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试论对房屋租赁案件中增添物的处理

2024-08-09 08:15:14 收藏本文下载本文

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试论对房屋租赁案件中增添物的处理

篇1：试论对房屋租赁案件中增添物的处理

试论对房屋租赁案件中增添物的处理

内容摘要：由于我国《民法通则》对房屋租赁案件中增添物的处理没有直接规定，最高院的司法解释规定的又过于笼统，而司法实践中具体案件的情况千差万别，所以有关动产与不动产附合的理论便成为法院审理房屋租赁纠纷中对类似问题处理的重要依据。笔者通过总结审判实践经验，根据民法理论，认为在审理此类案件中应坚持一定的原则。

关键词：房屋租赁增添物装修物

近年来随着经济的发展，人们生活水平的提高，房屋租赁市场相当活跃，房屋租赁纠纷案件与过去相比，也呈现出一些新的特点。突出表现为新类型的酒楼、商场、发廊等房屋租赁纠纷不断增加，这些纠纷的承租方为了给顾客提供一个良好、舒适的服务环境，往往对承租房屋进行大规模的装修及增加服务设备，动辄数万、几十，多的甚至上百万元。但由于双方在订立房屋租赁合同时对这些增添物的处理约定不明或未作约定，加之相关的法律、法规对此缺乏明确、具体的规定，一旦发生纠纷，法院处理起来难度很大，处理结果也不尽相同，影响了法院判决的严肃性和统一性。对此，笔者有一些不成熟的看法，拟在本文浅作探讨。

一、装修物和增添物的区别

在探讨房屋租赁纠纷案件中增添物的处理之前，笔者认为应首先区分装修物和增添物两个概念。根据建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》（1995年9月1日施行）第二条第三款的规定：“本规定所称的建筑装饰装修，是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动”。可见，装修物应是指安装、修饰在建筑物或构筑物上的装饰装修材料，它不应包括增设在建筑物或构筑物上的中央空调、电梯、水、电等服务设施或设备。但现在诉讼到法院的房屋租赁纠纷案件中需要处理的承租人损失，不仅包括装修物的损失，多数还包括前述的增加设备损失。这些设备由于需嵌装在房屋中，安装、拆除费用都很高，一旦拆除会严重影响其本身的价值，而且还会损坏房屋本身。所以，法院一般也将这些设备判决由出租人承担，由出租人适当补偿承租人损失。但在法律文书中有的法院将承租人的设备损失和装修物损失统称为装修物损失是不科学的。因为根据建设部的规定，装修物的内容不包括增加的电梯、空调等配套设备，而“增加的设备”这一概念也不能完全包括装修物所指内容。笔者认为上述的两种损失应统称为增添物或增添损失。因为，根据有关法律、法规，如《城市房屋租赁管理办法》第二十三条、《城市公有房屋管理规定》第二十五条都是使用“增添”一词来概括上述两项内容，为了和法律、法规的规定相一致，笔者认为使用“增添物”这一概念来概括装修物和增加的设备这两项内容比较合适。

二、增添物的性质和特点

在民法理论中，动产所有权可以因添附中的附合而取得。附合是指不同所有权人的物相结合成为一物，形成新的财产。附合可以分为动产与不动产的附合，动产与动产的附合两种。动产与不动产附合的一般原则是，依不动产为主物，由不动产之所有权人取得附合其上的从物的所有权。对从物物主的损失，法律一般依其是否具有善意而定，从物所有权人为善意附合，有权依不当得利的法律规定要求主物物主赔偿损失；从物所有权人为非善意附合的（如在承租的住房内设置不利于房屋的建筑物），则反而应承担排除损害的责任。①如“台湾民法”第811条规定：动产因附合而为不动产之重要成分者，不动产所有人，取得动产所有权。但原动产所有人可依不当得利的规定请求其动产价值相当的补偿（台湾民法第816条）。《德国民法典》第946条规定：“动产与土地附合成为土地之同一体的构成部分者，土地所有权扩充到该动产”。但应补偿动产所有人的损失（第951条）。在英美法中，动产也同样可以成为不动产的附合物。对于动产与不动产的附合，我国法律没有直接规定，但最高法院关于贯彻执行《民法通则》若干间题的意见（试行）（下称《意见》）第86条的规定基本上体现了上述理论，该条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”。

