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房产营销策划书

2023-04-09 08:49:38 收藏本文 下载本文

“北斗”通过精心收集,向本站投稿了17篇房产营销策划书,以下是小编整理后的房产营销策划书,仅供参考,希望能够帮助到大家。

房产营销策划书

篇1:房产营销策划书

房产营销策划的兴起,应当是由广州、上海、深圳等沿海发达城市开始的。多年的房产营销策划实践,使第一批专业策划人员积累了丰富的策划经验和极有价值的策划理论和思想。最近几年来,内地城市的开发商也开始注重起营销策划来。

房地产策划是伴随着人们的争议成长、发展起来的。多年来,虽然人们普遍认可了房地产策划的经济价值和社会价值,但是,还有不少人否认房地产策划存在的价值,对房地产策划的地位作用存有怀疑

房产市场逐渐由卖方市场过渡到买方市场,企业取得一块地就能制胜的神话已经远去,激烈的竞争需要企业对房产营销策划越来越重视,房产营销策划对促进房产业的健康发展以及增强房产企业的竞争能力具有重要的意义,房产营销策划已成为关系到房产项目开发成功与否的首要环节。由于我国房产市场发展比较落后,房产营销策划的理论和思想至今仍未真正成熟,再加上一些开发商缺少营销策划方面的经验,在实际房产营销策划操作中难免存在一些问题。

1房产营销策划中现存的问题

①目标客户定位不准确。

由于高额的消费支出、购买结果的不确定性,房产消费是一种高关联度的购买行为,其购买决策的环节、影响因素和时间都复杂得多,变化的可能性也大得多,所以应该采用专业的消费者行为调研。可是一些房产开发商认为“市场是引导出来的”、“我们比消费者更专业”,正是由于房产开发商的这种心态,使之在房产开发过程中营销策划者普遍忽视了对消费者的研究,从而造成了目标客户定位不准的现象。

②缺少规范的可行性分析。

众所周知,房产开发不但受诸多相关经济、法律和政府相关政策及其变化的约束,而且还要受许多不可预测因素的影响,这些约束和影响直接或间接地改变房产开发项目的建设费用乃至决定项目的成败。然而,有一些开发商在前期策划过程中不知投资分析为何物,对未来政策走势缺乏敏锐性的分析和判断,不做规范的项目可行性分析,往往依赖高层领导个人经验和感觉进行投资决策,营销策划也介入过晚,导致投资决策失误,开发产品不对路,以至于到项目销售中期,尽管投入了大量的人力物力宣传推销,仍然有大量商品房滞销。

③无视差异化竞争。

与普遍忽视消费者研究相反,部分房产开发商过度重视对同行竞争者的研究,常常不惜花上半年的时间动员全公司的力量,发动地毯式的搜索从本区域到跨区域甚至全国的假想敌都无不囊括,从环境、房型、配套到装修细节等竞争者优势都关注备至。然而这样大量的投入没有什么实质性意义,得出的结论不能指导我们的实际工作。事实上房产与普通消费品不同,即便地段不同也不会有任何两个项目会同质化,既然不会有同质化,那就绝不会面临像普通消费品那样广泛的竞争

④“克隆”现象比较普遍。

房产营销策划的兴起,应当是由广州、上海、深圳等沿海发达城市开始的。多年的房产营销策划实践,使第一批专业策划人员积累了丰富的策划经验和极有价值的策划理论和思想。最近几年来,内地城市的开发商也开始注重起营销策划来。这些地方引入策划的途径有:一是派专业人员到沿海城市学习、取经、参加各类策划培训班;二是要请知名策划人前往内地房产开发项目担任总策划或顾问;三是内地举办各种房产营销策划演讲会,并邀请知名策划人参加交流,从中获得沿海地区房产营销策划的最新理念。通过这几种方式,沿海城市先进的房产营销策划理念和优秀的经典案例,开始在内地开花结果。同时,内地策划人在策划理念和手段上不可避免地出现了“克隆”现象,甚至有的地方几个楼盘的营销策划方案几乎相同,这已经引起同行们的关注。

⑤过分依赖广告攻势。

有些房产策划者过分强调“猛烈的广告攻势”“、强大的空中优势”,偏爱采用大发行量的大众媒体进行宣传。这种“用大炮打蚊子”的做法,有效性差成本也居高不下。广告成本的大幅度提高必然会影响最终收益。随着媒体干扰的增大,媒体的边际传播收益也在下滑,房产策划者应该针对具体项目量体裁衣,作出合理的广告费用预算。

2房产营销策划发展趋势

①强化品牌战略。

随着房产逐渐进入品牌竞争时代,房产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段,房产开发商更注重对品牌的培养与宣传。因此房产营销策划者应注重对品牌的不断强化,输出品牌核心价值,进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前,推广手段整合性强,利用一切可以利用的传播资源强化产品的品牌

②适应消费者个性化要求。

随着房产消费市场日趋理性和个性化,消费者偶然性、冲动性购买行为减弱,理性购买行为增强;各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好,消费者对商品房的选择会更趋“个性化”,会更加考虑自己的心理需求,寻找更加适合自己的楼盘。因此房产营销策划者应该针对不同消费者进行日趋明朗的市场细分,以满足不同类型消费需求的消费群,比如中小型房产企业就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。

③调整营销模式,建立全程营销机制。

房产全程营销策划是从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法,结合房产行业的运作流程,逐步实施。各开发商核心能力的侧重点不同,房产营销组织形式也可以有其独特性。但是,基本的框架应该大同小异以客户导向型全过程营销理念为指导,营销机构应强化策划和销售部门的客户服务和反馈功能。策划部门应该是楼盘相关信息的收集者和楼盘市场兴奋点创造性思维产生的组织者。通过吸引客户深度的前期参与和策划,可以使项目的市场推广自然而然地变得容易。当然,在整个项目策划过程中,不排除专业人士对客户适当地引导,从而把双方可能的分歧解决在前.目前不少开发公司纷纷成立客户俱乐部,经常性地与客户沟通项目进展、公司状况,组织客户深入项目策划,与客户形成互动的有效联接。一些开发公司专门成立了客户服务中心,设投诉接待和售后服务等职能。

房产营销策划书范文(二)

一、产品策略

主要有四大策略就是就房地产的价格、档次、类型把握好,进行有针对性地销售。首先对房地产产品有正确的认识。

房地产商品是有别于其他经济物品的一般特殊商品,它既有一般商品的共性,又有其特殊性,这种特殊性,归纳起来,主要表现在下列几个方面:

1)产品策略

1、房地产商品的组合性

组合性表现在三个方面:一是土地与房屋的组合;二是不变性与多样性的结合;三是消费品与投资品的组合。

2、位置固定性

A、市场区域性强,开发房地产要更加注重本地市场的研究。

B、房地产产品在不同的市场上不可调剂余缺。

3、房地产商品的异质性,即个别性

A、不可批量生产。为分期开发、滚动开发创造了条件。

B、没有完全相同的房地产:位置(闹、静、方便、环境)、建材、结构等判断困难。

C、认识检测的专业性和复杂性。

4、房地产商品价值的巨额性

土地是稀有商品,房屋的建造费用很高、使用年限很长,这两方面造成了房地产这种商品价值量巨大。

A、房地产销售是件困难的工作;

B、专业代理的重要性;

C、发展二手市场和租赁市场的必要性。

5、房地产开发政策限制性,开发周期长,相关行业多。

房地产商品与其他商品不同的地方还在于房地产商品更多地受到政府政策的限制。房地产业的发展不权受现行政策的影响,还会受未来政策的影响。

A、对投资区域前景正确分析和预测;

B、对投资时机的准确判断;

C、对投资方式和投资种类的合理选择;

6、房地产使用的长期性、耐用性

房地产是相当耐久的生活资料和生产要素,()房地产具有两种寿命周期,其自然寿命期限一般可达几十年至上百年。但经济寿命却很难确定。

A、了解当代人的需要。过去以卧室为主,现在是“三大一小”、双卫、双厅、跃层。

B、预测未来发展,注重房屋的可改造性。

由于房地产商品有以上一些独特的属性,我们在确定其营销战略,制定营销策略时,必须考虑到上述特征,在实施过程中必须对现有的营销方法和手段进行舍取、突破和创新,使其适应房地产这一特定行业的需要。

2)、房地产产品盈利点

房地产这种产品,在营销策略上,可以将其剖析成四个不同的层次,每个层次对开发商来讲都是些可扑捉的盈利点。

1、核心产品是:房屋为人们提供的是使用空间和安全,这是实体,也是一切消费和服务的载体。

2、形式产品层:通常指产品的品质、外观、包装、品牌、设计,如住宅的套型、结构、装修等方面。

3、延伸产品层:是指核心产品及形式产品以外,产品所提供的服务项目。如装修、物业管理、安装电视天线等。

4、潜在产品层:由产品带来的可发展的潜在性产品,如停车场、餐饮服务、特殊服务、娱乐服务等。

3)、产品策略的核心

为谁服务(消费者是谁):产品定位。进行正确的产品定位:解决为谁服务的问题。很多方面决定的,如产品差异(质量、功能)、形象差异(名牌、大公司)、价格差异、位置差异等,总而言之,产品定位反映了公司或产品的竞争能力。如劳力表总裁的回答。

公司在进行产品定位时,必须通过一切言行表明自己选择的市场定位,坚决避免以下三种可能出现的定位错误:

1、定位过低:定位如果过低,会使消费对公司的定位印象模糊,看不出与其他公司有什么差别。

2、定位过高:如果市场定位过高,使消费者对公司的某一种特定的产品产生强烈的印象,而忽略了对其他产品的关注,这时,就有可能失去许多潜在的客户。

3、定位混乱:如果定位发生混乱,就会使消费者以公司的形象和产品产生模梭两可的认识,这时,就会使消费者产生一种无所适从的感觉,从而丧失其购买欲望。

准确的产品定位离不开正确的市场分析。通过各种手段进行市场调研作出的市场分析必须能够回答以下5个问题:

1、谁是消费者

2、消费者买什么(样)

3、消费者何时购买

4、消费者购买的目的是什么

(5)消费者如何购买

4)、产品组合与优化

产品组合策略是根据房地产企业开发与经济能力和市场环境作出的关于企业产品品种、规格及其生产比例方面的决策。一般是从产品组合的广度、长度、深度和粘度等方面作出决定。产品广度是指产品的种类多少;产品长度是指产品的某一类产品不同形式的总和(如住宅多层、高层、塔式、板式等);产品深度是指每种产品所提供的款式、建筑风格的多少;产品粘度是指各产品之间在最终用途、开发建设条件、销售渠道或其他方面的`相互关联程度。

产品组合优化就是一方面选择最能适应市场需要的、企业盈利又最好的企业产品品种结构,另一方面根据市场的变化,不断调整产品结构、开发新产品、整顿改进老产品,使本企业的产品适销对路。

除此之外,产品命名也是产品策略的一部分内容。

二、价格策略

1)、定价策略

在市场营销组合中,价格是唯一能创造收益的因素,其他因素只影响成本。许多房地产公司未能妥善处理定价问题,最常见的弊病是:定价过于强调成本导向;不能经常根据市场变化调整价格;制定价格脱离了市场营销组合的其他因素,没有将它作为市场定位策略的内在要素;没有根据不同的产品品种和细分市场调整价格。

几种常见的定价方法:

1、以理论价为基础,结合市场的供求状况确定合理的房价。成本导向定价法。

2、竞争导向定价法。

A、随行就市定价法。这种方法风险较小,尤其对中小房地产企业,由于竞争能力有限,采取这种方法较为稳妥。

B、竞争价格定价法。是一种主动竞争的定价方法,一般为实力雄厚或独具特色的房地产企业所采用。定价时将竞争者的价格与估算价格进行比较,分子高于、低于、一致三个层次,再将企业产品质量、成本费用、产品服务与竞争企业进行比较,分析造成价格差异的原因,从而找出产品的特色和优势,根据定价目标,确定产品价格。

几种常见的定价策略:

1、“试探性”定价策略。即以售看价的定价技巧。房地产经营企业在出售商品房时,先以较低价售出少量商品房,如果买房的人多,就可以把价格提高一些;如果提价后仍供不应求,以后还可以把价格再提高。

2、折扣策略。房地产开发商为了加速资金回笼,往往会给予客户一定的价格优惠,它是通过不同的付款方式来实现的。如购买数套房优惠、首购优惠、购房抽奖、一次性付款优惠等等。

3、差别定价策略。对不同的顾客群规定不同的价格;对不同用途规定不同的价格;对不同时间规定不同的价格。

4、心理定价策略。尾数策略;整数策略;品牌定价策略等。

几种常见的调价方法

1、采用延续报价定价。公司决定到产品制成或交货时才制定最终价格,这对生产周期长的建筑业来说相当普遍。

2、使用价格自动调整条款,公司要求顾客按当前价格付款,并且支付交货前由于通货膨胀引起增长的全部或部分费用。在施工较长期的工程中,许多合同里都有价格自动调整条款。

3、减少折扣,统一调价。公司减少房屋销售是常用的现金和数量折扣,指示其销售人员不可为了兜揽生意不按目录价格报价定价。

2)、价格控制

房地产营销最实质的内容是价格控制。

价格的有序设置应预先慎重安排。一般的方案是设置这四个价格:开盘价、封顶价、竣工价和入住价,并设置与此价格相适应的销售比例。

价格的基本原则为:逐步渐进提高和留有升值空间。

价格控制上有三种情况应严格避免:第一种情况是价格下调;第二种情况是价格做空;第三种情况是升值太快缺少价格空间。

三、促销策略

房地产促销的目的是通过详细的介绍、生动的描述来塑造产品的形象,刺激顾客的购买欲。目前我国常用的促销方法有三种:

一是广告。广告是房产促销手段中用得最多、富有成效的一种方法。房地产广告一般要求猛烈而集中,起到立竿见影的效果,因而实施广告策略时可考虑路牌广告、电视广告、报刊杂志广告等同时传播或轮番出现,以加强效果。

房地产广告从内容上分有三种:

其一是商誉广告。它强调树立开发商或代理商的形象。

其二是项目广告。它树立开发地区、开发项目的信誉。

其三是产品广告。它是为某个房地产项目的推销而做的广告。

此外,还有样品房,这是一种实体的,看得见摸得着的广告。

二是房地产展销会。这也是一种促销手段。它通过房地产商品的模型展览,设计图纸的介绍,散发宣传小册子等方法,引起客户的兴趣,刺激客户的购买欲。

三是人员推销。这能使推销员面对面地了解客户的需求,解答客户的问题,有针对性地是行推销。由于房地产商品集土地、开发、建筑、金融等知识为一身,是一种特殊商品,所以这类推销人员常由房地产经纪人、代理商或现场销售接待员等内行担任。

另外,优秀的管理和周到的服务是一种无形的广告,对销售一定会起到促进作用。

四、渠道策略

从商品房销售的方式来看,主要分为开发商自行销售和委托销代理两种。

1)、开发商自行销售

由于委托销售代理要支付一定的代理手续费,有时开发商为了节省这笔代理费愿意自行销售。一般在以下三种情况下开发商可以考虑自行销售:

1、大型房地产开发公司经过多年的开发远作,他们有自己专门的市场推销队伍,有地区性的、全国性的甚至世界性的销售网络,他们对自己所开发的项目有十分丰富的推广经验。

2、房地产市场上扬,开发商所开发的项目很受投资者和置业者的欢迎,而且开发商预计在项目竣工后,很快便能租售出售。如目前在全国价格中的微利商品房;在大城市中供不应求的写字楼和铺面房,工业园区和开发区中的厂房和仓库用房等。这些商品房应不同的需求范围,市场看好,在这种情况下,销售相对容易,开发公司要自行销售。

3、当开发商所发展的项目已有较明确的销售对象时,也无需再委托租售代理。

2)、委托销售代理

销售是专业性工作,有效的促销活动主要为开发商带来的收益要远远大于为此所支付的费用如售价提高、出售期短,经济效益是可观的。

房地产销售代理机构通常熟悉市场情况,具有信息优势、经验优势、销售渠道多的优势、专职销售人员多的优势,是买卖双方都愿意光顾的地方。尤其是成熟、优秀的代理商,他们对市场脉波的把握对消费者心理的知识,可以通过策划,有限度地制造热点、引导消费,也可给开发商提供一些有益的建议,往往促销效果很好。

篇2:房产营销策划书

前言:营销理由

传统经济学认为,商品的价值决定于凝集在商品中的有效劳动,而商品的价格取决于供求关系。按这一理论,一个物件的价值是个客观、可度量的值。人们只要理智地度量生产某种商品所需要的有效劳动,就可以了解一个商品的内在价值,并以此为交换的依据。在这一理论的框架内,消费者能够客观地掌握一个商品的价值,因而是理智的,因而也就不存在市场营销概念了。

然而,西方经济学则认为,商品的价值取决于商品的Utility,所谓Utility是指商品的服务带给人们的效用,或说好处。而这个效用的评价标准是一个主观的概念:同一商品在不同的消费者看来有不同效用,南方人认为米饭好,北方人认为馒头好,谁也不能把自己的价值取向强加给对方。由于认识到了商品的价值是个很主观的东西,因此产生了西方经济学的市场营销概念。营销的目的就是要影响消费者的价值认同,使之心甘情愿地付出更多的成本购买某一品牌的商品,而不是具有同性质的其他品牌。

现在已经步入了知识经济,“华翠”内部必有一个创新系统来不断审视、破坏现有流程,取而代之更好的流程,以使自己跑得更快。以下是房地产营销策划书的具体内容。

篇3:房产营销策划书

现在的竞争,已不仅仅是某一个层面上的竞争。一个企业如果仅仅在某一层面占据优势,而在整体上却还存在这样或那样的短板的话,那么,就有可能在新一轮的竞争当中,被更具综合优势的竞争者淘汰,这是新时期的基本市场法则。有远见的人总试图看清原本看不清的东西,一成不变的思维方法是最容易失败的。在房地产市场饱和的现状下,我们必须打破常规、标新立异,充分运用创新思想,设计出多种全新的营销模式。做到多点齐发,连点成面,面面俱到;多线共拉,布线为网,一网打尽。

(一)房地产营销策划书-立异:以租带售

房地产开发商对其所开发的项目都期望尽快销售出去,但往往事与愿违,欲速则不达。尤其是中高档的住宅物业,在买方市场的情况下,要想靠急功近利的方式获取高额的投资回报,更是难上加难。因此,市场上出现了一种带租与销售的营销模式,不仅适用于商业物业的销售,也被可引入中高档住宅的销售。目前高明住宅的销售市场竞争十分激烈,市场明显供大于求。在此情况下,如果华翠园沉住气,以“不变应万变”(价格方面),倒也可以在高明独树一帜。但我们不能满足于此,必须尽快将部分尾楼处理掉,以加快资金的运转速度。所以,房地产营销应当调整思路,改变策略,在不“变”中求“变”:“千变万化”(营销手段方面),采取“租售结合”的营销策略。

“租售结合”房地产营销策略和方法的基本内容如下:当市场发生变化,供给过度,造成楼房难以销售时,应改变营销策略:先设法将手中的物业租出去;然后再将营销目标锁定在投资型买家这一目标消费群体,让其在有较高投资回报保障的前提下,成为该物业的拥有者。这样,即使房子暂时未售出,我们也可以获得一定的租金,而且,随着高明经济的发展导致消费推动的房价上涨空间巨大,这样,公司可以得到双面的回报。何乐而不为呢确实,房地产行业本身就特别注定资金的快速运转,可是,我们可以用出租之房到银行抵押进行贷款,以缓解再开发的资金压力,充分调整资金运转率。这样,我们就可以做到有大利而无小害、有多得而无少失。另外,本人曾经对荷城现有打工族做过租房调查,通过市场调查发现:随着大佛山的启动及招商成绩的显赫,吸引到了大批外来者,出租屋一直出现紧缺,并愈演愈烈。房屋租金也出现很大的上涨。所以,本策略很具可行性,市场空间大,大可一试!

(二)房地产营销策划书-顶楼:困中创“圆”(园)

众所周知,顶楼几乎成了所有开发商的心头病,绝大部分避免不了“滞销”的命运,开发商须费很大力气才能将其出售,有些甚至逃脱不了一直空置的状况。追本嗍原,我们必须找出导致其独特命运的原因:人的消费思想是理性的,同时,他们的消费行为也私利的,在决定高消费品时,他们都会“挑三拣四”“小心翼翼”,特别是左右自己全家命运的物产时,他们更是“铢铢校量”、“顾前怕后”。其实顶楼最要命的就是夏天过热,炙得人闷不过气来。具体问题具体分析,一切从实际出发,针对这种现状,我们可以在顶楼建好可以隔热的“花园”,它虽是隔热层,但它并不同于一般的其它隔热层,相比前者隔热效果更好,其房内正常温度几乎跟其他非顶楼一样;再者,它的材料及铺设形式有异:直接在原有隔热层上铺一定厚度的土层,然后于土层栽花种草,这样,除了可以防热外,还可以起到美化环境及净化空气的作用(土坯本身具有非一般的吸热功能)。

并且,我们投入也不大,100平面大概只需元即可,同时,我们的大量建设又可以产生规模效应,进一步降低“花园”建设成本。至此,顶楼的困境我们就可以“圆”满解决了。(具体操作方法可以到“永安新村”“取经”)

阻碍顶楼销售的难题还有二:过高、容易漏裂。在这里,要解决过高的问题唯一可以做的就是对其进行精细化的市场细分,目标群定位于年轻阶层(如本人);另外,还必须采取低价、甚至成本价销售,在价格上对其固有的缺点以一定的补偿,以弥补其不足。对于顶楼容易产生漏雨及墙壁裂缝问题,在建造的过程当中如果严把了质量关的话,是不会发生这样的质量问题的,但是既然现在房已建好,我唯一要问的是您们对自己的产品有信心么?(当然我对您们还是有信心的),如果有的话,那在售房时,我们可以大胆对消费者以“三包”的承认,并签订附外质量保证合同。这样,顾客们在够买时就会很放心了。(其实,这样的营销要以高要求的产品质量为基础的,因为营销是“末”,而产品是“本”;营销是“术”,而产品是“道”)

(三)房地产营销策划书-中楼:以旧换新

俗话说:“没有不好的产品,只有不好的定位”,市场如战场,“凡战者,以正合,以奇胜”。市场不同情弱者,在产品同质化严重、营销手段单一的竞争市场中,没有领先的、具有创新推广手段的企业,就没有长久的生命力与市场占有率;而将过去固化、单一的策略手段奉为“尚宝”的企业,必定走不出恶性竞争的阴影,最后也逃离不了失败的厄运。因此,企业只有永远保持创新的头脑,不断将其新思想转化为独特的、适应现实要求的模式,并成功付诸实践。才能稳固并拓展市场,胜出于与己激烈竞争的强手之林。

目前,作为弹丸之地的高明,已有大量建成、在建、筹建的楼盘存在,市场形势更趋严禁。我们必须采取差异化的市场策略,努力创造与对方的差异,以正确的市场定位加上强有力的执行去甩开跟随者,从而获取成功。经过苦苦寻思,本人又“卤莽”献上一计:随着高明低层消费群的成熟及社会普遍存在的“2・8定理”(社会中80%的钱掌握在20%的人手中,而其余80%的人只控制着20%的财富。在这里,本人将这80%的人定为低层消费者),二手房市场异常火暴,有些时日甚至赶超新房成交量。跟随本区农村人口的继续大量转移及外来人口的消费涌动,这种市场结构状况必定还将延续甚至加深。二手楼交易已成为一种发展潮流,不可逆转!有时,机会就出现在市场的变化中,跟随于雷声轰隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市场,而失败者之所以失败就因为他“茫然”于机会。我们必须抓住这大好时机,毫不畏缩地推行楼房“以旧换新”的销售模式。交换时用新楼固定价减去顾客旧楼协商价,然后由消费者支付这个结果值即可。

