主体的安踏专卖体系，培育了一大批以安踏事业为终极目标的品牌运营者。

安踏在自身做强、做大之后，迅速把战略重点放在了专业体育用品上，确立了具有安踏特色的体育营销策略，以及架构了以传播体育文化为核心的安踏体育营销体系，成功地使品牌的知名度和美誉度得到了快速提升。一方面，安踏通过引进更先进的生产技术，大幅增加对产品研发的投入，提高产品开发能力，建立了以满足专业运动为核心的产品研发体系；另一方面，安踏对体育运动的包装重点也开始向专业体育赛事转移，确立了以体育赛事传播为核心的市场推广体系。

目前安踏虽然取得了一定的成绩，但今天并不代表未来。安踏深知，产品最终展示在终端专卖店的货架上，服务则永远留在消费者心中。因此，安踏将竭尽全力，做到：有安踏产品的地方，就有安踏人真诚而热情的服务。安踏总裁丁志忠表示，未来安踏的使命就是推动整个中国体育产业的发展，为国家经济的繁荣昌盛付出安踏应该付出的努力。

2.2消费者分析

（1）消费者购买行为分析：目前购买体育用品和体育服装的主演是15至25岁的喜欢青春和时尚、运动的青少年和青年男女，主要是中学生和大学生以及刚工作不久的小白领以及对体育运动和活动有足够的热爱，追求休闲时尚的生活方式，其购买行为只要受广告的左右和周围环境的消费习惯影响较大，同时随着客观环境的变换和其他产品的消费观念灌输，在产品多元化的今天，消费行为3

具有较大的变动性和不确定性，但是值得肯定的是，对于品牌的肯定和认同是不变的，是处于持续关注的状态的

（2）消费者的使用习惯分析：追求品牌，追求时尚，追求同龄人的认同和赞赏，一般好的体育用品，质量好，款型好，价格适中的体育服饰和鞋类都会受到消费者的喜欢和赞同，在持续使用感觉良好的情况下，会自发形成习惯性的支持购买行为，并且带动周围潜在的其他目标消费者共同参与，会认同企业的产品质量及其所宣扬的企业文化精髓。

（3）潜在消费者的特征分析：受广告或周围主要持续的安踏用品消费者的吸引和影响，会对安踏产品产生一种喜爱，优质的服务，积极进取的企业文化，过硬的质量以及其所代表的一种时尚休闲生活都是潜在消费者购买的主要动因。

（4）潜在消费者第一次购买动因分析：安踏广告的精确诉求和看得见的好质量以及积极向上的企业文化绝对是潜在消费者做出第一次购买行为的主要动因，是追求时尚休闲生活的第一步和代表性的购买行为和举动。

2.3产品分析

（1）产品存在的优劣点分析： 安踏体育用品主打服装和鞋类，这些消费品在广大热爱运动的青少年和青年中会有很大的市场，且消耗量荷消耗周期也比其他体育用品大的多，强的多，但是同时对于其他类似于运动包之类的运动附件类产品开发还是没有完全的符合和跟得上市场的需求。

（2）扩大产品目标消费市场的机会点分析： 企业可以根据服饰和鞋类的搭配原则，更多的开发与之相匹配的运动包，球类，帽类等运动附件，产品多元化，能让消费者扩大消费范围，同时，带动其他运动产品的消费，巩固品牌的力量

（3）本产品与其他竞争的机会分析： 相对与在国际上有很有影响力的耐克和阿迪达斯，匡威等品牌，安踏在立足本国的基础上走出国门，走向全球，打破了国际运动品牌垄断国内高端赛事的局面，有中国人很强的民族自我认同感，其所蕴含的草根人民一步步走向成功的不放弃不卑微的奋斗精神，永不止步的奋斗精神和新时期以“越磨砺 越光芒”为主题的企业文化蕴藏着深刻的文化精髓，在主打国内市场的时候，渐渐的融入国际市场，有循序渐进的步骤。在巩固国内市场的同时，让更多的外国受众接受和支持安踏文化和安踏产品，民族的即是世界的。

2.4竞争对手分析

竞争对手的广告表现分析：耐克的“Just do It”、阿迪达斯的“Noting is impossible”等强调“去做”的西方张扬文化主张，以体育明星代言的方式和经常赞助或冠名世界性的体育活动的方式去进行企业文化输出和产品推广，以大视角和全球性的视角的方式去推广，有助于企业产品的全球推广，但是，同时缺少了对不同国家不同地区的地区文化差异性的关注，缺少细节注重。

与竞争对手之间的优劣势对比： 以美国为代表的西方文化追求张扬、外露，而代表东方文化的中国人相比之下则更崇尚艰苦拼搏、自强不息的精神。事实上，张扬外露的美国精神让西方体育品牌在我国市场上占据了重要地位，也为这些品牌在中国水土不服埋下了隐患。 耐克以美国精神为品牌精神的做法，获得了营销上的巨大成功。有数据显示，在美国，与成年人想拥有名牌跑车相映，约有高达七成的青少年的梦想便是有一双耐克鞋，“耐克”成为了消费者追求的一个“梦”。