在房屋租赁纠纷案件中，增添物和原租赁房屋之间就属于动产与不动产的附合。增添物是从物，房屋是主物，增添物因其附合于作为不动产的主物房屋上，其所有权由房屋所有权人取得。

在房屋租赁活动中，增添物具有如下特点：

1、增添物为承租人所有。因增添物是承租人投资进行增添行为的产物，其所有权当然归承租人所有。

2、增添物与承租的房屋附合后虽能辨明原物，但己达到不可分离的程度。

3 、如强行将增添物与房屋分离，则可能导致该财产损毁或花费过大。

本文所称的增添物即是同时具有上述特点的装修物或增加设备，对于能够拆除，又不会严重影响该物本身价值的，不属于本文所称的增添物。

三、对承租人增添物的处理

由于我国《民法通则》对增添物的'处理没有直接规定，最高院的《意见》第86条规定又过于笼统，而司法实践中具体案件的情况千差万别，所以上述有关动产与不动产附合的理论便成为法院审理房屋租赁纠纷中对类似问题处理的重要依据。笔者认为，在处理房屋租赁纠纷案件涉及承租人的增添物及其补偿时，应坚持下列原则：

第一，社会经济效益原则。这是民法中添附理论的根本目的。法律之所以强制性规定主物所有权人因为添附而取得从物的所有权，正是为了最充分利用附合物的社会经济价值。因为一旦拆除从物，一方面会造成从物本身的损毁，从物所有人为拆除从物要花费一笔费用，有的甚至很高，而且从物所有人为恢复主物原状还要另外再支出一笔费用，造成巨大的社会浪费，因此，目前世界大多数国家的民事立法中均明确规定了主物所有权人因添附而取得从物所有权的制度。②笔者认为，在目前我国的民事立法规定不明确的情况下，我们的司法实践工作者应大胆依据添附理论，及时做出判决。具体到房屋租赁纠纷案件中，双方当事人的租赁合同被确认无效或解除后，只要承租人在租赁房屋中所为的增添是善意的，增添物即应归出租人所有，由出租人补偿承租人增添物相当的价值。这里的善意应包括经出租人明确同意的增添和出租人虽未明示同意，但知道后末表示反对，且承租人的增添是为了在双方约定的用途范围内更好使用承租物而为的合理的增添。

第二，侵权损害赔偿原则。对于承租人的恶意增添，如未经出租人同意或超出承租目的合理需要范围擅自所作的增添，由于承租人此时所为的增添有的已构成对承租房屋的侵害，是侵权行为。③因此，承租人在交还房屋时，原则上应对承租房屋恢复原状，造成出租人损失的还应负赔偿责任。《城市房屋租赁管理办法》第二十三条规定：“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建和增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同，因承

租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。”但出租人同意承担增添物并做适当补偿的除外。现在司法实践中有些人提出，对承租人的恶意增添，如正常情况下对出租人仍有利用价值，拆除又会严重影响增添物价值的，可适当补偿。笔者认为这一做法缺乏根据。因为，承租人的恶意增添已是侵权在先，按照民法的侵权理论，侵权人应负恢复原状或赔偿损失的责任。如出租人不同意承担，法院仅以增添物对出租人有利用价值而强行判决出租人承担并补偿承租人损失，这是对侵权行为的保护，与法律、法规的规定相违背，损害了出租人的合法权益，客观上还可能导致承租人为营利目的乱装修，出租人不堪补偿的严重后果。这种做法无论从法律规定还是从实际效果看都是不可取的。

