待处理偿债物的调查报告
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篇1：待处理偿债物的调查报告
关于待处理偿债物的调查报告
近年来，以物抵债作为我行保全信贷资产的一种重要手段，已经被广大的经办行乃至全行广泛采用。底总行从会计核算的角度对以物抵债收回的偿债物的管理进行了规范，设置了“待处理偿债物”科目。但从实际执行情况来看，由于各行执行方式各不相同，核算和管理的办法不够系统和健全，对不少具体问题的规定也不够明确，加之有关外部因素的干扰，目前待处理偿债物的管理存在很多问题，潜在的资产损失很大。为探索加强和规范待处理偿债物管理的新路子，提高我行的经营效益，我们对待处理偿债物的情况进行了专题统计调查。
一、基本情况
截至五月底，我行待处理偿债物科目余额76510万元，其中一年以内待处理偿债物69177万元，逾期未处理偿债物6658万元，已处理待处理偿债物4645万元，待核销偿债物折价674万元。
自97年10月设立待处理偿债物科目以来，我行的待处理偿债物呈快速增长势头，一年半时间内，增长到7.65亿元，平均每月增长4250万元，占各项贷款的比重也从97年底的1.25‰上升到今年五月底的11.88‰。
从统计情况看，全行累计接收偿债物80926万元，其中房屋建筑物48万平方米，价值43330万元，占53.5%；土地1603亩，价值17885万元，占22.1%；车辆169辆，价值2934万元，占3.6%；设备1786台，价值5341万元，占6.6%；其他11435万元，占14.1%。在其他项目中，大到皮衣、彩电，小到肥皂、袜子，可谓琳琅满目，应有尽有。
在已处理偿债物中，土地233.46亩，价值2457万元，房屋13582万元，价值1158万元，共占77.8%，实际变现3878万元，损失767万元，损失率16.5%。
二、存在的主要问题
（一）待处理偿债物涉及的待转营业收入核算办法不够合理，直接对我行效益产生不利影响
按总行待处理偿债物核算的帐务处理规定，在收到待处理偿债物时，借记待处理偿债物科目（一年以内待处理偿债物）；贷记贷款本金、应收利息、催收利息，其中冲减催收利息的部分，同时借记待转营业收入，贷记利息收入。如果入帐的待处理偿债物能够在一年内变现，而且不发生变现损失，这种帐务处理方式无疑是准确合理的'。然而待处理偿债物本身就是我行在贷款单位无力偿还贷款本息的情况下，不得已采取的保全措施，在实际处理时，普遍存在较大损失。虽然总行为处理和核算变现损失，设置了“待核销偿债物折价”二级科目，但从维护我行权益和效益的角度来看，对于涉及的待转营业收入的核算仍很不合理，主要是把变现过程中可能产生的损失也视利息实收，将采用收付实现制核算的催收利息直接纳入权责发生制核算的范围，无形中既多计了利息收入，又虚增了利润，从而使我行在承担偿债物变现损失的同时，必须垫交营业税和所得税。根据统计，我行已实际入帐待处理偿债物冲减催收利息虚增利息收入5633万元，需多交营业税金近500万元。
（二）对部分派生的收支项目核算规定不够明确，给会计核算带来很大不便
由于待处理偿债物收回的条件和环境存在很大差异，接收的实物形态和处理的方式也是千差万别，而总行的核算办法相对比较笼统，有些实际处理过程中的细节问题规定不够明确，会计处理较为困难。
一是在偿债物接收入帐环节，根据总行核算办法，对收到的偿债物应按评估的金额入帐，但当待处理偿债物评估金额大于我行债权时，则没有明确的帐务处理方式，若按评估金额计入待处理偿债物借方，贷方缺少对应科目，若按贷款本息计入贷方，则有一部分偿债物无法入帐，均不符合有关会计平衡的规定。
二是由于偿债物种类繁多，处理变现均存在很大难度，闲置不仅不能产生收入，而且还要相应增加保管费用，更不利于资产的维护和保养，因此，不少行为减少损失对部分偿债物采取了出租的方式。然而，总行对待处理偿债物的租金收入的核算没有具体的规定。由于此类出租的偿债物大多看是房
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篇2：上海发布物管调查报告
上海发布物管调查报告
中国消费者报报道