关于这个手段,我也不是盲目瞎瓣,而是有一定的市场依据的。毕竟,高明旧楼多分布于市区西面,即荷香路以西,这里,多以散楼布局为主;而新楼绝大部分为花园形式,设有保安及其他物业管理服务人员,安全系数更大。再加上老区环境污染严重及人们的喜新厌旧心理作祟,在有一定经济条件下,市民多有“卖旧买新”的冲动,而我们开展的“以旧换新”策略在多种宣传方法的基础上(后面提到),一次又一次的激发着他们的购买欲,调动着人们的冲动感。在这样的作用下,成交是迟早的事。记住:市场上的成功者的确是那些最能适应现行环境要求的公司──它们向真正需要的'“东西”(销售模式)而付出。

(四)房地产营销策划书-绿化:诗意栖居

“诗意栖居”是人类居住的最高梦想!所以古人云“无水则风到气蔽,有水则气止而风无。其中以等水之地为上等,以藏风之地为次等”,有山水怀抱之地才为风水宝地。于是人们诗意栖居在水一方契舍了文化、审美、心理和生理需要,遂流行于市井贩夫、商贾巨富、文人骚客中。至今,人们对于物业的绿化要求更高一层。花园者,人文、自然与建筑对话的灵性空间,于其中,人性获得升华。建筑为园林让路,生活回归自然。本人今天考察过贵园,微觉不妥,完美当中有那么一丝丝不足:花园外围绿化带未建立,从外看,给整个花园婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。请尽快将其“整容”一番。至时,必将带给您们更多的“选票”。

满眼的绿色意味着宽阔的视野,洞察市场才能开山立业;氧气如同良好的运营机制,保证置身其间的人力、资金、技术圆满运转;阳光是花园的远景,吸引更多市民“埋单”。

(五)房地产营销策划书-物业:“和谐”民主

现代消费从一般消费转向体验消费,由理性消费发展为感觉消费。以前叫做消费者买的放心、用的称心;现今边为消费者买得开心、用得满心,再加上人都是有感觉的动物,在享受服务时,必须要受到特别的待遇、绝对的尊重,他埋单时才满意,以后也高兴再次光临;在购买商品时,人们需要的是热诚的售后服务。在这方面,海尔集团的品牌建设可算上乘。

海尔产品的核心价值就是“真诚”,品牌口号是“真诚到永远”,其星级服务,产品研发都是对这一理念的注释和延展。因此,海尔的空调、冰箱、洗衣机等产品多次被列为消费者最喜欢的品牌之一。

在这方面,我们都得不耻于问师海尔,并还得把这样的服务延伸、拓展到物业管理服务上。因为物业管理好坏也直接影响到房楼的社会认同度。只有我们的认同度高了,才会受到更多消费者的追棒。具体操作:引进一家富有实力的物业管理公司来接盘,为现有业主提供优质的服务,带来人性化、亲情化的先进服务管理理念,同时,最主要的是在安全管理上受到业主的赞誉。这样,老业主带动新客户,必将提升“华翠园”销量。

篇4:房产营销策划书

一个成熟、成功的品牌,到最后所拥有的,并不仅仅是强势的知名度和优秀的形象,而是与消费者形成的牢固的心理上的联系。最高境界的品牌,并不是消费者有意识认定的“好品牌”,而是存在于消费者认知“无意识”中的一种自然的状态。强的品牌并不气势压人,而是以亲和友善的姿态向市民的一种虔诚的诉求及消费者的认同和好感。市场营销的战争其实就是借助广告对“品牌好感”的争夺。所谓“会哭的孩子有奶吃”就证明了要敢于诉求的道理。举一个最简单的例子:你爱上一个女孩必须勇敢追啊!否则,你只能在单相的煎熬中忍痛!而你那心中的女神随时都有可能成为别人卿卿我我的陪伴。悲哀呀!对吗?

最主要的,因为房产乃关系到一个家庭的福祉的关键性消费,一生中就那么一两次。面对它们时,谁不慎之又慎、顾这盼那?倘若我们“羞”于表达自己的“爱”、耻于剖白心中之“情”。人家会“下嫁”于我吗?这点从下面的图表就可以看出来:图中阴影部分为人们车房消费,他们在面对这二者时都富有理性,这就要求我们借助一切可以借助的力量(手段)全力去说服他们、征服他们

(一)房地产营销策划书-广告:媒体打压

广告宣传主要以《高明信息报》、街巷横幅条为主,以高明有线电视台为辅。其中,电视台广告尽量少放,一来减少广告投入费用,最大限度地提高广告资金的回报率;二来高明电视台上映时间短暂,又没有自己固定的频道(只是在黄金时段插播少次),收视率低下,再者,电视广告是最招致观众反感的媒体。其实,采取任何活动都一样,在行动之前应先在自己心中琢磨琢磨,通过自己的逻辑考核看它是否“经济”。

通过本人多次经验的证明,现有个很好的考核方法:

如果广告后收益>广告费用,则是经济的,可行!可是,学过甚至关注、了解过经济学的人都知道,企业是赢利组织,它的这一本性决定了其在参与所有实际时都必须是以最小的投入而创造利润的最大化!好!既然这样的话,我们在酝酿广告投入时,必须将其费用投入结构最优化,以达到花最少的费用而获取诉求的最大化。举个例子,如果你在平静的池塘里投一个小石子,激起的涟漪就能让你看得请清楚楚,这是效果;而你往大海里扔一块大石头,激起的浪花可能还没有海风吹起的浪花大,这是无效,而扔大石头的成本要远大于扔小石头的成本,石头不在大小,关键要扔对地方,而把大石头扔在池塘里,那就更好了。正是因为同样的费用投入到前者必定大于后者的效益,我才做出上面的结论。

另外,特地针对区内各乡镇农村市场的实际,本人建议采取“过时”、“落后”的墙体广告进入农村的“心脏”,更快、更准、更优地抢占农村市场。()的确,墙体广告给人的感觉是比较低挡、缺乏公信力的,通常只有卖农村用品的厂商如饲料厂商才会使用。特别是在现今媒体不断出新的情况下,一般的公司是绝对与墙体广告划清界线的。但其实,企业这种拒绝墙体广告的态度可能是一个错误的决策。据调查,墙体广告是观众回忆度最高的广告,我能回忆到的也只有几个,“中国

移动”、“新飞冰箱”、“创维电视”、“农业银行”等。时代进步、经济发达,并没有完全把旧式的媒体淘汰掉,反而给了一些旧式媒体更多的空间。广告虽是艺术,讲究外表舒适、品位高雅。但是,我们企业所追求的是实用、实惠的双“实”原则!我们提倡的是“实实在在”的那点东西!对吧?

(二)房地产营销策划书-造势:声势浩大

我个人比较欣赏《孙子兵法》对“势”的阐述:“流水之激,至于漂石者,势也;故善战者,求之于势,而不求之于人。”造势主要靠进行一个辅助媒体广告的宣传会、展销会。目的是进一步巩固消费者的印象度及刺激冲动消费的潜能。因为广告是一个很抽象化的东西,给人以一种虚幻感。推广过于单调容易产生品牌的空心化,即单纯的符号化,有广泛的知名度而没有差异化的忠诚度,品牌无一个个性化的内涵,它对消费者购买决策的影响力非常有限。这时,我们必须借助一两个推介会将原本“虚”的“意识”转化成“实”的“物质”。

具体推介有多种操作方法:

1、利用突发事件(包括国内外甚至小到本省、市、区发生的有影响力的事件)来进行炒作。商场如战场,作战,不是只凭胆量就能取胜的。借助突发事件宣传自己,对于知名度不高的品牌来说,会有出其不意的广告效果,而对于知名品牌来说,更是具有拉动力。

2、必要时可以在荷城广场展开一个展销会,将商品主动送到人的生活中。这样的好处有二:一来,可以提高推销力度跟效率,因为这样的活动进行时,推销员跟顾客之间是一对多的关系。相比在售楼部的一对一模式而言更省力、更有效。二来,也就是最主要的一点,这样可以补充广告的不足,使消费者更充分、更全面、更真实地了解我们的产品。为其冲动购房时打了一剂强心针;让产品在消费者的意念当中构筑了一个清晰的模型;令其在决定购买意识时给我们的产品下了一个重重的砝码。

四补漏:瞻前顾后

最后,特别要注意的是,在执行上面计划、进行上面活动时尽量兼顾后来新楼盘的品牌力及知名度,全面贯彻可持续发展战略,在广告中,可以顺便提起后来楼盘开发的信息(如名称、地址、性质等),其实在推介新有楼上,可以随便找个借口(理由、原因)进行,如可以是“推陈出新”(“陈”指华翠园的楼盘;而“新”则指我们即将推出的新楼盘)。

五收尾:殷诚期待

在市场经济条件下,只有饱和的思想,没有饱和的市场。市场无处不在,缺的是“发现”二字。缺的是独具匠心、别具一格的思想,如何将思路与财路紧密地联系起来,必须抓住以下三个关键:

1、勇于打破思维定式。

2、善于另辟蹊径。

3、敢于抓住机遇。

篇5:房产营销策划书

营销策划主要包括了三部分服务内容:市场定位与产品设计定位,市场推广策划,项目销售策划(项目销售阶段)。

市场定位与产品设计定位:

根据前期市场分析,确定项目的整体市场定位,并确定目标客户群定位,进行目标客户群体分析,在市场定位和营销策划总体思路下,提出产品规划设计基本要求,协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案,产品规划、设计理念,最终完成产品定位。

具体内容包括:项目总体市场定位、目标人群定位

项目开发总体规划建议、组团规划建议、交通道路规划建议、户型设计建议、整体风格建议、外立面设计建议、园林景观规划建议、社区配套设施、会所建议、楼宇配套建议、建议装修标准建议、装饰材料建议、物业管理建议等。

市场推广策划:

根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析,针对目标市场需求,制定有效的市场推广计划,为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略,营销策略,销售策略,市场推广工具设计(VI设计及宣传品、销售工具设计),广告设计创作,媒体投放,公关活动策划等。 具体内容是:

市场推广主题定位:市场推广主题、市场推广概念、项目核心卖点提炼、项目案名建议 销售策略:开盘时机选择、定价方法、付款方式、销售组织、销售计划、销售控制

广告策略:广告推广阶段计划、广告推广目标、诉求人群、项目诉求重点、各类广告创意(报纸,户外,电播等)

媒体投放策略 :媒体选择、媒体组合、投放预算、媒体计划、媒体排期

公关策略:媒体公关、软文撰写、公关活动策划、协助活动执行

项目销售策划(项目销售阶段):

此阶段主要是帮助发展商制定销售计划,协助展开促销工作,做好销售现场管理顾问,帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。

具体内容包括:

开盘时机选择,回款计划,回款方式,定价方法,付款方式

销售组织,销售计划,销售控制,销售流程,统一说辞

销售培训,销售制度,销售现场包装策略,样板间策略

销售漏斗,布开营销网络,让访客变为业主

销售现场管理,客户资料管理,客户服务跟踪,促销计划

促销策略,月度资金分配,月度销售分析,竞争对手跟踪

市场机会点分析,深度卖点挖掘,价格策略调整,销售策略调整。

篇6:房产营销策划书

一、调研收集资料

1、项目用地范围红线图、外部条件规划图及项目总平面图。

2、国家有关的建筑设计规范与准则。

3、郑州市(或项目所在城市)房地产息及有关配套文件。

4、同类项目开发的经验和资料。

5、有关房地产行业的经济指标和分析资料。

6、国家建设部发布的《房地产项目经济评价方法》。

7、《河南省建筑工程投资估算指标》。

8、现行房地产行业的税费取值依据及税率。

二、设计目的:

毕业设计是在专业课程已修完的基础上进行的综合教学环节,本设计是在实际类似工程基础上

结合学生能力拟定的课题。通过毕业设计的实践,巩固和加强学生所学知识,通过对项目的背景分析、规划方案、开发方案和营销方案和经济效益评价的编制,掌握各分项编制的原则、方法和步骤,并获得进行项目营销策划分析的基本训练,培养学生独立分析问题、解决问题和实际动手能力。