第三，过错责任与公平合理相结合的原则。④对于承租人的善意增添物，在承租人交还房屋时由于其所有权已由出租人取得，出租人应补偿承租人的损失。目前国外的通行做法是按不当得利的有关规定补偿。我国最高法院的《意见》86条规定可以折价补偿。这些规定对于处理合同期满时的情况比较容易适用。但对于合同期满前因一方或双方的原因致合同无效或被解除，承租人的增添物损失如何补偿则难以简单适用。对此笔者认为，应根据在正常情况下出租人的需要程度和可利用价值，结合过错责任原则，分别不同情况，公平合理地进行补偿，具体如下：

1、属出租人过错的，对承租人的增添物补偿可按合同期满时的原则处理，即对增添物的现值进行评估，由出租人予以相当价值的补偿。但实践中有的同志主张，在此情况下，应把承租方的增添投入分摊入租期，按比例计算。即赔偿数额等于总增添投入除以总租期再乘以未尽租期。笔者认为，这种计算方法不尽公平。因为一方面增添物在租赁期满时其使用价值多数情况下仍然存在，不可能租期届满则增添物毫无价值；另一方面，对承租方的增添总投入往往双方争议较大，难于准确计算。只有对增添物的现值进行评估，以此作为补偿依据才能避免上述不公平、不合理的情况出现。

2、属于承租人过错的，对增添物现值予以评估后，根据出租人的可利用程度折价予以补偿。判断出租人的可利用程度，应根据正常情况下增添物对一般人的利用价值为标准，出租人的特殊情况适当予以考虑。至于因出租人未能对增添物现值全额补偿而造成的承租人损失，由于合同未能继续履行的过错全部在承租人一方，这部分损失自然应由承租人自己负担。目前在司法实践中有的同志主张，因承租人的过错致租赁合同不能履行的，承租人的增添损失不予补偿。笔者认为，这种观点很值得商榷，因为这种观点实际上是将出租人对承租人增添物的适当补偿也作为出租人因合同不能履行的损失。根据有关的附合理论，承租人的善意增添损失是应由出租人在获得对增添物的所有权后，依不当得利的有关规定适当予以补偿的。承租人因其过错致合同不能履行的损失只是增添物现值与出租人实际补偿间的差额。这部分应由承租人自己负担。而出租人在获得增添物所有权后，对承租人的增添物适当补偿，是公平合理，有法律依据的，是出租人应该付出的，并不是出租人的什么损失，当然也不应由承租人负担。上述观点的错误在于将出租人应为的支出作为出租人的损失让承租人负担，是毫无根据的。

3、属双方共同过错的，应先按公平原则，由出租人适当补偿承租人的增添物损失。对于其与增添物现值的差额，可作为承租人的损失由双方当事人按过错责任分担。对此，有的同志主张，应直接将增添物现值进行评估作为承租方损失，由双方按过错责任大小分担。笔者认为，这种做法的考虑是不全面的。因为此时增添物没有灭失，在出租方获取增添物的所有权后，多数情况下增添物对出租方仍有利用价值，应先由出租方适当补偿承租方。出租方的补偿与增添物现值间的差额才是承租方的真正损失，只有这部分才可按双方过错责任分担。前述的做法实质是将出租方本应支付的合理补偿也作为损失让承租方与出租方共同分担，对承租方是不公平的。

当然，在适用上述原则时，如果双方当事人在签订的租赁合同上对承租人的增添物如何处理及补偿有明确约定，应优先适用当事人的约定。只有在当事人没有约定或约定不明确时，才可适用上述处理原则。同时，上述几个原则不是孤立分开的，在处理具体案件时，有时可能只适用一个原则，但多数情况下是综合运用。只有这样，才能真正公平合理地解决纠纷，切实维护双方当事人的合法权益。