然而，耐克等体育品牌所代表的美国精神却无法完全适合不同国家、不同民族文化的特点。如何打造符合民族精神的体育品牌，成为摆在中国体育运动装备品牌面前的首要问题。

2.5竞争对手广告分析

（1）竞争对手的媒介选择策略分析： 耐克、阿迪达斯、安踏等主要以与重大体育活动挂钩的方式出现，且走的完全是全球、国际路线，主打赞助和冠名NBA和世界杯这样的全球体育盛会，有利于企业产品的全球性推广，缺少符合不同国家，不同地区、不同民族、不同文化背景的文化精神与之能和谐完满的相匹配。

（2）竞争对手的广告传播目标分析： 耐克和阿迪达斯的广告目标是全球的关注运动，热爱体育的青年和青少年，主打的是运动的概念，“just do it”等广告语传达出其强调“去做”的企业文化；国内类似与特步的品牌则以“非一般的感觉”和“爱跑步，爱特步”都只是单纯的强调运动的概念，而忽视了其企业文化和其品牌精髓，人文概念远不及安踏来的好，无论是运动还是产品和消费服务，都是与一定的文化相关联的，所以安踏这方面做的是独一无二和别出心裁的。

篇6：营销策划

一、公司概况 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。

（一）科沃斯公司简介

科沃斯机器人有限公司创建于1998年3月，历经16年的发展，目前已经成为拥有完整产品线及核心技术的国际化品牌，专业从事家庭服务机器人的研发、设计、制造和销售。科沃斯拥有员工5000余人，其中工程技术人员400余人。目前全球累计有3500多万个家庭正在使用科沃斯研发、制造的产品。

科沃斯机器人以成就卓越企业为己任，基于品牌自身发展的历史和经验，融合时代精神和优秀文化，在继承中发展，在发展中创新，形成了科沃斯品牌核心价值体系。展望未来，科沃斯将继续在探索中创新，为中国机器人行业跻身世界舞台进行不懈努力，在推动企业自身发展的同时，带动整个智能机器人产业链迈向更高的台阶，让“科沃斯”带领全人类“智生活 ? 享人生“！

（二）科沃斯的推销环境

主营方面电商、O2O为主

就在不久前的20xx年11月11日天猫“双十一”活动中，科沃斯以全网总成交额1.52亿完美收官，顺利完成“目标1亿”、冲刺1.5亿”的既定目标。其中天猫官方旗舰店的单店成交额突破了1.04亿。从20xx年“双十一”创始年的200万元到20xx年的1223万元，再到20xx年的6227万元和20xx年的1.52亿元，科沃斯用“3+1”年实现了6倍的超高速增长和家庭服务机器人一天零售额破亿的业界神话。

11月11日当天，科沃斯旗舰店在天猫全类目单店销售额排名第20，科沃斯品牌双十一销售额在全网家电类排名第9，成功卫冕生活电器类目销售冠军。如果将科沃斯放到整个家电圈中，第9的名次也许无法和“成功”一词挂钩。但值得我们注意的是，家庭服务机器人作为生活电器行业极小众的一个品类，同时作为该行业领头羊的科沃斯却能荣膺生活电器类目的销售桂冠 ，这难道不是整个家庭服务机器人行业和科沃斯品牌的成功吗?

如果以上所列的科沃斯作为成功企业的理由还不够充分，那么一份来自GFK公司的调查数据则更能说明问题。从20xx年到20xx年共7年之间，科沃斯机器人的市场占有率依次为56.5%、64.2%、67.3%、66.2%、62.3%、55.9%、64.9%。试问，家电行业有哪家企业能连续七年保持单品55%以上的上市场占有率?相信即便是荣极一时的九阳豆浆机和格兰仕微波炉也未能有此壮举。

二、产品分析

公司主打各类清洁机器人： 1. 窗保擦窗机器人

普通家庭擦窗拿上水桶和抹布拿上凳子辅助举高踮脚甚至做出探身出去窗外等高危动作，而科沃斯研发新一代擦窗机器人能把风险降到最低仅需要轻松一键，就能让机器人在危险的环境中自动擦窗。单面吸附擦拭，不受玻璃厚度限制，家里所有的平面光滑有框玻璃均能洁净自如。普通玻璃、中空玻璃、钢化玻璃、夹层玻璃等等都能适用。

2.亲宝家庭管家型机器人

亲宝就像家里智能管家可以通过3G或者Wi-Fi连接到手机，就可以视频通话、远程控制、安全防护、娱乐更新等各种功能。只要用手机连接，就能控制亲宝，还能通过遥控方向键或G感来控制亲宝的移动。总之，家里的大事小事全在主人的掌控中。

3.产品整合发展

未来发展离不开产品研发创新，科沃斯通过产品研发设计不断创新科技，称为全球家庭服务机器人行业开拓者，跟位为服务型机器人行业订立标准。它每款产品都受到重视。目前主力的地宝、沁宝、窗宝以及亲宝四大系列都有自身特色，今后更能通过智能整合与多系列产品融为一体。

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