三、设计任务:

1、在教师指导下结合实际工程拟定项目背景资料

2、查阅、熟悉项目地块及规划图;

3、了解我国房地产业、郑州市(或项目所在城市)的基本状况、有关调控的政策;

4、项目周边楼盘的规划特色、开发周期、销售情况;

5、根据前期市场分析,确定项目的整体市场定位,并确定目标客户群定位(不同年龄段、不

同消费层次、不同的风格喜好、不同地域文化差异),进行目标客户群体分析,在市场定位和营销策划总体思路下,提出产品规划设计基本要求,协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案,

产品规划、设计理念,最终完成产品定位。

6、根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析,针对目标市场需求,制定有效的市场推广计划,为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略,营销策略,销售策略,市场推广工具设计(VI设计及宣传品、销售工具设计),广告设计创作,媒体投放,公关活动策划等。

7、项目的经济效益分析,主要包括:项目的建筑规模、项目总投资估算、项目的建设周期、项目的盈利预测、项目财务评估、项目不确定分析和规避市场风险策略;

8、项目销售策划(项目销售阶段),此阶段主要是帮助发展商制定销售计划,协助展开促销工作,做好销售现场管理顾问,帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。

9、策划结论与建议

10、打印、装订、呈交设计成果。

学生应在教师指导下,独立认真完成要求的各项设计内容;编制要求准确化、规范化、内容完整、计算正确,估算合理;按统一规定,装订成册。

四、设计说明:

1、项目背景研究:从国家宏观调控政策到郑州(或项目所在城市)房地产市场现状,再到本项目所处区域竞争态势分析,从宏观、中观、微观三个方面对本项目进行详实、准确、客观的市场分析、研究。

2、项目定位方面:主要根据项目自身因素通过SWOT分析、结合开发商品牌两个方面进行研究,推演出本项目整体定位,从而演变出项目案名及推广主题。

3、产品定位方面:根据开发商产品开发战略得出项目整体物业发展建议,包括具体的开发方案、整体建筑风格建议、社区景观建议、户型产品建议及附加价值建议;在此基础上,对项目产品价格提出市场化、科学化、合理化的建议。

4、项目的经济效益分析:结合实时市场行情,对项目进行总投资估算,又根据市场去化情况编制销售计划,以及按销售计划确定回款收入;有了这些充分的基础数据,编制项目的现金流量表,最终确定项目可行及收益情况。

5、关于营销策划:房地产营销策划是一项系统工程,它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果,在进行环境分析的基础上,利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合,制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期,每一个过程与环节都很重要。一个楼盘想要搞得成功,必须具备全局性的营销观念,进行所谓“整体营销”、“全程营销”。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析,还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计,处理残局以及物色好策划人员等一系

列策划工作。

五、设计成果

1.封面(设计名称、设计人、班级学号);

2.设计说明书

3.营销策划书

4.附件(外文翻译、附图、附表等)

篇7:房产营销策划书

第一部分 市场解析

第一,上半年绝大多数地方,特别是东部的一些主要城市的楼市回暖比预料的快,主要表现在:一,商品房销售面积同比增长较快;二,房地产开发投资增速逐月上升。三,多个城市土地的溢价水平较高。 第二,住房保障措施力度加大,保障型安居工程取得积极进展。 第三,多数地方的房价有所上涨。有的城市房价上涨幅度较大。

第四,地区差异性和业态差异性明显。东部一些城市的房产销售量占到全国的一半以上,中西部相对要少一点。不同的业态之间,住宅的销售比较好,而办公楼和商业性用房,特别是办公楼的销售情况,全国都不太理想。

从我国的实际情况看,在过去20余年的改革、发展过程中,城镇居民的平均住房水平已经有了极大的改善。从总体上说,住房困难的阶段应当已经过去了。

“一江、两城、九大组团”是哈尔滨城市发展的规划。其中九大组团各区域中当以哈西新区发展势态迅猛,这对于其他区域的发展冲击力非常之大,拥有“寒地水乡”之称的群力新区,在当下的发展格局中如何锐意创新,脱颖而出?

第二部分 项目分析

百年俪景位于群里新区核心地段,紧邻群力新区内部几大重要规划区域,其中包括CBD中央商务区、

新三中、医大第一附属医院等资源,同时比邻群力新区内最重要的南北走向的一条道路——齿轮路(丽江路),齿轮路将成为连接哈尔滨市两大规划新区——群力新区和哈西新区以及在建的哈尔滨市最大型的铁路客运站——哈尔滨西客站的一条最为重要的通道。

百年俪景项目总占地面积6.6万平方米,总建筑面积19万平方米,体量适中。项目采用简欧风格,有多层商业,小高层和观景高层组成。

百年俪景户型种类包括两室一厅,两室两厅,三室两厅,四室两厅等各种户型,使用面积从50-150平方米一应俱全。户型设计均采用纯南北向通透大开间,小进深,明厅明室,室内观景阳台设计,部分户型实现明卫。拥有智能化的安全管理系统,人性化的生活环境。 SWOT分析 优势

位于群力新区核心地段,离哈西站只有5分钟车程,距离老城区商业中心,和哈尔滨太平国际机场业仅有20分钟左右车程 劣势

项目所在区域尚处于开发初期,目前各种配套设施并不齐全。同时本地居民对老城区还有一定的依赖度,因此目前本项目所在区域人气尚显不足。

机会优越的地理位置,在为居住者提供了方便快捷的出行条件的同时,也为未来的楼盘的巨大升值空间打下了坚实的基础。 威胁

哈尔滨房地产市场发展迅速,其他缠上不断推出新项目,新政策来吸引顾客,

第三部分 百年丽景的营销推广策略 一,推广活动的目的:

1吸引顾客 树立品牌,展现价值

2以成功的项目操作和品牌树立,打造开发商在业界的良好品牌形象,为开发商的后期开发铺平道路

二, 推广活动的内容

(.目标顾客:

1. 世纪联华超市顾乡分店、麦德龙超市、群力远大购物中心的商户 2.哈尔滨市政府单位职工. 3.医生。公务员等高收入阶层 4.工薪收入阶层 (.推广形式:

1.诉求点:把投资收益放在首位 赚钱,才是硬道理

2.真对目标客户进行针对性宣传推广

(1)邀请沿街商户前来了解群力规模以及百年丽景以后的发展方向,吸引客户深度关注,并成为业主。

(2)真对部分投资这,首先要把项目的加之有点以及以后的发展前景详细描述使投资者建立良好的口碑

(3)对政府职工 医生 教师 公务员进行拜访,与该单位进行团购协商,签订团购协议 (推广渠道 (一)宣传推广

通过全新形象推出,引发消费者一窥究竟的欲望

前期海报派单,在整个群力新区 哈尔滨地区进行同意宣传 户外广告,灯箱更新,增加路标指示 报纸广告定案刊出 电视宣传 售楼部上皮模型 展板进场 短信发送以及到周边繁华区派单 进行团购洽谈

(二)优惠策略

1,办理VIP会员钻石卡,购房时可低放价。8000元诚意金申请此卡, 成功购买后可抵总房价一万元的优惠

2,价格折扣,一次性付全款3%优惠;按揭付款1%优惠

推广效果的评估

1:长期的推广活动,积蓄大量顾客,提高知名度和品牌,实现群众的房产商共赢。

2:有利于楼盘整体形象的提升,为开发商营造良好的口碑。丰富社区文化,塑造人文社区形象,为群力其他项目的推广打下良好群众基础。

篇8:房产营销策划书

前言:营销理由

传统经济学认为,商品的价值决定于凝集在商品中的有效劳动,而商品的价格取决于供求关系。按这一理论,一个物件的价值是个客观、可度量的值。人们只要理智地度量生产某种商品所需要的有效劳动,就可以了解一个商品的内在价值,并以此为交换的依据。在这一理论的框架内,消费者能够客观地掌握一个商品的价值,因而是理智的,因而也就不存在市场营销概念了。

然而,西方经济学则认为,商品的价值取决于商品的Utility,所谓Utility是指商品的服务带给人们的效用,或说好处。而这个效用的评价标准是一个主观的概念:同一商品在不同的消费者看来有不同效用,南方人认为米饭好,北方人认为馒头好,谁也不能把自己的价值取向强加给对方。由于认识到了商品的价值是个很主观的东西,因此产生了西方经济学的市场营销概念。营销的目的就是要影响消费者的价值认同,使之心甘情愿地付出更多的成本购买某一品牌的商品,而不是具有同性质的其他品牌。

现在已经步入了知识经济,“华翠”内部必有一个创新系统来不断审视、破坏现有流程,取而代之更好的流程,以使自己跑得更快。以下是房地产营销策划书的具体内容。

二房地产营销策划书-促销:点石成金

现在的竞争,已不仅仅是某一个层面上的竞争。一个企业如果仅仅在某一层面占据优势,而在整体上却还存在这样或那样的短板的话,那么,就有可能在新一轮的竞争当中,被更具综合优势的竞争者淘汰,这是新时期的基本市场法则。有远见的人总试图看清原本看不清的东西,一成不变的思维方法是最容易失败的。在房地产市场饱和的现状下,我们必须打破常规、标新立异,充分运用创新思想,设计出多种全新的营销模式。做到多点齐发,连点成面,面面俱到;多线共拉,布线为网,一网打尽。

(一)房地产营销策划书-立异:以租带售

房地产开发商对其所开发的项目都期望尽快销售出去,但往往事与愿违,欲速则不达。尤其是中高档的住宅物业,在买方市场的情况下,要想靠急功近利的方式获取高额的投资回报,更是难上加难。因此,市场上出现了一种带租与销售的营销模式,不仅适用于商业物业的销售,也被可引入中高档住宅的销售。目前高明住宅的销售市场竞争十分激烈,市场明显供大于求。在此情况下,如果华翠园沉住气,以“不变应万变”(价格方面),倒也可以在高明独树一帜。但我们不能满足于此,必须尽快将部分尾楼处理掉,以加快资金的运转速度。所以,房地产营销应当调整思路,改变策略,在不“变”中求“变”:“千变万化”(营销手段方面),采取“租售结合”的营销策略。

“租售结合”房地产营销策略和方法的基本内容如下:当市场发生变化,供给过度,造成楼房难以销售时,应改变营销策略:先设法将手中的物业租出去;然后再将营销目标锁定在投资型买家这一目标消费群体,让其在有较高投资回报保障的前提下,成为该物业的拥有者。这样,即使房子暂时未售出,我们也可以获得一定的租金,而且,随着高明经济的发展导致消费推动的房价上涨空间巨大,这样,公司可以得到双面的回报。何乐而不为呢确实,房地产行业本身就特别注定资金的快速运转,可是,我们可以用出租之房到银行抵押进行贷款,以缓解再开发的资金压力,充分调整资金运转率。这样,我们就可以做到有大利而无小害、有多得而无少失。另外,本人曾经对荷城现有打工族做过租房调查,通过市场调查发现:随着大佛山的启动及招商成绩的显赫,吸引到了大批外来者,出租屋一直出现紧缺,并愈演愈烈。房屋租金也出现很大的上涨。所以,本策略很具可行性,市场空间大,大可一试!