注释：

①孙宪忠《不动产物权取得研究》，载于法律出版社《民商法论丛》1995年版第3卷，第43页。

②谢在全《民法物权论》（上），中国政法大学出版社版，第254页。

③王利明《物权法论》（修订本），中国政法大学版，第203页。

④同上。

江苏省沛县人民法院・张洪曹辉

篇2：在破产案件中对于未履行完毕的房屋租赁合同应如何处理

在破产案件中对于未履行完毕的房屋租赁合同应如何处理

在破产案件审理中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕，清算组或法院是否有权决定解除合同？在司法实践中，对这一问题存在着两种不同的意见。一种意见认为：破产企业的房屋建筑物作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权会发生变动，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第十三章租赁合同中的第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即“买卖不破租赁”，该所有权的变动不影响租赁合同的效力，故在破产宣告后清算组或法院不能主动解除该房屋租赁合同，承租人有权选择继续履行合同或选择解除合同以申报债权。

而另一种意见认为：根据《中华人民共和国企业破产法（试行）》（以下简称《破产法（试行）》）第二十六条规定“对破产企业未履行的合同，清算组可以决定解除或者继续履行，清算组决定解除合同，另一方当事人因合同解除受到损害的，其损害赔偿额作为破产债权”，由此可见，破产法将解除合同的权利赋予了清算组，并且该条款中并未规定房屋租赁合同可以例外而不予适用，故清算组或法院完全有权决定是否解除房屋租赁合同。笔者同意第二种意见，而且认为一般应以解除租赁合同为原则，承租人就解除合同造成的损害赔偿额可作为破产债权进行申报，同时在该房屋变卖时承租人可享有优先购买权。理由如下：

一、合同法与破产法的立法地位及适用范围的比较

《合同法》系由全国人大制定和通过，性质应属基本法律，而《破产法（试行）》系由全国人大常委会制定和通过，性质应属基本法律以外的其他法律；从立法时间来看，《合同法》的颁布也要晚于《破产法（试行）》。由此看来，《合同法》与《破产法（试行）》相比，似乎《合同法》既是上位法，且又是新法，理应效力要高于《破产法（试行）》，其规定应当优先于《破产法（试行）》，故“买卖不破租赁”的原则在破产中也应当予以适用。但是，需要比较两法之间效力高低的前提首先是法律之间对同一事项规定不同，即存在立法冲突。而只有两法在调整对象上存在交叉时才会产生对同一事项规定不同的情形。《合同法》的调整对象是平等主体之间的合同法律关系，是行为法，充分体现了当事人意思自治的原则；而《破产法（试行）》的调整对象是商事主体在破产中形成的法律关系，是主体法，因其较多地体现了国家的协调和干预，而带有较强的“公法”色彩。另外，从民商分立的角度来看，《合同法》是民法，属普通法，调整的范围较为宽泛，而《破产法（试行）》是商法，属特别法，调整的范围局限于破产。应当说两法的调整对象存在着较大的差异，两法在不同的调整范围内起着不同的规范作用。《合同法》只局限于调整单一合同法律关系，侧重保护的是个体债权人的合法权益，而《破产法（试行）》所调整的涉及到以破产企业为一方主体的所有债权债务关系，平等地、非歧视地保护着全体破产债权人的合法权益。所以本文争议的问题只是貌似立法冲突，实质上并非真正意义的立法冲突。而且即使两法之间存在立法冲突，根据特别法优于普通法的原则，也应当适用破产法的相关规定。

二、允许原租赁合同继续履行有悖于破产法的基本制度及分配原则

建立破产制度的目的一方面是要对破产企业实施破产保护，另一方面要将破产财产在所有债权人之间进行公平有序的分配。在优先拨付破产费用后，对于已申报的破产债权，破产法确定的分配原则首先是按序清偿，其次对于同一顺序的债权不分先后，平等清偿。未履行完毕的房屋租赁合同的承租人对破产企业享有的也是债权，而且是无财产担保的普通债权，属于《破产法（试行）》中规定的应列入第三顺序清偿的破产债权。如果根据本文第一种意见处理，在破产宣告后不解除原租赁合同，允许该合同继续履行完毕，最终将会导致该租赁债权的实现或清偿不仅优先于第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为第三顺序的`其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿。那么同为破产企业的债权人，清偿顺序及结果完全不同，这就有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正的民法基本原则。