(刘舒婷记者刘浩)近年来，民用物业管理成为新的消费投诉热点，物业管理费难收、标准难调、维修基金难用、管理矛盾难解的困境不同程度地存在。为此，上海市消费者权益保护委员会发布《上海物业满意度调查报告》，报告显示，消费者对于物业管理公司总体满意度仅为69.7分，对物业管理支出、物业收费与服务匹配度等问题存在较大不满。专家呼吁，要提升物业服务水平，建议开发商尽量避免使用与自身利益密切相关的物业公司，同时可以再在条件成熟的小区倡导“基础物业费+增值服务费”的模式。
物业费支出不合理
据介绍，本次调查是上海市消保委与上海社科院社会调查中心、上海迪博大数据研究所组成课题组，进行了历时6个月的调查，并发布调查报告。
调查显示，消费者对物业管理公司总体满意度为69.7分，对物业公司各细节工作满意度均低于70分。
上海新消费研究中心副总干事刘波表示，在以往众多满意度调查中，总体满意度和各细分项满意度同时低于70分的现象十分少见，这也验证了消费者所说的物业管理公司基础服务不到位的问题。由此可见，物业管理公司的工作确存在严重问题。其中，29.0%的消费者表示物业公司支出不合理，26.5%表示物业支出不透明，25.5%表示基础服务不到位。
在物业公司的细节工作满意度中，各项分值也均未超过70分。其中分数最低的，是接到保修时反应的积极程度(65.3分)，其后依次是物业被投诉时的态度(65.5分)、突发事件的及时处理(65.8分)、小区停车的有序程度(65.9分)。
基础服务缺少统一标准
数据显示，66.3%的消费者表示目前物业公司服务收费与服务不匹配。尽管认为不相匹配，但也有76.1%的被访问者表示定时缴纳物业管理费。3.6%的被访者因对物业管理的不满表示不缴纳物业管理费。
专家表示，目前市场上主流的物业收费模式还是与业主住房面积挂钩的包干制，也就是由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。这种方式操作简单，但这种模式下物业公司可以采用降低服务标准来确保自身利益，而业主则处于弱势地位，业主唯一有效的维权手段就是暂不缴纳物业管理费。
调研显示，消费者期望的.基础物业费为目前物业费的60%左右，两者存在一定差距。超过半数消费者认为基础物业服务应包括保洁、保安、维护保养、绿化公共环境服务、安全救护等服务。
刘波表示，基础物业费对应的服务应该是标准化的，但目前行业协会并没有制定物业基础服务的标准。他建议建立一个托底线，确保任何地方的居民都可以享受基本的物业服务。物业增值服务则根据小区特点和业主需求进行个性化定制。目前我国物业管理费已高度市场化，主流的物业收费模式还是与业主住房面积挂钩的包干制，也就是由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。
物业服务须标准化管理
上海市消保委表示，尽管相关法律法规的颁布对物业管理中的地位、作用、职责等提供了法律支撑，但物业管理费难收、标准难调、维修基金难用、管理矛盾难解的困境不同程度地存在。
如何提升消费者对物业公司的满意度?上海市消保委指出，新小区目前普遍存在的问题就是开发商使用并控制自身下属或者同一集团下的物业管理公司，对一些利益权属不清晰的“灰色利益”进行侵占或向其上级或兄弟单位进行输送。为了避免不公平竞争，建议开发商尽量避免使用与自身利益密切相关的物业公司。
刘波认为，解决问题的关键在于建立标准化管理。首先市场需要标准化。开发商应尽量避免使用与自身利益密切相关的物业公司，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。避免不公平竞争，以防消费者权益受损。
其次，物业管理公司需要加强自身能力建设，实现服务“标准化”、“智慧化”，为消费者提供更专业的服务。例如开发业主APP或基于微信的业主服务平台等来提升“方便”和“舒心”。
最后，物业收费应建立统一标准。刘波建议，行业协会应明确划分基础性物业服务项目来保证消费者可以享受到的基本服务。在条件成熟的小区倡导“基础物业费+增值服务费”的模式，实现基础物业标准化和增值服务定制化。也就是在预收的物业服务资金中按约定比例提取薪酬支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主承担的物业服务计费方式。
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