(二)房地产营销策划书-顶楼:困中创“圆”(园)

众所周知,顶楼几乎成了所有开发商的心头病,绝大部分避免不了“滞销”的命运,开发商须费很大力气才能将其出售,有些甚至逃脱不了一直空置的状况。追本嗍原,我们必须找出导致其独特命运的原因:人的消费思想是理性的,同时,他们的消费行为也私利的,在决定高消费品时,他们都会“挑三拣四”“小心翼翼”,特别是左右自己全家命运的物产时,他们更是“铢铢校量”、“顾前怕后”。其实顶楼最要命的就是夏天过热,炙得人闷不过气来。具体问题具体分析,一切从实际出发,针对这种现状,我们可以在顶楼建好可以隔热的“花园”,它虽是隔热层,但它并不同于一般的其它隔热层,相比前者隔热效果更好,其房内正常温度几乎跟其他非顶楼一样;再者,它的材料及铺设形式有异:直接在原有隔热层上铺一定厚度的土层,然后于土层栽花种草,这样,除了可以防热外,还可以起到美化环境及净化空气的作用(土坯本身具有非一般的吸热功能)。

并且,我们投入也不大,100平面大概只需元即可,同时,我们的大量建设又可以产生规模效应,进一步降低“花园”建设成本。至此,顶楼的困境我们就可以“圆”满解决了。(具体操作方法可以到“永安新村”“取经”)

阻碍顶楼销售的难题还有二:过高、容易漏裂。在这里,要解决过高的问题唯一可以做的就是对其进行精细化的市场细分,目标群定位于年轻阶层(如本人);另外,还必须采取低价、甚至成本价销售,在价格上对其固有的缺点以一定的补偿,以弥补其不足。对于顶楼容易产生漏雨及墙壁裂缝问题,在建造的过程当中如果严把了质量关的话,是不会发生这样的质量问题的,但是既然现在房已建好,我唯一要问的是您们对自己的产品有信心么?(当然我对您们还是有信心的),如果有的.话,那在售房时,我们可以大胆对消费者以“三包”的承认,并签订附外质量保证合同。这样,顾客们在够买时就会很放心了。(其实,这样的营销要以高要求的产品质量为基础的,因为营销是“末”,而产品是“本”;营销是“术”,而产品是“道”)

(三)房地产营销策划书-中楼:以旧换新

俗话说:“没有不好的产品,只有不好的定位”,市场如战场,“凡战者,以正合,以奇胜”。市场不同情弱者,在产品同质化严重、营销手段单一的竞争市场中,没有领先的、具有创新推广手段的企业,就没有长久的生命力与市场占有率;而将过去固化、单一的策略手段奉为“尚宝”的企业,必定走不出恶性竞争的阴影,最后也逃离不了失败的厄运。因此,企业只有永远保持创新的头脑,不断将其新思想转化为独特的、适应现实要求的模式,并成功付诸实践。才能稳固并拓展市场,胜出于与己激烈竞争的强手之林。

目前,作为弹丸之地的高明,已有大量建成、在建、筹建的楼盘存在,市场形势更趋严禁。我们必须采取差异化的市场策略,努力创造与对方的差异,以正确的市场定位加上强有力的执行去甩开跟随者,从而获取成功。经过苦苦寻思,本人又“卤莽”献上一计:随着高明低层消费群的成熟及社会普遍存在的“2·8定理”(社会中80%的钱掌握在20%的人手中,而其余80%的人只控制着20%的财富。在这里,本人将这80%的人定为低层消费者),二手房市场异常火暴,有些时日甚至赶超新房成交量。跟随本区农村人口的继续大量转移及外来人口的消费涌动,这种市场结构状况必定还将延续甚至加深。二手楼交易已成为一种发展潮流,不可逆转!有时,机会就出现在市场的变化中,跟随于雷声轰隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市场,而失败者之所以失败就因为他“茫然”于机会。我们必须抓住这大好时机,毫不畏缩地推行楼房“以旧换新”的销售模式。交换时用新楼固定价减去顾客旧楼协商价,然后由消费者支付这个结果值即可。

关于这个手段,我也不是盲目瞎瓣,而是有一定的市场依据的。毕竟,高明旧楼多分布于市区西面,即荷香路以西,这里,多以散楼布局为主;而新楼绝大部分为花园形式,设有保安及其他物业管理服务人员,安全系数更大。再加上老区环境污染严重及人们的喜新厌旧心理作祟,在有一定经济条件下,市民多有“卖旧买新”的冲动,而我们开展的“以旧换新”策略在多种宣传方法的基础上(后面提到),一次又一次的激发着他们的购买欲,调动着人们的冲动感。在这样的作用下,成交是迟早的事。记住:市场上的成功者的确是那些最能适应现行环境要求的公司──它们向真正需要的“东西”(销售模式)而付出。

(四)房地产营销策划书-绿化:诗意栖居

“诗意栖居”是人类居住的最高梦想!所以古人云“无水则风到气蔽,有水则气止而风无。其中以等水之地为上等,以藏风之地为次等”,有山水怀抱之地才为风水宝地。于是人们诗意栖居在水一方契舍了文化、审美、心理和生理需要,遂流行于市井贩夫、商贾巨富、文人骚客中。至今,人们对于物业的绿化要求更高一层。花园者,人文、自然与建筑对话的灵性空间,于其中,人性获得升华。建筑为园林让路,生活回归自然。本人今天考察过贵园,微觉不妥,完美当中有那么一丝丝不足:花园外围绿化带未建立,从外看,给整个花园婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。请尽快将其“整容”一番。至时,必将带给您们更多的“选票”。

满眼的绿色意味着宽阔的视野,洞察市场才能开山立业;氧气如同良好的运营机制,保证置身其间的人力、资金、技术圆满运转;阳光是花园的远景,吸引更多市民“埋单”。

(五)房地产营销策划书-物业:“和谐”民主

现代消费从一般消费转向体验消费,由理性消费发展为感觉消费。以前叫做消费者买的放心、用的称心;现今边为消费者买得开心、用得满心,再加上人都是有感觉的动物,在享受服务时,必须要受到特别的待遇、绝对的尊重,他埋单时才满意,以后也高兴再次光临;在购买商品时,人们需要的是热诚的售后服务。在这方面,海尔集团的品牌建设可算上乘。

海尔产品的核心价值就是“真诚”,品牌口号是“真诚到永远”,其星级服务,产品研发都是对这一理念的注释和延展。因此,海尔的空调、冰箱、洗衣机等产品多次被列为消费者最喜欢的品牌之一。

在这方面,我们都得不耻于问师海尔,并还得把这样的服务延伸、拓展到物业管理服务上。因为物业管理好坏也直接影响到房楼的社会认同度。只有我们的认同度高了,才会受到更多消费者的追棒。具体操作:引进一家富有实力的物业管理公司来接盘,为现有业主提供优质的服务,带来人性化、亲情化的先进服务管理理念,同时,最主要的是在安全管理上受到业主的赞誉。这样,老业主带动新客户,必将提升“华翠园”销量。

篇9:房产营销策划书

房产营销策房产营销策划书划的兴起,应当是由广州、上海、深圳等沿海发达城市开始的。多年的房产营销策划实践,使第一批专业策划人员积累了丰富的策划经验和极有价值的策划理论和思想。最近几年来,内地城市的开发商也开始注重起营销策划来。

房地产策划是伴随着人们的争议成长、发展起来的。多年来,虽然人们普遍认可了房地产策划的经济价值和社会价值,但是,还有不少人否认房地产策划存在的价值,对房地产策划的地位作用存有怀疑

房产市场逐渐由卖方市场过渡到买方市场,企业取得一块地就能制胜的神话已经远去,激烈的竞争需要企业对房产营销策划越来越重视,房产营销策划对促进房产业的健康发展以及增强房产企业的竞争能力具有重要的意义,房产营销策划已成为关系到房产项目开发成功与否的首要环节。由于我国房产市场发展比较落后,房产营销策划的理论和思想至今仍未真正成熟,再加上一些开发商缺少营销策划方面的经验,在实际房产营销策划操作中难免存在一些问题。

篇10:房产营销策划书

①强化品牌战略。

随着房产逐渐进入品牌竞争时代,房产市场的`竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段,房产开发商更注重对品牌的培养与宣传。因此房产营销策划者应注重对品牌的不断强化,输出品牌核心价值,进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前,推广手段整合性强,利用一切可以利用的传播资源强化产品的品牌

②适应消费者个性化要求。

随着房产消费市场日趋理性和个性化,消费者偶然性、冲动性购买行为减弱,理性购买行为增强;各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好,消费者对商品房的选择会更趋“个性化”,会更加考虑自己的心理需求,寻找更加适合自己的楼盘。因此房产营销策划者应该针对不同消费者进行日趋明朗的市场细分,以满足不同类型消费需求的消费群,比如中小型房产企业就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。

③调整营销模式,建立全程营销机制。

房产全程营销策划是从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法,结合房产行业的运作流程,逐步实施。各开发商核心能力的侧重点不同,房产营销组织形式也可以有其独特性。但是,基本的框架应该大同小异以客户导向型全过程营销理念为指导,营销机构应强化策划和销售部门的客户服务和反馈功能。策划部门应该是楼盘相关信息的收集者和楼盘市场兴奋点创造性思维产生的组织者。通过吸引客户深度的前期参与和策划,可以使项目的市场推广自然而然地变得容易。当然,在整个项目策划过程中,不排除专业人士对客户适当地引导,从而把双方可能的分歧解决在前.目前不少开发公司纷纷成立客户俱乐部,经常性地与客户沟通项目进展、公司状况,组织客户深入项目策划,与客户形成互动的有效联接。一些开发公司专门成立了客户服务中心,设投诉接待和售后服务等职能。

篇11:房产营销策划书

①目标客户定位不准确。

由于高额的消费支出、购买结果的不确定性,房产消费是一种高关联度的购买行为,其购买决策的环节、影响因素和时间都复杂得多,变化的可能性也大得多,所以应该采用专业的消费者行为调研。可是一些房产开发商认为“市场是引导出来的”、“我们比消费者更专业”,正是由于房产开发商的这种心态,使之在房产开发过程中营销策划者普遍忽视了对消费者的研究,从而造成了目标客户定位不准的现象。

②缺少规范的可行性分析。

众所周知,房产开发不但受诸多相关经济、法律和政府相关政策及其变化的约束,而且还要受许多不可预测因素的影响,这些约束和影响直接或间接地改变房产开发项目的建设费用乃至决定项目的成败。然而,有一些开发商在前期策划过程中不知投资分析为何物,对未来政策走势缺乏敏锐性的分析和判断,不做规范的项目可行性分析,往往依赖高层领导个人经验和感觉进行投资决策,营销策划也介入过晚,导致投资决策失误,开发产品不对路,以至于到项目销售中期,尽管投入了大量的人力物力宣传推销,仍然有大量商品房滞销。

③无视差异化竞争。

与普遍忽视消费者研究相反,部分房产开发商过度重视对同行竞争者的研究,常常不惜花上半年的时间动员全公司的力量,发动地毯式的搜索从本区域到跨区域甚至全国的假想敌都无不囊括,从环境、房型、配套到装修细节等竞争者优势都关注备至。然而这样大量的投入没有什么实质性意义,得出的结论不能指导我们的实际工作。事实上房产与普通消费品不同,即便地段不同也不会有任何两个项目会同质化,既然不会有同质化,那就绝不会面临像普通消费品那样广泛的竞争

④“克隆”现象比较普遍。

房产营销策划的兴起,应当是由广州、上海、深圳等沿海发达城市开始的。多年的房产营销策划实践,使第一批专业策划人员积累了丰富的策划经验和极有价值的策划理论和思想。最近几年来,内地城市的开发商也开始注重起营销策划来。这些地方引入策划的途径有:一是派专业人员到沿海城市学习、取经、参加各类策划培训班;二是要请知名策划人前往内地房产开发项目担任总策划或顾问;三是内地举办各种房产营销策划演讲会,并邀请知名策划人参加交流,从中获得沿海地区房产营销策划的最新理念。通过这几种方式,沿海城市先进的房产营销策划理念和优秀的经典案例,开始在内地开花结果。同时,内地策划人在策划理念和手段上不可避免地出现了“克隆”现象,甚至有的地方几个楼盘的营销策划方案几乎相同,这已经引起同行们的关注。

⑤过分依赖广告攻势。

有些房产策划者过分强调“猛烈的广告攻势”“、强大的空中优势”,偏爱采用大发行量的大众媒体进行宣传。这种“用大炮打蚊子”的做法,有效性差成本也居高不下。广告成本的大幅度提高必然会影响最终收益。随着媒体干扰的增大,媒体的边际传播收益也在下滑,房产策划者应该针对具体项目量体裁衣,作出合理的广告费用预算。