三、原租赁合同可继续履行的前提条件具有不确定性

第一种意见认为法院或清算组不应主动解除原租赁合同，该合同可继续履行至房屋所有权发生变动之时及之后，但其适用的前提条件之一必须为该房屋建筑物能够拍卖或变卖，并且该拍卖或变卖应当按照房屋本身固有的使用用途进行。然而无论是从理论上还是从破产实践来看，这一前提条件都存在着不确定性。首先，破产财产包括房屋建筑物在内本身并不必然地具有可变现性，其可变现性取决于其破产时的市场价值，而由于房屋自身所处地段、周边环境、原设计用途、折旧程度及所在地的规划前景等客观因素都直接影响到其市场价值及市场需求情况，房屋最终不能拍卖或变卖的可能性完全存在，实践中也不乏其例。既然房屋不能卖出，“买卖不破租赁”的原则自然不能适用。其次，亦存在着不按房屋建筑物固有的使用用途进行变现处置的可能性。如果房屋客观上确实无法按其固有的使用用途进行变现，在此情况下，为谋求破产财产可变现所得的最大化及提高破产债权的清偿率，清算组可以根据房屋建筑物的具体情况，将其内部具有一定价值的部分如电梯、钢结构材料、金属管道、砖瓦建筑材料等拆除分解后进行变卖处理。在房屋最终被整体拆除或部分被拆除而不具备完整使用价值的情况下，“买卖不破租赁”的原则也不可能适用。

假设第一种意见能够成立，在破产宣告时法院或清算组不能主动解除原租赁合同，那么在此情形下，承租人有权选择继续履行合同或解除合同进行债权申报。然而，在破产宣告后的债权申报期内，对于租赁物能否变现的结果承租人是无法准确预见的，因为只有通过拍卖或变卖程序才能确定这一结果。因此，如果承租人选择继续履行合同而不申报债权，在租赁物最终无法变卖的情况下，将失去通过破产债权分配的机会得到权利救济；但如果承租人选择解除合同及申报债权，那么在租赁物变卖后所有权发生变动的情况下，将失去通过继续履行合同的机会得以实现债权。如此将会形成两难命题，承租人权利反而得不到确实有效的保障。

四、允许原租赁合同继续履行将不利于破产财产的变现

在破产实践中，破产财产的变现往往难度较大，变现率也不高。破产企业的房屋建筑物因客观因素所限一般本身价值并不高，甚至最终的拍卖或变卖价格要远低于评估价格。就单一的房屋建筑物而言，变现的难度很大。因此在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多，实践证明也是行之有效的。而作为土地使用权的购买人，经过整体规划后大多是再将土地用于进行成片的商业开发建设，而土地上的房屋建筑物最终将被拆除。如果允许原租赁合同继续履行，考虑到“买卖不破租赁”的实际问题，很大程度会影响到这部分购买人的购买心理。而土地使用权的变现所得在整个破产财产变现所得中的所占比例无疑又是巨大的，一旦土地使用权的变现产生困难，将严重影响到清算组关于整个破产财产变现的计划和工作，并进一步影响到破产债权的最终分

配比例。另一方面，因清算进度受到影响，清算费用也必将相应增加，无形中又减少了全体债权人最终可得以分配的破产财产。

篇3：房屋租赁案中改善或增设物处理及补偿的法律适用

房屋租赁案中改善或增设物处理及补偿的法律适用

《中华人民共和国合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”该法条对改善或增设物规定了两种情形：一种是经出租人明确同意或虽未经出租人明示同意，但出租人知道后不表示反对，且符合租赁合同约定用途而为的善意添附；另一种是未经出租人同意或超出合同约定用途合理范围，擅自所为的恶意添附。对恶意添附，应适用侵权赔偿原则，实践中没有明显分歧（本文对此不作探讨）。对善意添附，在合同终止后是否应予补偿问题，合同法第235条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”对上述法条的理解和适用，归纳起来主要有两种观点：一种是不予赔偿说。该观点认为，该条款的目的是为了便于承租人行使租赁物使用权，方便承租人生活和经营，合同期满后承租人是否有返还费用请求权，合同法未作规定，实则是应全部归出租人所有；另一种是适当补偿说。这种观点认为，物权的变动不影响债权的行使，合同期满后承租人可在现有添附物增加价值范围内向出租人请求偿还费用。上述两种截然不同的观点，致使在审判实践中对租赁合同终止、合同无效等情况下，对添附物的处理及补偿处于无序混乱的状态。而有关法律对此又规定得比较原则。故而有必要从添附理论的目的、立法的本意及审判实务上加以探析，以求共识。

一、添附理论的目的

添附，是附合、混合和加工的总称。其中附合、混合为物与物相结合，加工为劳力与他人之物的结合。附合可分为动产附合和不动产附合两种，不动产附合是指动产与他人不动产密切地结合在一起，成为不动产的重要组成部分。动产与不动产附合需要具备以下的条件：一是必须动产附着于不动产之上，即附着者为动产，被附着者为不动产；二是动产成为不动产的重要组成部分，即二物结合以后，不经毁损或变更其性质而不能分离；三是动产与不动产属于不同的人所有，即同属一人时则不发生不动产所有人取得他人动产所有权的问题。房屋租赁纠纷中，承租人对不动产的改善或者增设物，其中那些能够拆除，又不影响其自身价值的设施，与附合构成要件不相符合，故不属于动产与不动产的附合。只有那些不经毁损或变更其性质而不能分离的改善或增设物，才属于动产与不动产的附合。动产与不动产的附合，产生不动产所有人取得动产所有权、动产所有权因附合而消灭的物权效果。添附属于物权法的范畴，物权法以规范财产归属关系和保障财产归属秩序为内容，其注意保护的是经济生活静的安全，以实现其财产归属之功能。添附理论的目的，一是为了解决一物分属不同所有人不利于所有权稳定的情况，其次是为了充分地实现物的使用价值和经济价值。因而在现代法制之下，法律通常规定由一人取得添附物的所有权，而不必恢复原状，使添附物能成为社会经济财富而继续存在，当事人之间纵有恢复原状的特约，也应理解为违背公共秩序而无效。①

二、国内外立法及不当得利请求权对于动产与不动产附合处理的有关法律法规，主要散见于民法通则及其贯彻意见、合同法和建设部的《城市房屋租赁管理办法》之中。上述规定，在房屋租赁添附物纠纷适用法律时具体存在以下问题：1、未明确体现动产与不动产附合后所有权归属的民法原理。2、未明确对善意附合行为，承租人有权获得折价补偿，即有权请求出租人返还可利用费用。3、未明确规定对改善或增设物折价补偿应当考虑的因素。②故而审判实践中出现相同情况，有的判予补偿，有的判不予补偿，或者补偿价额悬殊较大，也就不足为奇了。

从近几年我国立法动态看，《合同法》建议草案第227条原先内容为：“承租人经出租人同意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物的，租赁合同终止后，承租人可请求出租人在现存的增加价值额的限度内偿还所支出的费用。”正式实施的《合同法》第223、235条都未出现上述类似内容。而我国的《物权法》草案建议稿第173条：“依第168条、172条，丧失权利而受有损害者，（一）有权依照法律的规定，请求偿还其价额或赔偿其损失，但其若系恶意，另一方有权依诚实信用原则，主张恶意抗辩；（二）不得请求恢复原状。”由此看来，立法的本意并无否定对善意改善或增设物价值的补偿，而主要可能是从立法技术上考虑较多的原因，即补偿内容不由合同法规定，而由物权法规定。再看其他国家及地区关于添附的立法例：日本民法典第248条[添附的效果]规定：“因适用前6条而受损失的人，得依703条及704条的规定请求赔偿金”。德国民法典第951条[权利丧失的赔偿]规定：“1、因946条至950条的规定而丧失权利的人，有权向因权利改变而受益的人，依关于返还不当得利的规定，请求金钱赔偿；2、不得请求恢复原状”。台湾民法典第816条[添附之效果－补偿请求]规定：“因前5条之规定，丧失权利而受损害后，得依不当得利之规定请求偿金。”③所谓不当得利是指无法律或合同上的根据，使他人财产受到损失而获得利益。从上述内容来看，为了平衡当事人之间的损益关系，财产所有人获得善意添附物的所有权符合不当得利的构成。从添附理论来看，添附物为一人所有，通常是纯粹出于立法政策和法律技术的考虑，而非实质赋予取得人不付任何代价的纯粹利益，受损害的当事人更无无端丧失权利、遭受损害的理由。为了平衡这种物权的变动，动产所有人有权采取债的救济方法，即依不当得利请求取得其动产所有权的人给予其补偿。④这与添附理论设立的目的是相吻合的。故而，在房屋租赁纠纷案件中，动产所有人就其善意添附物权利的丧失并受到损害的，有权依不当得利的规定，请求取得人支付赔偿金。那种不予补偿的观点显然与民法添附理论及有关法律的规定不相符合。