篇12:房产策划书

近日,威海市消防支队拟利用元旦、春节两大节日,开展“贺卡连着你我他,消防知识进万家”贺卡宣传活动,以贺卡为宣传载体,面向全市家庭、学校、机关、企业进行拜年祝福,宣传消防知识,进一步将今年的消防日主题“全民消防,生命至上”宣传到千家万户。本次宣传面广、量大,宣传的人群目标准确,达到“宣传一人,惠及全家”的宣传效果。本次宣传同时得到威海邮政局的大力支持,威海邮政局从其数据库名址中精挑了市区公务精英、银行VIP、中小企业负责人、各大学老师、重点中小学校师生等目标人群名址,通过元旦、春节贺卡拜年祝福的形式,确保将本次宣传人群投递到户、投递到人、宣传到位。

元旦、春节各单位都要发放年终奖金,是各房企发展潜在客户,提高销售的最佳时期,把握时机,选择精准目标人群进行房企销售宣传,在拜年祝福声中融入宣传内容。同时,借助的“消防知识进万家”活动宣传平台,更是提升了房企品牌形象,提高房企知名度和美誉度。选择此平台进行宣传,不仅费用低,目标人群精准,而且社会关注度高。借助此平台可将此广告设计成赠送购房券、优惠卡、邀请函、购房意向调查函、有奖促销活动门票、回函奖励券等。本次宣传活动,特地为各房企在贺卡宣传页面上预留了宣传面,供各房企自由选择,为各房企拓宽营销渠道,创新宣传载体。由于数量、版面有限,不可能完全满足所有房企需求,只能选择部分房企进行宣传,希望本次宣传活动能够达到双方宣传的目的。

一、贺卡为房产企业开启了财富的大门。

贺卡是寄托亲人、朋友之间心灵沟通的有效载体,在情感交流方面,有着现代通讯不可取代的优势,因为,寄贺卡、读贺卡,本身就是一种文化消费,他所产生的愉悦之情是无可替代的。据我们初步调查,官职、权力、交际能力越大,收到的贺卡就越多,有的贺卡还必须要回复。如果亲情、友情、商情是一种财富,那么收到贺卡的人就是一个精神上富有的人,起码能让人产生一种亲切感和幸福感,贺卡同样还是商家与客户联系的桥梁。据媒体报道,目前借助邮政定制型贺卡进行品牌营销的企业已超过几十万家,年用量超过3.9亿张。据我们统计,威海全市贺卡使用量达到800余万张。

早就有营销专家建议,利用传统的邮政贺卡来进行营销。专家声称,贺卡与传统的广告媒介不同,邮政贺卡可以根据企业需求量身定做,可以根据企业的目标受众进行有效传递,具有分众传播和数据库定向传播的双重优点。同时,邮政贺卡还具有传递祝福及兑奖的功能,对于企业而言,通过邮政贺卡既可以传递祝福又可以宣传企业品牌,与单一的硬广告投放相比,其品牌宣传的亲和力及性价比远高于其他媒介。小小的贺卡,其实是为商家开启了财富的大门,架起了客户与商家沟通的桥梁,是企业与客户传递感情的绝佳工具。美国有一位叫乔〃吉拉德的汽车销售员,他连续 荣登世界吉尼斯纪录大全世界销售第一名的宝座,他所保持的世界汽车销售纪录——连续 12年平均每天销售 6辆车,至今无人能破。为了与自己的客户保持联系,每个月他都会寄出 15000枚明信片,这样,客户始终没有办法忘记他,即使自己暂时不更换汽车,也会主动介绍客户给他,我们可能都想象不到邮寄明信片是乔〃吉拉德成功的关键因素之一。

二、借助政府活动平台,进行植入宣传,具有以下几大优点。

别墅、楼盘、商铺作为一次性、高消费商品,在大量平面媒体宣传的同时,如能抓住节庆或政府宣传平台宣传机会,引入新年贺卡营销,即情感沟通式的宣传方式,一定会获得更多客户的欢迎。创新宣传载体,借助宣传平台,植入广告宣传,一定会拉近与客户之间的距离。

1、高端群体,需要得到尊重。常规的报纸、电视、网络、DM等广告,由于高端群体其身份地位高贵和工作事务繁忙,大多无暇顾及此类广告。新年来临,如采用一对一情感沟通式的、送祝福送兑奖式的贺卡祝福营销形式,无疑是新年营销的首选形式之一,能够给高端群体留下深刻印象。在高端人群尊贵地位得到尊重的同时,也给其增加了茶余饭后的话题,吸引更多的高端群体来投资,是每个房产开发企业所希望做的。播种与收获法则告诉人们:“你播种什么,你就会收获什么”。

2、品牌提升,需要立足长远。房地产开发商品牌树立,需要不断提升品牌形象,利用情感式、感恩式的贺卡进行营销,以获得更多的客户和口碑。可根据房地产开发项目的进度,选择新年新春贺卡使用高峰期,进行宣传营销。营销中要不断创新宣传载体,吸引客户注意,提升品牌形象。新年新春,每年只有一次,可宣传、选择的机会也只有一次,把握机会,进行宣传和沟通,是品牌提升的关键。

3、以老带新,需要真情投入。大多开发商都会采用以老带新促销手段,常规的做法是销售大厅展架、电话沟通、商函寄发这几种形式。房地产开发企业可根据自身潜在客户、签约预约客户,利用新年高档贺卡,选择新年新春祝福时机,既送福,又送奖,一定会受到老客户的欢迎和宣传。只有真情投入,才能换来客户的信任和回报,才能将该项目越做越大。以老带新,开发一个老客户,只需要花一倍的努力;而开发一个新客户,则需要花十倍的努力,这是所有房产开发商所熟知的道理。客户开发和业务拓

展是销售成功的决定性因素,绝大多数销售人员都认识到这一点。如果不能有效地开发客户和拓展业务,那就不可能在其他销售环节中取得成功。

4、潜在客户,需要沟通转化。房地产行业有个不成文的客户开发公式,即把“蓄水”客户的10%作为最终签约客户的一个衡量标准,前期通过大量的宣传活动,增加预约、登记、看房的人数,来达到其签约所需的“蓄水”客户数量比例。如何发展潜在客户?在常规报纸、电视、户外、DM等媒体宣传的同时,可根据项目定位,从邮政名址数据库中选择所需的名址数据,通过贺卡进行一对一的沟通宣传,拓宽宣传渠道,进行情感沟通,发展潜在客户。另外,对已掌握的潜在客户,更要通过贺卡宣传的手段,进一步进行沟通和转化,实现其销售目的。

三、本次活动载体宣传样式:

四、寄发时间:

圣诞节、元旦、春节这三大节日之前,因定制贺卡需报国家邮政局审批,印制周期需15—20天左右,其宣传内容要符合国家相关法律法规要求。

五、威海邮政局提供的服务:

威海邮政局提供方案策划、使用效果预测、提供各类中高端名址数据寄发、免费提供设计、封装、名址打印、寄发、效果反馈、项目评估等。

六、广告位价格:

本次活动载体采用10张贺卡,共计定制10万枚贺卡,其中有10个广告位,每张贺卡印制10000枚,每个广告位2.8万元,可获得回赠1000枚贺卡(此价格相当于做一次报纸、DM单页广告)。

消防知识进万家宣传范围、数量及发放形式

元旦、春节,每年只有一次;把握机会,成功就在眼前!

篇13:房产策划书

活动宣传媒体:

1、报纸广告:《xx晚报》、《今周》

2、短信群发

报纸广告投放时间与数量:9月11日《xx晚报》一个整版

9月12日《今周》一个整版;9月19日《xx晚报》一个整版;9月26日《今周》一个整版;9月30日《xx晚报》一个整版

短信群发目标人群:1、大秦华府意向客户;2、xx三区市民

短信群发时间与数量:9月12日、9月19日、9月30日群发三次,每次20万条

销售现场:利用大型条幅与彩虹门进行宣传

以举办“回馈业主,服务业主”为名的公开活动,同时,带出一些较有影响力的歌舞、文艺表演活动,期望“充分利用现有的业主资源、以旧带新”,再推出在价格、赠送等方面较具吸引力的信息,吸引购房。策略建议

1、以“让世界充满活力——迎国庆系列活动”为题材,以旧业主活动的人气,带动新买家的购房优惠促销活动。2、系列活动的策略及简要计划:

*计划在10月1日这一天,邀请金丰花园的所有业主及其亲友,活力康城的目标客户,凭事先发出的邀谓票,参加在金丰花园现场举办的“让世界充满活力”活动。

操作计划:

○1、9月25日前,向业主赠送活力康城国庆活动邀请票,计划每户4张

○2、在9月28日前,向部份目标准买家,赠送活动邀请票

*连贯性促销优惠计划

◎从9月20至9月30日,前十名购房新业主,可获赠惊喜八五折优惠

◎10月1日至10月7日,前十名购房新业主,可获赠惊喜九折优惠

◎10月8日至10月31日,由金丰业主推荐成功的前十名购房新业主,新业主获赠价值2万元的豪华厨、卫装修(或额外九七折购房优惠),旧业主获赠“免全年物业管理费”*10月1日至10月3日“让世界充满活力”活动的主要内容:十月一日

1、澳大利亚著名乐团表演

2、“让世界充满活力”活力康城内部认购及国庆系列活动开幕式

3、《经济半小时》女主播沈冰小姐与观众面对面

4、活力健身操表演

5、活力幸运大抽奖

6、智趣开心游戏

7、“活力在康城”前体育明星业主面对面

8、“你、我、活力康城”趣味三人篮球赛(小组

9、“精彩一刻”明星合影留念

房地产公司元旦活动策划书

一、市场分析

通过举办一次元旦文艺晚会,扩大xx影响,树立xx形象,宣传xx楼盘优势。利用进行元旦楼盘促销活动。并通过晚会加强业主与物业管理公司的交流,沟通,建立一个完善,和睦,祥和的全国示范小区.—xxx

二、宣传活动

鉴于本次活动范围涉及xxx一二期工程的新老业主,,涵盖了小区所有工作人员,故前期宣传组织工作尤为重要。

1. 在小区设立宣传栏,在宣传栏内张贴宣传画及海报

2. 在合适的地点设置展牌

3. 在小区主要干道悬挂条幅

4. 在超市街道派发传单.

5. 在Internet上进行宣传

三、活动筹备

晚会将以“家园 。交流”这一特殊层次的思维理念为主题。通过活动展现xxx的风格,加强一期工程、二期工程的居民之间的交流,和物业部门与业主之间的沟通。并溶亲情、友情、爱情于一体。

整台晚会将分三个部分:

1)美好家园:用歌舞或带有浓厚亲情友情色彩的节目展现充满生机与活力的美丽的南方家园、美丽的园林小区,还可配以带有浓郁的民族风情,展示昂扬向上、蓬勃发展的全国示范小区――xxxx。

2)阳光旋律:用多种体裁、多种文艺形式反映全国示范单位的小区人民青春活泼、开拓创新、昂扬向上,奋发有为的新面貌。

3)歌唱未来:歌唱祖国、家园、寄语美好的未来,憧憬灿烂的明天,可考虑采用美声、民族唱法、大气磅礴的舞蹈,或其它形式,内容恢弘,壮阔,使整台节目的思想内容得到延续和升华。

本次活动的筹备小组:

器材组:

机动组:【负责各种器材与晚会物品的搬运】

后勤组:【负责各种后勤事务和晚会的各种指引工作】

保卫组:【负责晚会的保卫工作】

策划组:【负责舞台设计】

表演组:【负责晚会的表演工作】杜京蔚(组长)组员详见节目表。

活动赞助商(由蔡土新负责跟进

本次活动由xxxx主办。由xxxxxxxxxx公司赞助.

四、工作具体安排

一)、晚会场地安排

1) 晚会在xxxx大礼堂举行。

2) 晚会12月31日晚上8:00准时举行。

3) 舞台布置由策划组进行指挥。由后勤组协助。在12月3日下午3:00前完成舞台布置。

4) 后台的的布置按表演组的要求由策划组指挥进行.