三、改善或增设物价值的认定

在房屋租赁纠纷中，对改善或增设物价值的判断是时常困扰法官的难点问题。对其价值的认定，常用的方法有：1、费用支出法。即改善或增设时，承租人实际支付的费用；2、支出费用年度分摊法。即根据合同约定的租期，将支出费用平均分摊，计算纠纷发生时至租期届满间的剩余价值；3、现存价值审计鉴定法。即对纠纷发生时现存添附物进行工程造价审计鉴定。

第一种方法，承租人虽支出了费用，对租赁物改善或增设他物使其价值增加，但在承租人使用租赁物期间，该利益不为出租人所享有，只有在合同终止后，尚存价值才为出租人享有、取得，故而以起始支出的费用确定合同终止时添附物的价值，对出租人有失公允。

第二种方法因在租赁期满时，添附物本身的自然属性决定绝大多数情况下其价值并不荡然无存。上述两种方法因其不合理，已逐渐被舍弃。

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sp; 第三种方法在审判实践中因相对公平合理且便于操作而被广泛使用。但笔者以为此方法最大的弊端在于，它过于偏重考虑了因物权变动造成的动产所有人固定利益的失衡，而忽略了因债权债务关系所引起的动产价值的变化因素，某种意义上加重了出租人的负担，甚至会造成助长承租人恶意毁约、转嫁经营风险、违反诚实信用原则的恶果。因此，在租赁合同终止时，要区分现存鉴定价值与现存可利用价值的不同。现存鉴定价值是通过审计对现存改善或增设物根据市场价格及折旧因素得出的实物固定价值。现存可利用价值是指在审计鉴定价值基础上考虑以下因素后得出的价值。

第一、改善或增设的目的。对不动产租赁物进行改善或增设他物，是承租人为便于其行使租赁权，方便经营和生活，或者为了提高租赁物的使用价值，或服务于自己的特定目的。承租人为此行为时，是不会为出租人多加考虑的。

第二、租赁物的类别。房屋因其地理位置、结构及面积等情况的不同，为极大地实现其使用价值和经济价值，一般分为住宅用房和商业经营性用房。住宅房租赁合同是指以居住、生活为目的的合同，是满足人们的居住需要，属于人类生存的基本物质条件。后者指从事生产经营活动、以经营为目的合同，具有营利性质，属于市场行为。

第三、合同终止时，租赁物有无重新使用。双方发生纠纷时，一般情况下租赁物尚未重新投入使用，等待处理。但确有终止时房屋腾空重新投入使用的情况发生。

第四、租赁物具体用途未来不确定性。双方租赁合同终止时，出租人对租赁物未来承租人、承租具体用途均无法确定，处在一种不定状态。相对而言，住宅用房，由于用途相对确定，添附物有一定的共性，不确定因素尚少。然而商业经营性用房，未来不确定性因素较多。物的价值因人而异，对原承租人有益的不一定对出租人有益，相当多的专营设施对出租人、未来的承租人是无用的。

第五、承租人投资规模与租期是否基本相当。承租人在对租赁物添附时，其要对经营目的、期限、投资额作可行性研究，这是承租人的经营决策，有一定的商业风险，而出租人对此是无法控制的。

第六、合同终止原因。合同终止有合同期届满、不可抗力、违约及合同无效等原因。从终止的原因，尤其是违约致合同解除的`，可以判断当事人是否有恶意毁约或转嫁经营风险的可能。

改善或增设物现存审计鉴定价值和可利用价值之间存有差额，这是房屋租赁经营随房屋用途、承租人和市场的变化而客观存在的事实。如不考虑以上诸因素，仅根据现存审计鉴定价值由出租人全部承顶显失公平。如考虑以上因素，这些因素在现存审计鉴定价值中应降低多少，如何量化，显然不是审计人员的职责范围，这实际是法官根据案件的具体情况行使自由裁量权问题。

四、改善或增设物几种情况的处理

笔者认为，当事人约定原则，是解决改善或增设物归属及补偿的最好救济方法。合同终止的情形与合同约定相符时，按约定处理。在无约定情况下，应由不动产所有人取得其所有权，而不必恢复原状。同时，为平衡这种物权的变动，动产所有人有权请求取得其动产所有权的人给予其补偿。在上述前提之下，以改善或增设物现存审计鉴定价值为基础，结合上述诸因素，对以下情况，分别适用公平原则、违约责任原则以及两者相结合的原则进行处理。

（一）合同期满、不可抗力导致合同终止因合同期满、不可抗力导致合同终止的，出租人给予承租人的补偿应当体现公平原则。即由出租人予以承租人改善或增设物可利用价值经济补偿。现存审计鉴定价值与可利用价值之间的差额为承租人的损失，该损失依公平合理原则由双方分担。值得一提的是，如遇拆迁致合同终止的，在无约定情况下，对承租人的补偿，以拆迁人给予的补偿额为准，而不存在损失分担问题。

（二）合同期未满提前终止这种情况，又具体分以下情形：

（1）出租人违约。无论对合同期满改善或增设物是否补偿有无约定，因出租人违约致合同提前解除，承租人不能按原合同约定享有其添附物的利益，该利益是出租人违约而给承租人造成的实际损失。即使承租人原先同意合同期满放弃添附物，也是基于合同正常履行的前提，因出租方违约，致使承租人投入的利益无法实现，再放弃其添附的利益，违背其当初的真实意思表示。故应根据违约责任原则，由出租人按添附物的现存审计鉴定价值予以全额赔偿。（2）承租人违约。无论对合同期满改善或增设物是否补偿有无约定，由于承租人的违约致使合同提前解除，其不能按合同约定的租期享有其添附物的利益，是其自己违约行为造成。故应在现存审计鉴定价值基础上，结合上述诸因素来确定出租人对添附的可利用价值，由出租人予以补偿。审计鉴定价值与可利用价值间差额，是承租人的损失，根据违约责任原则，同时为防止承租人恶意毁约、转嫁经营风险，应当全部由承租人承担。（三）合同无效根据《民法通则》无效处理原则，应当是：“无效的，应当返还各自所得的财产、恢复原状，造成损失的，根据过错责任的大小，承担相应的赔偿责任。”房屋租赁合同虽然无效，但作为善意添附，是不适用恢复原状的，仍应在添附物现存审计鉴定价值基础上确定出租人的可利用价值，由出租人予以承租人折价补偿。两者之间的差额为双方在履行无效合同中所造成的承租人的损失，该损失应根据合同无效过错责任的大小，由双方承担相应的赔偿责任。

注：

①《中国物权法研究》（上），532－533页，梁慧星主编，法律出版社。

②《租赁合同》，192页，乔燕主编，人民法院出版社。

③《中国物权法草案建议稿：条文、说明理由与参考立法例》，第412?413页，课题负责人梁慧星，社会科学文献出版社。

④《物权法》205－206页，梁慧星、陈华彬编著，法律出版社，1997年9月。

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