5) 器材组要求在12月31日下午5:00完成器材的安装与调校工作。

二)、晚会节目安排

1) 已经入选的节目于12月29号下午2:00到罗马广场进行彩排。

2) 各个节目的演员于12月31日下午6:00到管理处集中。领取节目表。

3) 6:30在后台进行化妆。

4) 8:00 开始表演。

5) 晚会时间8:00-11:00

6) 以上安排工作人员要在12月25日贴出通知.并将通知送到主要负责人手上.

三)、清理工作安排

本次活动的清理工作由后勤组与机械组共同合作完成。负责晚会所有器材的安置,舞台的拆迁。和会场垃圾的清理。

1、器材一定要从哪里拿就放回哪里,并做好登记。

2、舞台拆迁可回收的物品要进行归类。

五、文艺晚会

晚会主持人:

1、晚会开幕辞:(杨总经理宣读

2、晚会开始:主持人贺新春贺词,宣布晚会开始.

3、文艺汇演。

注:每3个节目穿插一次抽奖活动或小游戏。(购楼优惠百佳购物现金卡,小礼物

4、闭幕辞。(何经理宣读

篇14:房产营销计划

一、市场调研:

1, 前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等;

2, 市场分析------ (1) 当前市场分析(开发总量、竣工总量、积压总量)

(2) 区域市场分析(销售价格、成交情况)

3,近期房地产的有关政策、法规、金融形势

4, 竞争个案项目调查与分析

5, 消费者分析:

(1) 购买者地域分布;

(2) 购买者动机

(3) 功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式)

(4) 购买时机、季节性

(5) 购买反应(价格、规划、地点等)

(6) 购买频度

6, 结论

二、项目环境调研

1, 地块状况:

(1) 位置

(2) 面积

(3) 地形

(4) 地貌

(5) 性质

3, 地块周围景观 (前后左右,远近景,人文景观,综述)

4, 环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安)

5, 地块周围的交通条件(环邻的公共交通条件、地块的直入交通)

6, 公共配套设施(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店)

7, 地块地理条件的强弱势分析(SWOT坐标图、综合分析)

三、项目投资分析

1, 投资环境分析

(1)当前经济环境(银行利息、金融政策)

(2) 房地产的政策法规

(3) 目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效益)现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)

2, 土地建筑功能选择

3, 现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)

4, 土地延展价值分析判断(十种因素)

5, 成本敏感性分析

(1)容积率

(2)资金投入

(3)边际成本利润

6,投入产出分析 (1)成本与售价模拟表

(2)股东回报率

7, 同类项目成败的市场因素分析

四,营销策划

(一) 市场调查

1 项目特性分析(优劣势判断,在同类物业中的地位排序)

2 建筑规模与风格

3 建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等)

4 装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯)

5 功能配置(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等)

6 物业管理(是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等)

7 发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质)

8 结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整)

(二)、目标客户分析

1、经济背景

? 经济实力

? 行业特征…… 公司(实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业) 家庭(收入消费水平、付款方式、按揭方式)

2、文化背景 :推广方式、媒体选择、创意、表达方式

(三)、价格定位

1 理论价格(达到销售目标)

2 成交价格

3 租金价格

4 价格策略

(四)、入市时机、入市姿态

(五)、广告策略

篇15:营销策划书格式

营销策划书格式模板

策划书的内容

由于企业策划的目标、内容与对象不同,策划书不应该有固定的内容与格式。

但是,这决不意味着策划书可以不分层次、不分先后,随心所欲地去写。

它也有着自身的格式结构。

一般来说,策划书的内容及格式有十个方面:

1.封面

封面一般由策划书的名称、策划单位、日期、编号等内容组成。

封面是一份策划书的“脸面”,决不能小视,尤其是策划名称(也叫标题、题目),必须注意简单明确、立意新颖、画龙点睛、富有魅力。

“起名”是国外策划公司的一项重要业务,要尽量避免一般化,同时名副其实。

如深圳华为公司做的企业文化策划起名为“华为基本法”,山东绿源集团做的提升企业核心竞争力的全面策划命名为“跨越巅峰工程”。

当然,策划名称要名副其实,不能金玉其外、败絮其中。

策划名称一定要与策划书的主题相吻合,用词要言简意赅、一目了然,也要具有鲜明的倾向性,代表策划的主要意图。

一般策划名称有一个新颖响亮的主标题,还有一个起解释说明作用的副标题。

2.序文

序文主要描述策划项目的来龙去脉、背景资料、策划团队的介绍、策划书内容的概括等,一般要简明扼要,让人一目了然。

这里要注意策划单位的“信誉”、“名气”和策划团队成员的“明星效应”的运用。

3.目录

目录的.内容必须下功夫。

如果封面引人注目,序文使人开始感兴趣,那么目录就务求读过后能使人产生强烈的了解策划书全貌的冲动和欲望。

4.策划目标

目标表达要求突出准确性、挑战性、现实性、可衡量性和时间性。

尽量采用标准、规范的专业术语,避免概念含糊不清。

用语尽量数字化,避免“较多”、“广泛”、“大幅度提高’’等含混词语。

如把策划目标定为“企业利润率有较大幅度增长”就不符合目标的标准。

因为利润率有成本、销售、资金等多种,不同人对“大幅度增长,,也有不同的理解,极容易产生误解。

如改为“截止到12月31日企业资金利润率提高20%”就表达准确了。

另外,策划目标也要避免大包大揽、盲目许诺。

5.策划内容

这是策划书的文本部分,也是整个策划书的主体部分,主要包括各种调查资料和结论、企业问题与机会点、问题的原因和机会的依据、创意方法和内容、改进方法及其具体措施、策划要注意的问题等。

实际就是调查报告、解决方案两部分。

内容的阐述要主次分明、具体明确,以让读者一目了然为原则。

切不可繁杂无序、含糊其词,以免给人造成任务不清,方法不明,不知道策划者到底想干什么,为什么去干的局面。

6.费用预算

最好列表说明实施策划书所需费用的细目及其依据,排出预算进度时间表。

费用必须进行科学、周密的预算,使各种花费控制在最小规模内,以获得最优的经济效益,实现策划要素的联动优化。

也可以根据企业的承受能力,给出几种提供不同量的资金、人力、物力等约束条件和不同的时间进度的不同结果,供企业选择。

这样既方便核算,又便于事后查对。

7.策划需要的场所、环境和条件

对在策划项目操作过程中,需要何种环境、提供哪些场所、求助于何种协作以及需要什么条件等,都要在策划书中加以说明,以保证策划工作得以顺利进行。

8.预测策划效果

一个成功的策划,其效果是可以预测的。

所以,策划者应依据已有的资料,对策划实施后的效果进行科学的预测,并将分析成果体现于策划书中,以增强其策划力度。

9.参考资料

列出完成本策划案的主要参考文献,如报刊、行业协会或企业内部的统计资料等,以表示策划者的负责态度、提高企业策划的可信度。

但资料不必太多,可以选择主要和实用的资料作为附录。

当然,有的资料不必全盘托出,类似独家新闻,有的只公布资料内容,不谈来源;有的只谈资料来源的权威性,不谈细节。

参考资料主要的目的是给委托企业提供一个资料平台,以提高企业经营管理水平。

10.注意事项

列出企业策划主体双方的责权利;关注策划书顺利实施的条件。

条件过多,会使企业感到无法实施而被否决;条件过于宽松,容易导致策划案因考虑不周而半途而废,影响策划人的信誉;在注意事项里,也应就策划书的知识产权、保密条款等内容作出约定。

以上十项内容,是策划书的一般内容和格式。

不是所有的策划书都应如此千篇 一律,一应俱全。

不同的策划书,因其内容的不同而在格式上也可以有所变化,对此,策划人应该在企业策划过程中灵活运用。

篇16:营销策划书

营销策划书

一、餐饮店装修设计

1、餐饮形象设计

餐饮品牌 要划定统一的店徽,印刷在自己的菜单、节目单、广告和其他宣传品上,用来凸起自己的形象。

2、文化元素

餐饮店 根据餐饮店定位进行布置,根据餐饮店经营特色,摆放民俗工艺品在店内展示装饰,其餐座椅、设备也有一定的特色,使餐饮店具备文化特色。

二、职员营销

在餐饮店中的每一个人都是潜伏的营销员,这包括餐饮店经理、厨师、服务职员以及顾客,有效地施展这些潜伏营销员的作用同样会给餐饮店带来利润。

1、餐饮店经理

传统餐饮店总裁比尔・伯恩斯说过:“我们餐饮店的总经理、销售部经理和我,天天从12点到1点都站在餐饮店的大厅和餐饮店的门口,问候每一位客人,同他们握手”。做为餐饮店的管理人员要亲自参与顾客服务,并处理顾客的投诉。

2、厨师

利用厨师的名气来进行宣传营销,也会吸引来一批客人,对重要客人,厨师可以端送自己的特色菜肴,并对原料及烹制过程做简短阐述。

3、服务职员

鼓励顾客最大限度地消费,这重担主要落在服务员身上。服务员除了提供优质服务外,还得诱导客人进行消费。其中,服务职员对顾客口头建议式营销是最有效的,但是有些口头建议不起作用,如“你要不要瓶酒来佐餐吗?”,可以换一种方式,如“我们自制的索特恩白葡萄酒味道很好,恰好配你们订的鲽鱼片”。可见,服务职员的营销语言对营销效果起着至关重要的作用,要培训所有职员(尤其订菜单职员)把握语言的技巧,用建议式的语言来营销产品和服务。

建议式的营销要注意:

(1)尽量用选择问句,而不是简朴地让客人用“要”和“不要’’回答的一般疑问句。

(2)建议式营销要多用描述性的语言,以引起客人的爱好和食欲。“一份冰淇淋”远没有“一份新鲜加里福尼亚桃子做的冰淇淋”来得有诱惑力。

(3)建议式营销要把握好时机,根据客人的用餐顺序和习惯营销,才会收到更好的效果。

4、顾客

“顾客是餐饮店的上帝”,餐饮店赢得顾客的一句好话,远胜于店内职员的任何营销方式,由于潜伏的客人宁愿相信顾客的话也不相信餐饮店职员的话。

富源餐饮店董事会主席唐-托马斯曾在杂志上刊登的一篇文章中写到:“假如你对顾客的诉苦听之任之,不加以改正,那么你将会发现,你们餐饮店的客人会一天一天地减少。”

可见,在营销过程中,客人投诉是不容忽视的,所以对投诉客人应给予一个补救机会,可以提供免费服务,或折扣优惠等方法,纠正顾客对本产品和服务的偏见,使他们再度光临,并乐于向别人推荐你的餐饮店。

三、服务技巧与营销方案

1、知识性服务

在餐饮店里备有报纸、杂志、书籍等以便客人阅读,布置符合文化主题的元素,例如壁纸、灯光、装饰品等。

2、附加服务

如在午茶服务时,赠予一份蛋糕,给女士送一支鲜花等等。

四、广告宣传

1、路旁广告牌

路旁广告牌能将广告的内容传递给成千上万个驾车驶过的人,假如这些广告牌位于市中央的道路两侧,看到这些广告牌的,除了车主和乘客以外,还有众多的过往行人。

2、标志牌

标志牌都应具体地说明餐饮店的名称和地址,告诉顾客餐饮店提供的服务,有助于说服潜伏的顾客到餐饮店来。

3、餐饮店门口的告示牌

诸如菜肴特选、特别套餐、节日菜单和增加新的服务项目等。其制作同样要和餐饮店的形象一致。

4、电梯内的餐饮广告

电梯的三面通常被用来做餐饮店、酒吧和娱乐场所的广告,这对顾客是一个很好的营销方法。

五、内部宣传品营销

在店内餐饮营销中,使用各种宣传品、印刷品和小礼品进行营销是必不可少的。常见的内部宣传品有;

1、按期流动节目单

餐饮店将本周、本月的各种餐饮流动、文娱流动印刷后放在餐饮店门口或电梯口、总台发送、传递信息。这种节目单要留意,一是印刷质量,要与餐饮店的等级相一致,不能太差;二是一旦确定了的流动,不能更改和变动。在节目单上一定要写清时间、地点、餐饮店的电话号码,印上餐饮店的标记,以强化营销效果。

2、小礼品

餐饮店经常在一些特别的节日和流动时间,甚至在日常经营中送一些小礼品给用餐的客人,这些小礼品要精心设计,根据不同的对象分别赠予,其效果会更为理想。常见的小礼品有:生肖卡、印有餐饮店广告和菜单的折扇、小盒茶叶、卡通片、巧克力、鲜花、口布套环、精制的筷子等等,值得留意的是,小礼品要和餐饮店的形象、档次统一,要能起到好的、积极的营销、宣传效果。

六、用价格来进行营销

1、奇数订价法

针对客人的不同心理进行产品的订价,并以此进行促销,同样会引导、刺激顾客消费。心理订价最常用的是奇数订价法。

有人对美国二百四十二家餐饮店作过一次调查,结果发现,58%的餐饮店的菜单价格以阿拉伯数字9结尾,35%的价格以5结尾,6%的价格以0结尾。

餐饮店价格的末位数上以不泛起1、2、3、4、6、7这几个数字。在经济等级餐饮店的菜肴价格的尾数常是9,而在一些档次较高的餐饮店,数字5常在价格的尾数上泛起。

2、折扣优惠

折扣优惠一般是要鼓励客人反复光顾和在营业的淡季时间里购买、消费。因此在消费达到一定的数额或次数后,将给予一定的折扣优惠。

另外,餐饮店在淡季和非营业高峰时间,实行半价优惠和买一送一等营销方法。

对大量积存的产品,也可采用此法进行营销。但是,并不是所有的降价手段都能为餐饮店产品带来更多的销售量、相反,它有时甚至可能引起餐饮产品在市场中的地位或形象的降低。所以折扣考虑以下因素:

(1)价格折扣能否促进销售数目和增加销售额;

(2)是否处于经营的低谷时间;

(3)是否非价格折扣不可,能否采取其他措施进步销售额;

(4)价格折扣后能否保本,能否盈利。

七、用菜单进行营销

菜单的营销作用是毋庸置疑的,除固定菜单外,还有其他的营销菜单,如:

1、特选菜单

特别营销一些时令菜、每周特选和新品种等,可以丰硕固定菜单,也使老顾客有新的感觉;

2、儿童菜单

增加对儿童的营销,供给符合儿童;

3、情侣菜单

供给双份套餐,菜名较浪漫,菜肴也比较符合年青人的口味;

4、中年人菜单

根据中年人体力消耗的特点,提供知足他们需求的热量的食物,吸引讲究美容的这部分客人,附上营养搭配技巧,这种菜单往往被客人带走的较多,应印上餐饮店的地址、订座电话号码等等,以便营销。

餐饮店应根据详细情况,变换菜单进行营销,但变换菜单必需依据:

(1)根据不同地区的菜系变换;

(2)根据特殊的装饰和装璜变换;

(3)根据餐饮店中特殊娱乐流动变换;

(4)根据食物摆布及陈列的特殊方法变换。

八、餐饮店橱窗营销

在餐饮店橱窗里陈列菜肴的模型或图片,包括摆设整洁餐桌,宴会现场照片或陈列一些鲜活的生猛海鲜,以此来吸引顾客,营销自己的餐饮产品。

九、现场烹制

将部分菜肴的最后烹制在餐饮店里进行是一种有效的`现场推销形式。它可以渲染气氛,通过烹制过程,让客人看到形、观到色、闻到味,从而促使他们消费,使餐饮店获得更多的销售机会。现场烹制要具备一定的前提,特别是有较好的排风装置,以免油烟影响到其他客人。

十、免费试吃

有时餐饮店想特别营销某一种菜肴,可采用让顾客试吃的方法促销。用车将菜肴推到客人的桌边,让客人先品尝一下,如喜欢就请现点、这既是一种特别的营销,也体现了良好的服务。大型宴会也常采用试吃的方法来吸引客人,将宴会菜单上的菜肴先请主办人来品尝一下,取得认可,也使客人放心,这同时也是一种折扣优惠,免费送一桌筵席。

十一、名人效应

餐饮店邀请当地的着名人士或新闻人物来餐饮店就餐。并充分捉住这一时机,向新闻机构鼎力宣传,并给名人们拍照,签名留念。然后把这些像片、签名挂在餐饮店里,来增加餐饮店知名度,树立餐饮店形象。

十二、让客人介入营销

营销只有能让客人自己介入进去才能起到好效果,也才能成为话题,让客人留下较深的印象。如:当某一特别的菜肴推出时,附一张空缺的烹制方法卡给客人,让客人填写后交还餐饮店,这种类似小测验的营销,猜对者赠送奖品,例如:优惠券、现金卡等,进一步增加了顾客再次消费的机会。

日本麦当劳采用“浮现游戏法”,使每月的销售额进步16%。所谓“浮现游戏法”,就是在卡片上印着3000日元、日元和1000日元金额不等的奖金,上面笼盖着一层银色膜,顾客只要用指甲轻搓一下就可以了,这一方法增加了餐饮店和顾客之间的互动。

十三、建立信誉

日本麦当劳汉堡店的信条是:不要让顾客等30秒钟以上。经由科学分析,人在对话时,想得到对方的反应,以30秒钟为限,超过这个时间,就会感到焦急。因此,客人点菜后,必需在30秒钟内上菜,否则,客人一定会不耐烦。麦当劳汉堡店还以为,他们有责任随时为顾客提供卫生的熟食。所以他们的汉堡包做好后lO分钟没有卖出去,就要丢掉,而炸薯条则划定在7分钟后丢掉。餐饮店只有把自己的餐饮产品和服务与顾客利益结合起来才能建立良好信誉。良好信誉不仅能促进餐饮店进步,也能赢得回头客,又能吸引潜伏客人,从而增加营业收入。

十四、特别促销

1、节日营销

营销是要抓住各种机会甚至创造机会吸引客人购买,以增加销量。各种节日是难得的营销时机,好的餐饮店每年都要做尤其是节日营销计划,使节日的营销流动生动活泼,有创意,取得较好的营销效果。例如:

(1)春节

这是中国的民族传统节日,也是让在中国过年的外宾领略中华民族文化的节日。利用这个节日可营销中国传统的饺子宴、汤圆宴,特别推广年糕、饺子等等。同时举办守岁、喝春酒、谢神、戏曲表演等。

(2)元宵节

农历正月十五,可在店内店外组织客人看花灯、猜灯谜、舞狮子、踩高跷、划旱船、扭秧歌等,参加民族传统庆祝流动,可特别营销各式元宵。

另外,中国的传统节日还有良多,如清明节、中秋节、七夕节、端午节、重阳节等等,只要精心设计,当真加以挖掘。

(3)圣诞节

12月25日,是西方第一大节日,人们穿戴艳服、互赠礼品,尽情享受节日美餐。在餐饮店里,一般都布置圣诞树和小鹿,有圣诞老人赠予礼品。这个节日是餐饮部分进行营销的大好时机,一般都以圣诞自助餐、套餐的形式吸引顾客,推出圣诞特选菜肴:火鸡、圣诞蛋糕、李子布丁、碎肉饼等,组织各种庆祝流动,唱圣诞歌,举办化妆舞会,抽奖流动等。圣诞流动可持续几天,餐饮部分还可用外卖的形式营销圣诞套餐,提高营业额。

(4)情人节

2月14日。这是西方一个较浪漫的节目。餐饮店可推出情人节套餐。营销“心”形高级巧克力,展销各式情人节糕饼,酒吧也特制情人鸡尾酒,一根双头心形吸管可增添很多乐趣。同时,举办情人节舞会或化妆舞会,举行各种文艺流动。

西方的节日也还有良多,如:复活节、感恩节、万圣节、开斋节、古尔邦节、啤酒节等等,他们不但在外国客人中有市场,对国内顾客同样也有一定的吸引力。

2、组织俱乐部进行促销

各种餐饮店、酒吧都可以吸引不同的俱乐部成员,酒店是俱乐部流动的理想场所。餐饮部分一方面可以自己组织一些俱乐部,如:常客俱乐部、美食家俱乐部、常驻外商俱乐部等等,让他们享有一些特别的优惠。另一方面也可以和当地的一些俱乐部、协会联系,提供场所,供这些协会流动。如当地的企业家协会、艺术家协会等等。酒店可发给他们会员卡、贵宾卡享受一些娱乐流动和服务的门票免费优惠。

十五、针对儿童营销流动

(1)提供儿童菜单和儿童份额的餐饮品,多给儿童一些特别关照;

(2)提供为儿童服务的举措措施。例如儿童座椅、儿童餐具、围兜,一视同仁接待小客人;

(3)赠予儿童小礼物,尤其选送他们喜欢的与餐饮店宣传紧密亲密联系的礼品;

(4)娱乐互动:儿童对新颖好玩的东西较感爱好,餐饮店常在一角设有儿童游戏场,放置一些木马、积木、翘板之类的玩具,还有的专门为儿童开设专场木偶戏表演、魔术和小丑表演,或放映卡通片、讲故事等。尤其在周末、周日,儿童节日,这是吸引全家用餐的好方法。

(5)儿童生日营销:餐饮店可以印制生日菜单,进行宣传,给予一定的优惠。例如日本麦当劳汉堡店记载了约60万名小朋友的出生日期,在每个小朋友生日前几天,会收到麦当劳汉堡店寄来的电脑生日卡,到了生日那天,小朋友便持卡到麦当劳来。这时,店里的工作职员除了对小寿星说一声“生日快乐”以外,还鼓掌欢迎他们的光临。

(6)抽奖与赠品:常见的做法是发给每位儿童一张动物画,让儿童用蜡笔涂上颜色,进行比赛,给获奖者颁发奖品,增加了儿童的不少乐趣。

(7)赞助儿童事业,树立餐饮店形象:餐饮店可以给孤儿院等儿童慈善机构进行募捐,设立奖学金,赞助儿童体育比赛,绘画、音乐比赛等,可以吸引新闻焦点,树立企业在公众形象。

十六、其他营销术

(1)把体现酒吧、餐饮店特色的食品广告印在帐单上。

(2)让女招待穿上特别的衣饰为某种饮料作广告。

(3)在快乐时光里,每隔半小时转一次幸运轮盘来决定饮料的价格,价格可以浮动。

(4)举办“名酒鉴赏”流动,即免费供给酒。

(5)餐饮店对出租汽车司机免费供给膳食,前提是他们得向搭车顾客推荐这家餐饮店。

(6)赠予优待证或优惠卡。餐饮店有庆祝流动可采用此法。

(7)邀请当地居民前来喝一杯,或是买一赠一,即送一张可免费美餐一顿的优待券的膳食。

(8)充分调动员工的积极性,鼓励他们多销售;服务员在生意平淡的午后外出为餐饮店揽生意,宣传餐饮店举办的周末特别流动。

(9)现代餐饮经营是一种竞争激烈、更新较快的行业,它要求其经营治理者不断探索新招,力求引导潮流,才能立于不败之地。下面我们先容一些营销技巧。

篇17:营销策划书

肉干果脯是小食品中具有一定特殊性的成员之一,不仅是因为其在市场流传的时间较长,更因为其营销推广具有一定先知先觉性,正如多年前很多进京的人都知道北京有烤鸭、果脯一样,口碑效应很高。肉干更是如此,四川的灯影牛肉、棒棒娃,几乎就是所有去四川必带的一样礼物。

然而,在这背后,近年来的两大市场却如果冻市场一样不断遭遇内幕曝光轰炸,化学成分、致癌物质、色素、刺激皮肤各种问题随之而来,行业市场全体倒戈。

实际上,肉干果脯既能够满足口腹之欲,同时,无论是促进消化,还是补铁,其相对具有一定的营养物质和功效,然而,企业往往只是单一销售,而忘记了营销,只是看到产品,而没有看到其背后的价值,即便是这其中做得较好的天津盐津铺子系列也不过是徒有外表,而没有更具内涵的营销,徒作了无用功。

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